別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
一宮 -46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 -46 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　那須　明   TEL.
鑑定評価額 485,000,000 円  １㎡当たりの価格 335,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市栄１丁目１番１５
｢栄１－１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,447  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,600)
不整形
1:2		 共同住宅

ＲＣ14		 高層マンション、事
務所ビル等が混在す
る地域		 西36m市道、南側道 水道、ガス、下水 尾張一宮

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 尾張一宮駅北方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高層マンション、事務所ビル等が混在する地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状程度の地域環境を
維持しながら推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    336,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              297,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は尾張地区全域の鉄道駅徒歩圏内に位置する分譲マンション適地一円の圏域である。需要者はマンションデ
ベロッパーが中心である。住宅市場には停滞感が見られ、地価動向についても中心部と郊外との二極化が顕著な中にお
いて、尾張一宮駅徒歩圏内の一定の規模を有するマンション適地の需給は逼迫しており、地価水準は高止まり傾向で推
移している。価格は規模等により多様であり、取引も少ないことから中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。開発法による価格は開発事業者の投資採算性に
着目した価格で理論的だが、想定要素が多い点でやや信頼性に欠ける。したがって実際の投資採算性を踏まえた取引も
含め、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格も比較考量して、一般的要因の影響、更に単価
と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    323,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は若干の減少傾向である。建築費
の高騰により住宅市場は停滞感が続いている
。更に金利も上昇局面を迎え、先行きに不透
明感は強い。

中心部に近い住宅地で、地域要因に変動は見
られず、住宅市場の停滞感はあるものの、規
模による希少性から地価水準は高止まり傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 -46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０７
２６
-16		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18m県道、
東2.6m、
北2.7m、
三方路
近商
駐車付置義務
(90,200)
b Ａ一宮０８
２６
-26		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
東3.8m、角地
１中専

(60,150)
c Ａ一宮０７
３３
-515		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9.5m市道、
北8m、角地
近商

(100,200)
d Ａ岩倉０８
３２
-11		 岩倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8.5m市道、
西6m、角地
１住居

(60,200)
e Ａ西０８１
３
-18		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
東4m、二方路
準工
絶対高３１ｍ高度
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,512  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
203,823 		 100
[  59.5]
342,560 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
349,000 
b (　           ) 
136,316  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
161,548 		 100
[  60.6]
266,581 
272,000 
c (　           ) 
259,901  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
251,157 		 100
[  77.3]
324,912 
331,000 
d (　           ) 
248,444  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.2]
260,840 		 100
[  71.7]
363,794 
371,000 
e (　           ) 
363,126  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
359,566 		 100
[ 102.3]
351,482 
358,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    336,000 円／㎡]  



一宮 -46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンション適地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,978,132,272 
3,548,148,568 
12 
630,000 
8,404.20 
345,000 
11,315.64 
⑧開発法による価格 　　          429,983,704 円　　　　（　              297,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 -46　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,447 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,447.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.44 ㎡  11,315.64 ㎡  8,634.60 ㎡  2,681.04 ㎡  8,404.20 ㎡  ＲＣ・15F
 (   107 戸)
 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      65.7 ％）  （     782.0 ％）  （     596.7 ％）  （     185.3 ％）  （     74.27 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   27.0 ｍ

  53.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   36.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 630,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に存する新築マンションの分譲価格を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    630,000 円／㎡　　×　　     8,404.20 ㎡　　＝　　　　       5,294,646,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,294,646,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   345,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   355,350 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    355,350 円／㎡　　×　　　  11,315.64 ㎡　　＝　　　　       4,021,012,674 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　       140,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,294,646,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         529,464,600 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,550,617,274 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 21 ヶ月  販売管理費(3期目) 29 ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 264,732,300 円  (      5 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　          238,603,222 円 
販売総額(2期) 264,732,300 円  (      5 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          217,106,959 円 
販売総額(3期) 4,765,181,400 円  (     90 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　        3,522,422,091 円 
収入合計 － － － － 3,978,132,272 円 
支出 建築工事費(1期) 402,101,267 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          372,828,295 円 
建築工事費(2期) 402,101,267 円  (     10 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          332,899,639 円 
建築工事費(3期) 3,216,810,139 円  (     80 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　        2,377,866,055 円 
開発負担金 140,000 円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　              140,000 円 
販売管理費(1期) 317,678,760 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          294,551,746 円 
販売管理費(2期) 105,892,920 円  (     20 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           89,341,857 円 
販売管理費(3期) 105,892,920 円  (     20 ％) ×　　0.7604  （     29 ヶ月） ＝　　           80,520,976 円 
支出合計 － － － － 3,548,148,568 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,978,132,272 円　　－　　　　　　        3,548,148,568 円　　＝　　　　　           429,983,704 円 

