別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
一宮 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-22 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　哲実   TEL.
鑑定評価額 182,000,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市朝日２丁目９番３外
｢朝日２－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,608  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
不整形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 東42m国道、背面道 水道、下水 尾張一宮

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４２ｍ国道 交通

施設		 尾張一宮駅東方

2.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外型店舗等が多く見られる路線商業地域であり、店舗集積度の良好な地域のため熟成度は高い。現在特段の地
域的変動要因はなく、当面は現状推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一宮市及び周辺市における幹線・準幹線道路沿いの商業地域一帯であり、比較的広範な圏域に価格牽連性
が認められる。需要者は沿道型商業施設の事業展開を目的とする法人事業者と想定されるが、特定の業種に制約されな
い。事業用定期借地による店舗進出等も見られる。一定規模以上の土地に対する需要は堅調であり、実需に基づく取引
が主流で地価は緩やかに上昇している。物件の立地と個別性により取引価格には幅があるものと推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性を有する取引事例から需給動向を適切に反映した価格として求められており、実証的
である。収益価格は立地事情を考慮した商業用建物から試算したが、投下資本を十分回収する賃料形成がされておらず
低位に求められた。沿道では多様な進出形態が想定されることから比準価格を中心に収益価格を比較考量し、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利や建築費は上昇しているが、企業収益は
堅調で商業地の需要を下支えしている。立地
良好な商業地の需要は堅調であるが地域差が
見られる。

特段の地域的変動要因はないが、繁華性の良
好な路線商業地域であり、地価の上昇が継続
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ一宮０７
２６
-502		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m県道、
中間画地
工業

(70,200)
b Ａ一宮０７
４５
-7		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25.5m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c Ａ一宮０８
４６
-33		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ａ一宮０７
４５
-43		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東11.8m市
道、南5.4m、
二方路
１住居

(70,200)
e Ａ一宮０７
４３
-516		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m国道、
西16m、北8m、
三方路
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,528  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
125,621 		 100
[  97.7]
128,578 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
112,546  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
112,546 		 100
[  98.9]
113,798 
116,000 
c (　           ) 
135,863  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
137,901 		 100
[ 126.0]
109,445 
112,000 
d (　           ) 
108,564  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
109,598 		 100
[  98.8]
110,929 
113,000 
e (　           ) 
143,005  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.0]
132,790 		 100
[ 106.9]
124,219 
127,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    114,000 円／㎡]  



一宮 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,637,844 
3,296,740 
11,341,104 
6,602,640 
4,738,464 		 （　0.9728）
4,609,578 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    104,763,136 円　　　　（　     65,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 510.00 ＬＳ1 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,608 ㎡     51.0 m x   46.0 m  前面道路：国道     　  42.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定。内部は一部スケルトン仕様。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
510.00 
100.0 
510.00 
2,589 
1,320,390 		 5.0  6,601,950 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
100.0 
510.00 

1,320,390 		 6,601,950 
0 
⑨年額支払賃料      1,320,390 円　×　12ヶ月　＝　      15,844,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,844,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,267,574 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,577,106 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,601,950 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,738 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,637,844 円　　　　（　         9,103 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,589 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 360,800 円  　　　　     90,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 475,340 円  　　　       15,844,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,513,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      766,700 円  　　　　     90,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,200 円  　　　　     90,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,200 円  　　　　     90,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,296,740 円　（　　　　　　         2,050 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,602,640 円  
（　　　　　         4,106 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,637,844 円      
②総費用 3,296,740 円      
③純収益　①－② 11,341,104 円      
④建物等に帰属する純収益 6,602,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,738,464 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,609,578 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,867 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,763,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市朝日二丁目９番３
 1801000420872-0000
2 　一宮市朝日二丁目９番７
 1801000420876-0000
3 　一宮市朝日二丁目９番８
 1801000420877-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
一宮 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-22 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　本郷　太郎   TEL.
鑑定評価額 182,000,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市朝日２丁目９番３外
｢朝日２－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,608  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
不整形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 東42m国道、背面道 水道、下水 尾張一宮

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４２ｍ国道 交通

施設		 尾張一宮駅東方

2.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ロードサイド型店舗、営業所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの路線商業地域であり、将来的にもほぼ現状のまま推移
するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一宮市内を中心とする幹線道路または準幹線街路沿いに位置する商業地域である。需要者は地元企業、な
いし飲食店等のチェーン展開を図る全国規模の法人等が中心となり、ロードサイド型店舗としての需要が主要なものと
なるが、底地を対象とした投資家等も市場参加者として想定される。取引総額については規模・用途等に応じて多様性
が認められるが、立地及び規模の稀少性を要因として需要は堅調である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、主として一宮市内における路線沿い商業地の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。ま
た、当該地域における投資収益性の観点から収益価格は低く試算されたが、一宮市内の幹線道路沿いに立地する稀少性
の高い商業地として需要は底堅く、地価は上昇傾向に推移している。以上を勘案し本件では、自用、賃貸等の取得目的
が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一部の地域において地価への影響は限定的と
なっているものの、金利上昇並びに資材価格
高騰等の要因により、不動産市況には弱い動
きが見られる。

特別な変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０７
４４
-25		 一宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
北8m、角地
１住居

(70,178)
b Ｂ一宮０８
２６
-6		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
南西6m、角地
１住居

(70,200)
c Ｂ清須０８
３４
-21		 清須市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西13m県道、
南6m、角地
１住居

(70,200)
d Ａ一宮０７
４３
-516		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m国道、
西16m、北8m、
三方路
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,345  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
106,737 		 100
[  96.0]
111,184 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
113,000 
b (　           ) 
91,376  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.0]
95,077 		 100
[  90.3]
105,290 
107,000 
c (　           ) 
107,521  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
103,796 		 100
[  86.9]
119,443 
122,000 
d (　           ) 
143,005  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.0]
132,790 		 100
[ 106.9]
124,219 
127,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



一宮 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,939,303 
3,385,731 
12,553,572 
6,910,080 
5,643,492 		 （　0.9728）
5,489,989 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    124,772,477 円　　　　（　     77,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 510.00 ＬＳ1 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,608 ㎡     51.0 m x   46.0 m  前面道路：国道     　  42.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の一棟貸し低層店舗（駐車場付）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
510.00 
100.0 
510.00 
2,742 
1,398,420 		 5.0  6,992,100 
1.0  1,398,420 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
100.0 
510.00 

1,398,420 		 6,992,100 
1,398,420 
⑨年額支払賃料      1,398,420 円　×　12ヶ月　＝　      16,781,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金があり，特に計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,781,040 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,174,673 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,606,367 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,992,100 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,027 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,398,420 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         267,909 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,939,303 円　　　　（　         9,913 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,742 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 377,600 円  　　　　     94,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 503,431 円  　　　       16,781,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,513,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      802,400 円  　　　　     94,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,400 円  　　　　     94,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,400 円  　　　　     94,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,385,731 円　（　　　　　　         2,106 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,910,080 円  
（　　　　　         4,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,939,303 円      
②総費用 3,385,731 円      
③純収益　①－② 12,553,572 円      
④建物等に帰属する純収益 6,910,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,643,492 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,489,989 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,414 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    124,772,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市朝日二丁目９番３
 1801000420872-0000
2 　一宮市朝日二丁目９番７
 1801000420876-0000
3 　一宮市朝日二丁目９番８
 1801000420877-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考