別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
一宮 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-3 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　本郷　太郎   TEL.
鑑定評価額 198,000,000 円  １㎡当たりの価格 404,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市栄３丁目７番１３
｢栄３－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 490  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,600)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

Ｓ7		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南西30m市道 水道、ガス、下水 尾張一宮

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 尾張一宮駅東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 尾張一宮駅前の中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、当面は現状のまま推移していくものと予測
される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    431,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は一宮市中心部周辺の商業地域である。需要者は地縁性を有する法人、マンション開発業者のほか投
資ファンド等も想定される。近隣地域は尾張一宮駅前の商業地で店舗、事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高い地域性を有
しており、商業地としての稀少性は高く、地価の上昇傾向は顕著である。なお、取引総額については規模・用途等に応
じて多様性が認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、主として一宮市中心部における商業地の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。また、
当該地域における投資収益性の観点から収益価格は低く試算されたが、尾張一宮駅前の稀少性の高い商業地として需要
は旺盛である。以上を勘案し本件では、自用、賃貸等の取得目的が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関
連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    231,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.4]		 [100.0]
100		 401,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    373,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一部の地域において地価への影響は限定的と
なっているものの、金利上昇並びに資材価格
高騰等の要因により、不動産市況には弱い動
きが見られる。

特別な変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０８
２６
-19		 一宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m市道、
東8m、北4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,600)
b Ａ一宮０７
２６
-543		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西18m市道、
南4m、二方路
商業
地区計画等
(100,400)
c Ｂ一宮０７
２６
-523		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
南6m、角地
商業

(100,400)
d Ｂ一宮０７
２６
-516		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
e Ａ一宮０８
４３
-1		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東18m市道、
中間画地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
316,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
297,889 		 100
[  72.8]
409,188 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
409,000 
b (　           ) 
377,088  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
377,454 		 100
[  87.3]
432,364 
432,000 
c (　           ) 
301,936  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
288,109 		 100
[  59.9]
480,983 
481,000 
d (　           ) 
235,908  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
241,570 		 100
[  57.6]
419,392 
419,000 
e (　           ) 
211,669  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
240,832 		 100
[  58.2]
413,801 
414,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    431,000 円／㎡]  



一宮 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,073,374 
17,191,976 
62,881,398 
57,446,100 
5,435,298 		 （　0.9337）
5,074,938 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    120,831,857 円　　　　（　    247,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 379.98 ＲＣ8F1B 3,418.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   490 ㎡     16.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しで、１階、２階は店舗、３階以上は事務所を想定した。昇降路及び駐車場等の約４７８．６４㎡は容積不算入である。 ⑦有効率　  65.3 ％
の理由		 用途・規模より標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
378.60 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
379.98 
40.5 
153.90 
3,982 
612,830 		 7.0  4,289,810 
1.0  612,830 

 2～ 2		 店舗
379.98 
78.1 
296.77 
3,128 
928,297 		 5.0  4,641,485 
1.0  928,297 

 3～ 8		 事務所
379.98 
78.1 
296.77 
2,844 
844,014 		 3.0  2,532,042 
1.0  844,014 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,418.44 
65.3 
2,231.29 

6,605,211 		 24,123,547 
6,605,211 
⑨年額支払賃料      6,605,211 円　×　12ヶ月　＝　      79,262,532 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,231.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        79,262,532 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,014,952 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 78,567,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,123,547 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         226,761 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,605,211 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,279,033 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,073,374 円　　　　（　       163,415 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,844 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,596,000 円  　　　　    899,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,507,476 円  　　　       83,582,532　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,641,500 円  　　　　    899,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       899,000 円  　　　　    899,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       899,000 円  　　　　    899,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,191,976 円　（　　　　　　        35,086 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9337    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 899,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 253,000 円／㎡　×　   3,418.44 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,446,100 円  
（　　　　　       117,237 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,073,374 円      
②総費用 17,191,976 円      
③純収益　①－② 62,881,398 円      
④建物等に帰属する純収益 57,446,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,435,298 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,074,938 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,357 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,831,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     247,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市栄三丁目７番１３
 1801000438069-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
一宮 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-3 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　平井　真希   TEL.
鑑定評価額 198,000,000 円  １㎡当たりの価格 405,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市栄３丁目７番１３
｢栄３－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 490  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,600)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

