鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
一宮 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 5-4

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　本郷　太郎

TEL.

鑑定評価額

90,800,000 円

１㎡当たりの価格

85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市三条字墓北２番１外				②地積　(㎡)	1,068 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	2.5:1	事務所Ｓ2	公共施設、店舗、住宅等が混在する商業地域	東18m市道、北側道	水道、ガス、下水	奥町 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

奥町駅南方

2.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

路線沿いの商業地域であり、繁華性の低下も認められるが将来的にもほぼ現状のまま推移するものと予測される
。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は一宮市内の尾西エリアを中心とした路線沿いの商業地域である。需要者は地縁性を有する法人並び
に個人事業者が中心となる。近隣地域は幹線道路沿いであるが新規出店はほとんど認められず、対象地についても地価
の下落傾向が継続している。なお、取引総額は規模・用途等に応じて多様性が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、主として規範性を有する一宮市郊外を中心とする商業地の事例を収集して試算しており実証的な価格が求
められた。また、当該地域における投資収益性は市内の主要商業エリアと比較し劣ることから収益価格は低く査定され
ている。以上を勘案し本件では、自用、賃貸等の取得目的が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関連付け
て鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部の地域において地価への影響は限定的と
なっているものの、金利上昇並びに資材価格
高騰等の要因により、不動産市況には弱い動
きが見られる。

特別な変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０７３３ -535	一宮市		更地	（　）	長方形	北11m市道、東16m、角地		商業 (100,400)
b	Ｂ一宮０７２６ -511	一宮市		更地	（　）	長方形	北西8.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ一宮０７２６ -521	一宮市		更地	（　）	長方形	南東11m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ一宮０７４５ -7	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南25.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	Ａ一宮０７４５ -34	一宮市		建付地	（　）	台形	北西8.3m市道、南0.6m、二方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,975	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	69,068	100 [ 88.3]	78,220	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	86,000
b	(　 ) 56,338	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,338	100 [ 71.8]	78,465		86,300
c	(　 ) 76,395	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,451	100 [ 98.8]	80,416		88,500
d	(　 ) 112,546	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	112,546	100 [ 135.7]	82,937		91,200
e	(　 ) 68,037	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,037	100 [ 81.5]	83,481		91,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,800 円／㎡]

一宮 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,934,765	5,440,148	20,494,617	19,881,600	613,017	（　0.9537） 584,634	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,287,136 円　　　　（　 12,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	384.00	ＲＣ4	1,536.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,068 ㎡	52.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造４階建、１階は店舗、２階は事務所、３・４階は住宅（２ＤＫ）６９．７５㎡８戸

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

用途・規模より標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	384.00	87.5	336.00	2,409	809,424	5.0	4,047,120
							1.0	809,424
2～ 2	事務所	384.00	87.5	336.00	1,842	618,912	5.0	3,094,560
							1.0	618,912
3～ 4	住宅	384.00	72.7	279.00	1,417	395,343	2.0	790,686
							1.0	395,343
～

～

計		1,536.00	80.1	1,230.00		2,219,022		8,723,052
								2,219,022

⑨年額支払賃料	2,219,022 円　×　12ヶ月　＝　 26,628,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,628,264 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,187,861 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,160,403 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,723,052 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,252 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,219,022 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 694,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,934,765 円　　　　（　 24,283 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,417 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,216,000 円	304,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	820,448 円	27,348,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 211,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,584,000 円	304,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,440,148 円　（　　　　　　 5,094 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9537

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	304,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,536.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,881,600 円（　　　　　 18,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,934,765 円
②総費用	5,440,148 円
③純収益　①－②	20,494,617 円
④建物等に帰属する純収益	19,881,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	613,017 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	584,634 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,287,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

一宮 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	一宮市三条字墓北２番１	1801000084281-0000
2	一宮市三条字墓北３番	1801000084282-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
一宮 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 5-4

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　倉橋　克弘

TEL.

