別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岡崎 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 9-5 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴   TEL.
鑑定評価額 282,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市大平町字榎田２４番外
 ②地積
　(㎡)		 2,967  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1:2.5		 事務所兼作業所等

Ｓ3		 事業所、工場等が混
在するＩＣに近い工
業地域		 西7.6m市道、北側道 水道、下水 国道１号

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     2,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．６ｍ市道 交通

施設		 東岡崎駅南東方

3.0km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 東名岡崎インターの出入り口にも近く、大規模地積がとりやすい画地構成からなる地域で、製造、物流、営業等
のいかんにかかわらず、汎用性が高い。当面はこうした業務型に特化した地域として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市を含む西三河地方の流通業務地域及び中小工場地域と把握した。主な需要者は物流関係事業者等と推
察した。近隣地域は特に東名のインターにも近く、各種業容の事業法人の進出がみられる業務性の高い立地である。製
造業の投資意欲が堅調であること等からも、物流系用地需要は微上昇の基調が続いている。一方、工業地は当事者属性
や規模・道路付等により、価格の振幅が大きくなりがちなため、住宅地のような一定の価格水準の捕捉は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 （５）のとおり、両試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、
対象標準地が郊外の工業地であることから、建物面積に比して搬出入車さばきの空間確保のための敷地地積の割合が大
きいため、低位に試算されやすい。よって客観性は後退する。また既成市街地であるから積算価格の試算は断念した。
したがって、比準価格を重視し、他価格を若干関連付けて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.2]		 [100.0]
100		 94,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の関税政策の影響が見られるも、自動車
関連産業の足腰は強く、企業の投資意欲も堅
調さを維持している。物流系用地等の需要も
安定的である。

産廃業者等も見られる業務性の高い地域。特
に変動要因はなかった。



特に変動はなかった。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０７
２６
-508		 岡崎市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.1m市道
、中間画地
１中専

(60,200)
b Ａ岡崎０７
３０
-521		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.7m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c Ａ岡崎０８
３１
-17		 岡崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ａ豊田０７
３３
-538		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18.4m市
道、中間画地
１住居
地区計画等
宅地造成規制区域
(60,200)
e Ａ安城０８
４５
-11		 安城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
南西8m、
二方路
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     86,745) 
86,745  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
88,220 		 100
[  91.3]
96,627 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,600 
b (　           ) 
75,533  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
77,044 		 100
[  79.5]
96,911 
96,900 
c (　           ) 
87,145  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
87,581 		 100
[  93.1]
94,072 
94,100 
d (　           ) 
157,160  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
161,875 		 100
[ 168.1]
96,297 
96,300 
e (　     88,217) 
88,217  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
90,663 		 100
[  96.3]
94,146 
94,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



岡崎 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、土地の再調達原価を把握し得ないから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,011,793 
5,767,528 
14,244,265 
10,137,800 
4,106,465 		 （　0.9752）
4,004,625 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     91,014,205 円　　　　（　     30,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,450.00 Ｓ1 1,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   2,967 ㎡     35.5 m x   83.0 m  前面道路：市道     　   7.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建事務所付倉庫の部分貸し（３６２．５０㎡×４戸）。屋外駐車場は共用とし、駐車料は家賃込み。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 各戸独立しており共用部分がないため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
1,450.00 
100.0 
1,450.00 
1,224 
1,774,800 		 5.0  8,874,000 
1.0  1,774,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,450.00 
100.0 
1,450.00 

