令和8年1月15日　提出 一宮 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -43 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　武藤　信吾   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 87,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市伝法寺１１丁目５番３０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 稲沢 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 稲沢駅北東方 3.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業により整備された新興住宅地域である。鉄道駅からは距離があるものの、区画整然とし、居住 の快適性や生活の利便性に優れることから、今後、住宅地域として徐々に熟成が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市及び周辺市の住宅地域である。主な需要者層は住宅取得を目的とするエンドユーザー等である。 市中心部の住宅地と比較して交通利便性には劣るが、土地区画整理事業の完了により区画整然とし、生活の利便性や居 住の快適性にも優れることから、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で１５００万円前後 、新築戸建住宅で３５００万円程度と把握される。建築費が高騰する中で、建築規模が縮小する傾向が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、投資採算性に見合う共同住宅等の収益物件を想定することは現実的でないため、収益 還元法の適用は断念した。一方、比準価格は周辺の類似地域において実際に行われた取引事例に対して、各種補修正や 要因比較等を適切に行って得られた実証的な価格であり、市場の動向を反映し、高い説得力を有する。よって比準価格 を標準とし、代表標準地との均衡、単価と総額との関係等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [128.7] [104.0] 100 88,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善し、個人消費は持ち直 しの動きが見られるものの、建築コストが高 騰しており、このところ住宅建設は弱含んで いる。 区画整理済みの新興住宅地域である。地域要 因に特段の変動はないが、居住環境に優れる ため、徐々に地域が熟成していくものと思わ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％