令和8年1月15日　提出 一宮 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -30 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　武藤　信吾   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市奥町字川崎３５番２３ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 奥町 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 奥町駅北東方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。特に地域要因の変動は認められず、今後も現状のまま 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市北部の住宅地域である。主たる需要者層は、地縁性を有し、戸建住宅の取得を目的とするエンド ユーザーが中心となる。名古屋方面への鉄道アクセスがやや劣るものの、相対的な割安感から一定の需要は認められる 。建築コストの上昇により、市場での中心となる需要帯は、土地は４０坪～５０坪、建物は３０坪以下、総額３５００ 万円前後であるが、総額を抑制するために土地・建物の規模は減少傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、投資採算性に見合う共同住宅等の収益物件を想定することは現実的でないため、収益 還元法の適用は断念した。一方、比準価格は周辺の類似地域において実際に行われた取引事例に対して、各種補修正や 要因比較等を適切に行って得られた実証的な価格であり、市場の動向を反映し、高い説得力を有する。よって比準価格 を標準とし、代表標準地との均衡、単価と総額との関係等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,200 円／㎡ [102.8] 100 100 [105.0] 100 [139.4] [105.0] 100 61,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善し、個人消費は持ち直 しの動きが見られるものの、建築コストが高 騰しており、このところ住宅建設は弱含んで いる。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％