別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
一宮 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-2 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　那須　明   TEL.
鑑定評価額 95,600,000 円  １㎡当たりの価格 213,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市神山１丁目２番７外
｢神山１－２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 449  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,200)
台形
1:1.2		 店舗

Ｗ2		 店舗、事務所、住宅
等が見られる商業地
域		 南18m県道、西側道 水道、ガス、下水 尾張一宮

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 尾張一宮駅西方

550m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状程度の地域環境を維持し
ながら推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    213,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一宮市及び隣接する稲沢市等の幹線道路沿いの商業地域の圏域である。当該地域はＪＲ尾張一宮駅から徒
歩圏内の幹線道路沿いに位置し、商住多様な用途に供されている地域であり、需要者は郊外型店舗を展開する法人及び
それらに賃貸を目論む投資家や営業所・クリニック等自用目的の法人個人、店舗ビルや賃貸・分譲マンションのデベロ
ッパー等多岐に亘る。価格は規模等により多様で取引も少ないため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と同様の商業地の事例を採用し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方収益価
格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地においては重視すべき価格であるが、想定要素が多い点でやや信頼
性に欠ける。したがって収益性に着目した取引も含め、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較
考量して、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    231,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[124.3]		 [104.0]
100		 213,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は若干の減少傾向である。インフ
レや建築費の高騰に加え、金利も上昇局面に
入り、不動産市況はやや停滞気味である。


中心部に近い商住混在地域で、地域要因の変
動は見られない。駅に近い希少性から需要は
底堅く、地価は高止まり傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ一宮０８
２６
-1		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ｂ一宮０７
２６
-522		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
南12m、
二方路
準工

(80,200)
c Ａ一宮０８
４３
-48		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m県道、
北8m、角地
商業

(100,400)
d Ａ一宮０７
４３
-515		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m市道、
北4m、角地
商業

(100,400)
e Ｂ一宮０７
２６
-25		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
193,129  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
195,640 		 100
[  94.6]
206,808 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
215,000 
b (　           ) 
179,584  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
168,216 		 100
[  85.5]
196,744 
205,000 
c (　           ) 
192,550  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
183,192 		 100
[  78.0]
234,862 
244,000 
d (　           ) 
188,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
184,943 		 100
[  97.7]
189,297 
197,000 
e (　           ) 
140,088  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 100.0]
152,492 		 100
[  77.6]
196,510 
204,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    213,000 円／㎡]  



一宮 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,018,695 
1,365,546 
6,653,149 
4,134,420 
2,518,729 		 （　0.9760）
2,458,280 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     58,530,476 円　　　　（　    130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 123.04 Ｓ3 297.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 100 ％   200 ％   200 ％   449 ㎡     21.5 m x   25.5 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２～３Ｆ共同住宅（各階２戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
99.00 
100.0 
99.00 
2,709 
268,191 		 5.0  1,340,955 
1.0  268,191 

 2～ 3		 居宅
99.00 
100.0 
99.00 
1,748 
173,052 		 2.0  346,104 
1.0  173,052 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
297.00 
100.0 
297.00 

614,295 		 2,033,163 
614,295 
⑨年額支払賃料        614,295 円　×　12ヶ月　＝　       7,371,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,371,540 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       410,577 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,800,963 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,033,163 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,315 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          614,295 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         198,417 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,018,695 円　　　　（　        17,859 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,748 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 247,200 円  　　　　     61,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 246,346 円  　　　        8,211,540　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      525,300 円  　　　　     61,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,800 円  　　　　     61,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,800 円  　　　　     61,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,365,546 円　（　　　　　　         3,041 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,134,420 円  
（　　　　　         9,208 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,018,695 円      
②総費用 1,365,546 円      
③純収益　①－② 6,653,149 円      
④建物等に帰属する純収益 4,134,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,518,729 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,458,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,475 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,530,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市神山一丁目２番７
 1801000430600-0000
2 　一宮市神山一丁目２番８
 1801000430601-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
一宮 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-2 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　安田　商基   TEL.
鑑定評価額 95,600,000 円  １㎡当たりの価格 213,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市神山１丁目２番７外
｢神山１－２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 449  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,200)
台形
1:1.2		 店舗

