別記様式第三 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出 瀬戸 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 13-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　水野　昌弘   TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 2,720  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 瀬戸市南山口町１９０番２ ②地積(㎡) 2,148  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 砂防指定地 不整形 山林（雑木林） 周辺に住宅、工場、採 土場等が見られる林地 地域 山口 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  200 ｍ、西　  100 ｍ、南　  500 ｍ、北　   50 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     2,000 ㎡程度、形状　　ほぼ整形  、方位・傾斜度(　北  　)向　10 ° ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 接面道路なし 交通 施設 山口駅南西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 宅造区域 砂防指定地 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の林地であり、当面は現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 現況の林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,720 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市及びその隣接市の都市近郊林地地域。需要者の中心は地縁を有する地元の事業者である。林業は主 伐・造林の外に間伐、林道整備などの費用を必要とし、これらに対する公的補助なくては経営が厳しい状況にある。瀬 戸市の林業は厳しさが増しており、林業目的の取引は殆ど見当たらなくなった。また、公法上の規制により宅地開発は 困難で開発目的の需要も小さい。規模により事例総額は開差が大きく中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は市街化調整区域内の無道路の林地で、公法上の規制を鑑みると近い将来開発される実現性は乏しく、控除法は 断念した。また、瀬戸市における林業経営に関する資料を入手することが出来ず、収益還元法についても断念した。当 該地域の林地については、数が少ないが様々な事業者による取引が存在し事例として把握しうる。従って、実証的な価 格であるこれらの価格を基にした比準価格を標準とし、当該前年価格との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[                             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他　　　　　　　　       [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [      ] 100 100 [      ] 100 [      ] [      ] 100 　　  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,730 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.4 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 瀬戸市の林業については依然厳しい状況である。 特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他