              297,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 一宮 -46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市栄一丁目１番１５
 1801000437119-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
一宮 -46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 -46 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　塚本　譲太   TEL.
鑑定評価額 485,000,000 円  １㎡当たりの価格 335,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市栄１丁目１番１５
｢栄１－１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,447  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,600)
不整形
1:2		 共同住宅

ＲＣ14		 高層マンション、事
務所ビル等が混在す
る地域		 西36m市道、南側道 水道、ガス、下水 尾張一宮

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 尾張一宮駅北方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 生活利便性の高い尾張一宮駅徒歩圏内で画地規模及び容積率の大きい分譲マンション適地は希少性があり、今後
も暫くは堅調な需要が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              296,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市及び隣接市並びに名古屋市北西部及び北東部のエリアにおいて、分譲マンションの建設が可能な
地域である。需要者の中心は分譲マンション素地の取得を目的とするデベロッパーである。尾張一宮駅徒歩圏内におい
て画地規模が大きく、かつ容積率の高いマンション適地は、特に希少性があるため、高値での取引が続いている。需要
の中心となる価格帯は、個別的に形成される傾向にあるため、一概には言い難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地に関する典型的な市場参加者の関心は開発分譲によって得られる利潤であることを考えると、取引市場の実
態を反映した比準価格と投資採算性を反映した開発法による価格は二価格共に高い説得力を有すると判断した。よって
本件では市場性を反映した比準価格と投資採算性を反映した開発法による価格を相互に関連づけ、他の標準地との均衡
にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    323,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地については、市内主要駅徒歩圏内は堅
調な動きであるが、中心部より距離のある地
区においては横ばいから弱含みである。


分譲マンション、賃貸マンション並びに事務
所等が建ち並ぶ駅周辺の地域であり、開発素
地は希少性があり、需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 -46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０７
２６
-16		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18m県道、
東2.6m、
北2.7m、
三方路
近商
駐車付置義務
(90,200)
b Ａ一宮０７
４３
-56		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
西6m、北4m、
三方路
工業

(60,200)
c Ａ北０８４
３
-16		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
西2.7m、
二方路
近商
絶対高３１ｍ高度
(70,200)
d Ａ守山０８
２３
-27		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,512  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
203,823 		 100
[  60.9]
334,685 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
341,000 
b (　           ) 
175,793  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
207,484 		 100
[  60.6]
342,383 
349,000 
c (　           ) 
255,259  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
264,742 		 100
[  80.7]
328,057 
334,000 
d (　           ) 
198,177  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.6]
196,647 		 100
[  61.0]
322,372 
328,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    338,000 円／㎡]  



一宮 -46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンション適地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,009,704,750 
3,581,811,923 
12 
635,000 
8,404.20 
348,000 
11,315.64 
⑧開発法による価格 　　          427,892,827 円　　　　（　              296,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 -46　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,447 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,447.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.44 ㎡  11,315.64 ㎡  8,634.60 ㎡  2,681.04 ㎡  8,404.20 ㎡  ＲＣ・15F
 (   107 戸)
 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      65.7 ％）  （     782.0 ％）  （     596.7 ％）  （     185.3 ％）  （     74.27 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   27.0 ｍ

  53.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   36.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 635,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に存する新築マンションの分譲価格を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    635,000 円／㎡　　×　　     8,404.20 ㎡　　＝　　　　       5,336,667,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,336,667,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   348,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   358,440 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    358,440 円／㎡　　×　　　  11,315.64 ㎡　　＝　　　　       4,055,978,002 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　       140,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,336,667,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         533,666,700 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,589,784,702 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 21 ヶ月  販売管理費(3期目) 29 ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 266,833,350 円  (      5 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　          240,496,898 円 
販売総額(2期) 266,833,350 円  (      5 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          218,830,030 円 
販売総額(3期) 4,803,000,300 円  (     90 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　        3,550,377,822 円 
収入合計 － － － － 4,009,704,750 円 
支出 建築工事費(1期) 405,597,800 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          376,070,280 円 
建築工事費(2期) 405,597,800 円  (     10 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　          338,958,081 円 
建築工事費(3期) 3,244,782,402 円  (     80 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　        2,398,543,152 円 
開発負担金 140,000 円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　              140,000 円 
販売管理費(1期) 320,200,020 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          296,889,459 円 
販売管理費(2期) 106,733,340 円  (     20 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           90,050,919 円 
販売管理費(3期) 106,733,340 円  (     20 ％) ×　　0.7604  （     29 ヶ月） ＝　　           81,160,032 円 
支出合計 － － － － 3,581,811,923 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,009,704,750 円　　－　　　　　　        3,581,811,923 円　　＝　　　　　           427,892,827 円 

              296,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 一宮 -46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市栄一丁目１番１５
 1801000437119-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考