Ｗ2		 店舗、事務所、住宅
等が見られる商業地
域		 南18m県道、西側道 水道、ガス、下水 尾張一宮

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 尾張一宮駅西方

550m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 徐々に分譲又は賃貸マンション等の住居系用途の比率が増加していくものと予測する。名古屋駅への交通利便性
が良好な一宮駅周辺の地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市及び隣接市の路線型の商業地域である。需要者の中心は、地縁を持つ企業及び個人事業者、ロー
ドサイド型の飲食・物販店舗等が考えられる。市場における土地需要の中心は、商業地の取引の絶対数が少なく、業種
・業態によって需要する画地規模も異なるため、把握は困難である。近隣地域は、繁華性にはやや劣るものの、一宮駅
徒歩圏、背後住宅地の状況にも恵まれた立地にあることから需要は強含みに推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は収益性
に着目した理論的な価格であるが、近隣地域における商業事業者向の賃貸市場は成熟しておらず、収益価格の相対的信
頼性は低いものと判断する。従って、実証的である比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡
、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    231,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.4]		 [104.0]
100		 211,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善するなか、不動産市場
も堅調に推移しているが、建築費の高騰や今
後の金融引き締めに伴う需要の減退に留意す
る必要がある。

特に大きな地域的特性の変化は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０７
４３
-515		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m市道、
北4m、角地
商業

(100,400)
b Ａ一宮０８
２６
-19		 一宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m市道、
東8m、北4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,600)
c Ａ一宮０８
２６
-49		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東18m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
d Ａ一宮０８
２６
-5		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
188,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
184,943 		 100
[  93.5]
197,800 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
316,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
297,889 		 100
[ 128.8]
231,280 
241,000 
c (　           ) 
140,072  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
143,014 		 100
[  70.3]
203,434 
212,000 
d (　           ) 
144,059  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
210,738 		 100
[ 101.9]
206,809 
215,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    220,000 円／㎡]  



一宮 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,376,119 
1,449,788 
6,926,331 
4,442,160 
2,484,171 		 （　0.9760）
2,424,551 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     57,727,405 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 123.04 Ｓ3 297.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 100 ％   200 ％   200 ％   449 ㎡     21.5 m x   25.5 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階共同住宅（専有面積４９．５㎡、２ＤＫ４戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下、店舗はフロア貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
99.00 
100.0 
99.00 
3,000 
297,000 		 5.0  1,485,000 
1.0  297,000 

 2～ 2		 居宅
99.00 
100.0 
99.00 
1,850 
183,150 		 2.0  366,300 
1.0  183,150 

 3～ 3		 居宅
99.00 
100.0 
99.00 
1,850 
183,150 		 2.0  366,300 
1.0  183,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
297.00 
100.0 
297.00 

663,300 		 2,217,600 
663,300 
⑨年額支払賃料        663,300 円　×　12ヶ月　＝　       7,959,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,959,600 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   6.5 ％　＝　　       571,974 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,227,626 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,217,600 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,735 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          663,300 円　×　　  93.5 ％　　×　　　 0.2060　＝　         127,758 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,376,119 円　　　　（　        18,655 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,889 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 265,600 円  　　　　     66,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 263,988 円  　　　        8,799,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      564,400 円  　　　　     66,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,400 円  　　　　     66,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,400 円  　　　　     66,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,449,788 円　（　　　　　　         3,229 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,442,160 円  
（　　　　　         9,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,376,119 円      
②総費用 1,449,788 円      
③純収益　①－② 6,926,331 円      
④建物等に帰属する純収益 4,442,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,484,171 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,424,551 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,400 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,727,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市神山一丁目２番７
 1801000430600-0000
2 　一宮市神山一丁目２番８
 1801000430601-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考