別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
一宮 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-14 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　川地　秀和   TEL.
鑑定評価額 79,500,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市本町４丁目２１番１５
｢本町４－２１－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 494  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:2.5		 病院兼住宅

Ｓ2		 小規模の店舗、病院
等が建ち並ぶ商業地
域		 西15m市道 水道、ガス、下水 尾張一宮

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 尾張一宮駅南東方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 一宮市中心部に位置する幹線道路背後の商業地域である。尾張一宮駅徒歩圏内に位置し、交通接近性が良好なた
め、徐々にマンション等の住宅系用途が増えてゆくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線沿線の一宮市及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は幹線道路背
後の居住者を対象に各種店舗等を営む中小企業法人及び開発・投資目的で取得する不動産業者・投資家等である。当地
域は店舗等が多いものの、尾張一宮駅徒歩圏内で利便性が良好なため、マンション等の住宅系用途が増えつつある。周
辺住宅地の地価上昇の影響も伴い、地価は上昇傾向にある。規模にばらつきが大きく中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、店舗、医院等が多い幹線道路背後の商業地域で、投資不動産として購入する需要者がみられ、収益価格も十
分考量すべきであるが、当地域の取引においては自己利用目的とすることが多く、投資採算性に着目し価格決定される
ほど収益性は熟成していないため、実証的・客観的である比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、当該標準地の鑑
定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 外交関係の影響は残るものの、景気回復の影
響を受け、投資需要は堅調に推移している。
中心部の地価は上昇傾向、郊外地域は概ね横
這い傾向にある。

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動
は認められない。



価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変
動は認められない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０８
２６
-4		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
南東6m、角地
近商

(100,200)
b Ｂ一宮０８
２６
-1		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
中間画地
商業

(100,400)
c Ｂ一宮０７
２６
-25		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ一宮０８
４６
-33		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e Ｂ一宮０７
２６
-522		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
南12m、
二方路
準工

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
166,118  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.9]
161,569 		 100
[  95.0]
170,073 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
170,000 
b (　           ) 
193,129  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
195,640 		 100
[ 118.8]
164,680 
165,000 
c (　           ) 
140,088  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 100.0]
152,492 		 100
[  90.1]
169,248 
169,000 
d (　           ) 
135,863  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
137,901 		 100
[  88.3]
156,173 
156,000 
e (　           ) 
179,584  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
168,216 		 100
[ 102.6]
163,953 
164,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



一宮 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,080,444 
2,689,245 
11,391,199 
9,343,600 
2,047,599 		 （　0.9511）
1,947,471 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     44,260,705 円　　　　（　     89,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 275.70 Ｓ3 683.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   494 ㎡     14.0 m x   35.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロアー貸し店舗、２・３階：２ＬＤＫ　８戸（各階４戸×２階）、平均専有面積約５１．００㎡。 ⑦有効率　  98.3 ％
の理由		 低層店舗兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
275.70 
95.8 
264.12 
2,089 
551,747 		 5.0  2,758,735 
1.0  551,747 

 2～ 3		 居宅
204.00 
100.0 
204.00 
1,607 
327,828 		 2.0  655,656 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
683.70 
98.3 
672.12 

1,207,403 		 4,070,047 
551,747 
⑨年額支払賃料      1,207,403 円　×　12ヶ月　＝　      14,488,836 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     672.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,488,836 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       889,490 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,935,346 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,070,047 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,258 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          551,747 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         106,840 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,080,444 円　　　　（　        28,503 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,610 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,607 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 568,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 444,745 円  　　　       14,824,836　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      185,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,207,000 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,689,245 円　（　　　　　　         5,444 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     683.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,343,600 円  
（　　　　　        18,914 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,080,444 円      
②総費用 2,689,245 円      
③純収益　①－② 11,391,199 円      
④建物等に帰属する純収益 9,343,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,047,599 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,947,471 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,260,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市本町四丁目２１番１５
 1801000470710-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
一宮 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-14 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　中島　豊司   TEL.
鑑定評価額 79,500,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市本町４丁目２１番１５
｢本町４－２１－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 494  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:2.5		 病院兼住宅

Ｓ2		 小規模の店舗、病院
等が建ち並ぶ商業地
域		 西15m市道 水道、ガス、下水 尾張一宮

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 尾張一宮駅南東方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域である。商業繁華性に影響を与えるような特別の変動要因は見
受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市内のうち幹線及び準幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者は、地縁性のある中小法
人、不動産業者、個人事業者等が中心である。同一需給圏における投資環境は、金利が上昇する中でも概ね良好に推移
している。近隣地域周辺について、市中心部近くに位置するなど競争力は高く、需給関係は堅調である。価格帯の中心
は、規模等により一様ではないが、取引単価で１３０～１８０千円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 相対的には自用目的の取引が多く、市場における規範性の高い取引事例を収集することができた。これら取引事例から
求めた比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格については、店舗等の賃貸市場が熟成途上で、土地価格に見合った賃
料水準が形成されておらず、低位に試算された。従って、相対的信頼性に優る比準価格を中心に、収益価格は参考に留
め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価、金利が上昇する中、景気は緩やかに回
復、所得環境の改善が進む。不動産市場につ
いては、市中心部は堅調、郊外部には一部弱
さがみられる。

特別の変動要因はない。市中心部に近く、商
業地としての競争力は高い。需要は堅調であ
り、地価は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０７
４３
-515		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m市道、
北4m、角地
商業

(100,400)
b Ａ一宮０７
４５
-562		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c Ａ一宮０８
２６
-49		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東18m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
d Ａ一宮０８
４６
-33		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
188,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
184,943 		 100
[ 116.7]
158,477 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
158,000 
b (　           ) 
145,836  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
149,774 		 100
[  88.3]
169,619 
170,000 
c (　           ) 
140,072  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
143,014 		 100
[  93.0]
153,778 
154,000 
d (　           ) 
135,863  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
137,901 		 100
[  84.5]
163,196 
163,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    161,000 円／㎡]  



一宮 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,783,500 
2,635,973 
11,147,527 
9,146,200 
2,001,327 		 （　0.9511）
1,903,462 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     43,260,500 円　　　　（　     87,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 275.70 Ｓ3 683.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   494 ㎡     14.0 m x   35.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階はファミリータイプ、賃貸面積約５１㎡の２ＬＤＫ（各階４戸）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  98.3 ％
の理由		 階段等共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
275.70 
95.8 
264.12 
2,202 
581,592 		 5.0  2,907,960 
1.0  581,592 

 2～ 3		 住宅
204.00 
100.0 
204.00 
1,468 
299,472 		 2.0  598,944 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
683.70 
98.3 
672.12 

1,180,536 		 4,105,848 
581,592 
⑨年額支払賃料      1,180,536 円　×　12ヶ月　＝　      14,166,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     672.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,166,432 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       870,146 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,632,286 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,105,848 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,595 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          581,592 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         112,619 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,783,500 円　　　　（　        27,902 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,468 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 556,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 435,073 円  　　　       14,502,432　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      185,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,181,500 円  　　　　    139,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,635,973 円　（　　　　　　         5,336 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     683.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,146,200 円  
（　　　　　        18,515 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,783,500 円      
②総費用 2,635,973 円      
③純収益　①－② 11,147,527 円      
④建物等に帰属する純収益 9,146,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,001,327 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,903,462 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,853 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,260,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市本町四丁目２１番１５
 1801000470710-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考