令和8年1月15日　提出 一宮 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -25 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　和田　重樹   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市開明字会所郭１６番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 開明 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 開明駅北東方 220m 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域である。当面は現状を維持するものと予測するが、最寄駅から近く 利便性が良好なため徐々に住宅地としての熟成度が増していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね一宮市西部及び一宮市に近接する周辺市の住宅地域と判定した。主たる需要者は、一宮市及び周辺 市勤務の一次取得者層並びに地縁者である。一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域であるが、最寄駅から近く、 昨今ミニ開発等もみられるようになってきており、徐々に住宅地としての熟成度が増していくものと思料する。市場の 中心価格帯としては、土地で１０００万円前後程度、新築戸建住宅で２０００万円～２５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が高い取引事例に基づいて求めており、市場の実勢を反映した実証的な価格で説得力を有する。周 辺に賃貸物件がなく、また、画地規模が小さいことから投資採算性に見合う収益物件の建築を想定することが困難であ るため収益価格の試算は断念した。典型的な需要者は居住性を重視し、市場の実勢に着目した価値判断を行うものと思 料する。したがって比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 98.6] [100.0] 100 61,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一宮市の住宅地価は中心部が上昇、中心部近 郊がやや上昇、郊外は概ね横ばい傾向である 。今後は金利動向、建築費高騰等による影響 が懸念される。 一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域 である。最寄駅から徒歩圏内で利便性が良好 なこと等から農家住宅の跡地等におけるミニ 開発もみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％