鑑定評価額

90,800,000 円

１㎡当たりの価格

85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市三条字墓北２番１外				②地積　(㎡)	1,068 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	2.5:1	事務所Ｓ2	公共施設、店舗、住宅等が混在する商業地域	東18m市道、北側道	水道、ガス、下水	奥町 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

奥町駅南方

2.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

準幹線道路沿いに店舗、住宅等が混在する商業地域である。地域要因に特別な変動はないが、新規の需要もなく
繁華性が増していく兆候は見られない。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、一宮市内における商業地域及び商住混在地域の存する圏域。需要者の中心は地縁性を有する個人事業者
及び法人等である。旧尾西地区の中心商業地への需要は弱く、周辺幹線沿線では店舗等の更新は稀に見られるが、限定
的であり、新規の取得取引も僅かである。取引価格は規模や業種により幅があり、需要の中心となる価格帯の把握は困
難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、一宮市内の幹線及び準幹線道路沿い等の商業性を有する事例を中心に採用し試算しており、実証的な価格
といえる。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格であるが、想定要素も多く、試算価格の信頼性がやや劣る
。また、周辺は不動産の収益性に着目した土地取引が少なく、自用目的の取引が中心である。したがって、市場の実態
を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考程度に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇の懸念等により、経済の不確実性が
残っている。一宮市郊外部住宅地の地価は堅
調に推移している。

旧尾西市の中心商業地であるが、繁華性が弱
く、新規の需要も乏しいため、需給はやや軟
調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０７３３ -535	一宮市		更地	（　）	長方形	北11m市道、東16m、角地		商業 (100,400)
b	Ａ一宮０７４５ -506	一宮市		更地	（　）	不整形	西10.5m県道、東6m、二方路		２住居 (60,200)
c	Ａ一宮０７２６ -521	一宮市		更地	（　）	長方形	南東11m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｂ一宮０７２６ -511	一宮市		更地	（　）	長方形	北西8.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,975	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	69,068	100 [ 88.3]	78,220	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	86,000
b	(　 ) 68,484	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	75,340	100 [ 99.1]	76,024		83,600
c	(　 ) 76,395	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,451	100 [ 101.5]	78,277		86,100
d	(　 ) 56,338	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,338	100 [ 73.6]	76,546		84,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

一宮 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,932,926	5,448,788	20,484,138	19,881,600	602,538	（　0.9537） 574,640	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,060,000 円　　　　（　 12,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	384.00	ＲＣ4	1,536.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,068 ㎡	52.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造４階建、１階は店舗、２階は事務所、３・４階は住宅（２ＤＫ）６９．７５㎡８戸

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

用途・規模より標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	384.00	87.5	336.00	2,538	852,768	5.0	4,263,840
							1.0	852,768
2～ 2	事務所	384.00	87.5	336.00	1,904	639,744	5.0	3,198,720
							1.0	639,744
3～ 4	住宅	384.00	72.7	279.00	1,345	375,255	2.0	750,510
							1.0	375,255
～

～

計		1,536.00	80.1	1,230.00		2,243,022		8,963,580
								2,243,022

⑨年額支払賃料	2,243,022 円　×　12ヶ月　＝　 26,916,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,916,264 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,210,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,425,363 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,963,580 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,465 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,243,022 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 425,098 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,932,926 円　　　　（　 24,282 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,345 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,216,000 円	304,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	829,088 円	27,636,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 211,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,584,000 円	304,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,448,788 円　（　　　　　　 5,102 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9537

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	304,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,536.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,881,600 円（　　　　　 18,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,932,926 円
②総費用	5,448,788 円
③純収益　①－②	20,484,138 円
④建物等に帰属する純収益	19,881,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	602,538 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	574,640 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 538 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,060,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

一宮 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	一宮市三条字墓北２番１	1801000084281-0000
2	一宮市三条字墓北３番	1801000084282-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考