Ｓ7		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南西30m市道 水道、ガス、下水 尾張一宮

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 尾張一宮駅東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前一等地の商業地域である。駅直結の旧名鉄百貨店一宮店が
「イチ＊ビル」として２０２５年１２月に開業しており、当駅周辺への集客力が一層高まるものと思料される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市を中心にＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線各主要駅周辺の商業地域である。需要者は、地元法人
や開発業者を中心に投資家等も想定される。ｉ－ビルの開業以降、駅前の商業繁華性は向上したが、イチ＊ビルによる
更なる商業地需要の押上が期待される。さらに、名古屋駅への優れた交通接近性を背景にマンション用地としての需要
も旺盛である。市場の中心価格帯としては、規模・用途等に応じて相違が認められ、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、環境条件等比較可能性が認められる事例を採用して試算した実証的な価格である。収益価格は、店舗兼事
務所と最有効使用に即した建物を想定したが、地価に見合う賃料水準が形成されておらず低位に求められた。但し、周
辺には収益物件の立地も見受けられ、市場参加者は収益性からのアプローチも行うものと思料される。よって本件では
、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    231,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.4]		 [100.0]
100		 401,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    373,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰や金利上昇等により企業の新規投
資等には厳しい姿勢が認められるが、市中心
部の店舗用地やマンション適地等に対する需
要は堅調である。

尾張一宮駅前にあって、繁華性や集客力に優
れた商業地域である。イチ＊ビルの開業によ
り、集客力の向上、駅前商業地の回遊性向上
等が期待される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ一宮０８
２６
-1		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ａ一宮０７
２６
-543		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西18m市道、
南4m、二方路
商業
地区計画等
(100,400)
c Ａ一宮０８
２６
-19		 一宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m市道、
東8m、北4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,600)
d Ｂ一宮０７
２６
-523		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
南6m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
193,129  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
195,640 		 100
[  51.7]
378,414 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
378,000 
b (　           ) 
377,088  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
377,454 		 100
[  87.3]
432,364 
432,000 
c (　           ) 
316,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
297,889 		 100
[  72.8]
409,188 
409,000 
d (　           ) 
301,936  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
288,109 		 100
[  59.9]
480,983 
481,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    410,000 円／㎡]  



一宮 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

81,099,821 
17,415,726 
63,684,095 
58,404,600 
5,279,495 		 （　0.9337）
4,929,464 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    117,368,190 円　　　　（　    240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 379.98 ＲＣ8F1B 3,418.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   490 ㎡     16.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３階以上は事務所（各階フロア貸し）を想定。昇降路及び駐車場等の約４７８．６４㎡は容積不算入である。 ⑦有効率　  65.3 ％
の理由		 同種・同程度の建物と比べ妥当な水準。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
378.60 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
379.98 
40.5 
153.90 
3,932 
605,135 		 8.0  4,841,080 
1.0  605,135 

 2～ 2		 店舗
379.98 
78.1 
296.77 
3,025 
897,729 		 5.0  4,488,645 
1.0  897,729 

 3～ 8		 事務所
379.98 
78.1 
296.77 
2,869 
851,433 		 5.0  4,257,165 
1.0  851,433 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,418.44 
65.3 
2,231.29 

6,611,462 		 34,872,715 
6,611,462 
⑨年額支払賃料      6,611,462 円　×　12ヶ月　＝　      79,337,544 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,231.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        79,337,544 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,182,877 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 79,474,667 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,872,715 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         331,291 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,611,462 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,293,863 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      81,099,821 円　　　　（　       165,510 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,869 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,656,000 円  　　　　    914,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,509,726 円  　　　       83,657,544　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,653,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,769,000 円  　　　　    914,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       914,000 円  　　　　    914,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       914,000 円  　　　　    914,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,415,726 円　（　　　　　　        35,542 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9337    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 914,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   3,418.44 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 58,404,600 円  
（　　　　　       119,193 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 81,099,821 円      
②総費用 17,415,726 円      
③純収益　①－② 63,684,095 円      
④建物等に帰属する純収益 58,404,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,279,495 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,929,464 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,060 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,368,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市栄三丁目７番１３
 1801000438069-0000
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備考