1,774,800 		 8,874,000 
1,774,800 
⑨年額支払賃料      1,774,800 円　×　12ヶ月　＝　      21,297,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,297,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,703,808 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,593,792 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,874,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,641 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,774,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         336,360 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,011,793 円　　　　（　         6,745 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２４
０８
　　　　-901		 1,163  
(   1,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,095 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,224 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２３
０８
　　　　-903		 1,401  
(   1,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,319 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 865,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 638,928 円  　　　       21,297,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,153,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,764,600 円  　　　　    173,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,767,528 円　（　　　　　　         1,944 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 115,000 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 70 ％　＋　0.0668 ×  20 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,137,800 円  
（　　　　　         3,417 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,011,793 円      
②総費用 5,767,528 円      
③純収益　①－② 14,244,265 円      
④建物等に帰属する純収益 10,137,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,106,465 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,004,625 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,350 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,014,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市大平町字榎田２４番
 1803000086894-0000
2 　岡崎市大平町字榎田２５番
 1803000086895-0000
3 　岡崎市大平町字榎田２６番
 1803000086896-0000
4 　岡崎市大平町字榎田２７番
 1803000086897-0000
5 　岡崎市大平町字榎田２８番
 1803000086898-0000
6 　岡崎市大平町字榎田２９番１
 1803000086899-0000
7 　岡崎市大平町字榎田２９番３
 1803000086901-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岡崎 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 9-5 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.
鑑定評価額 281,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市大平町字榎田２４番外
 ②地積
　(㎡)		 2,967  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1:2.5		 事務所兼作業所等

Ｓ3		 事業所、工場等が混
在するＩＣに近い工
業地域		 西7.6m市道、北側道 水道、下水 国道１号

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     2,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．６ｍ市道 交通

施設		 東岡崎駅南東方

3.0km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 交通利便性に優れる中小工業地域である。物流関連施設適地として注目されて土地需要は底堅い。地域要因に特
段の変動はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市を中心とし、その範囲は西三河全域に及ぶ。需要者の中心は、岡崎インターチェンジに近接する立
地特性から、物流業関連の法人である。周辺には、家電量販店やホームセンター等の店舗も存している。利便性の高い
物流用地については需要が強く、その影響を受けて地価は概ね堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、需要
者の属性、事業規模、取引面積等により差異が生じることから、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の取引事例を収集し、比準を行うことに努めた結果、地域の需給動向を反映した実証的な比準価格を得た
。一方、近隣地域周辺には貸倉庫等の収益物件も存しているが、不動産の収益性が十分に価格形成に反映されていない
ことから、収益価格は低めに試算されたものと推定される。よって、価格の決定にあたっては、比準価格を重視しつつ
、収益価格を斟酌の上、更には単価及び総額並びに市場の需給動向等を総合的に勘案し、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.8]		 [100.0]
100		 91,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各国の通商政策の動向には留意が必要である
が、物流系を中心に売り物件の供給が少ない
ことから、価格動向は強含みで推移している
。

岡崎インターチェンジや国道１号に近接する
立地条件のよい工業地である。物流関連施設
用地としての土地需要は底堅い。地域要因に
変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０８
２６
-21		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b Ａ安城０７
４６
-531		 安城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9m市道、
東4m、西4m、
南4m、四方路
｢調区｣ 

(60,200)
c Ａ西尾０６
４０
-533		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
西4m、北西4m、
三方路
工業

(60,200)
d Ａ豊田０７
３３
-539		 豊田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.2m市道、
中間画地
｢調区｣ 
宅地造成規制区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,106  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
131,537 		 100
[ 135.6]
97,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
97,000 
b (　           ) 
74,698  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
78,923 		 100
[  82.8]
95,318 
95,300 
c (　           ) 
52,381  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,162 		 100
[  58.2]
93,062 
93,100 
d (　           ) 
72,966  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
75,646 		 100
[  80.0]
94,558 
94,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,000 円／㎡]  



岡崎 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,485,928 
5,782,666 
14,703,262 
10,137,800 
4,565,462 		 （　0.9752）
4,452,239 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    101,187,250 円　　　　（　     34,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,450.00 Ｓ1 1,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   2,967 ㎡     35.5 m x   83.0 m  前面道路：市道     　   7.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建事務所付倉庫の部分貸し（３６２．５０㎡×４戸）。屋外駐車場は共用とし、駐車料は家賃込み。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 各戸独立しており共用部分がないため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
1,450.00 
100.0 
1,450.00 
1,253 
1,816,850 		 5.0  9,084,250 
1.0  1,816,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,450.00 
100.0 
1,450.00 

1,816,850 		 9,084,250 
1,816,850 
⑨年額支払賃料      1,816,850 円　×　12ヶ月　＝　      21,802,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,802,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,744,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,058,024 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,084,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,575 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,816,850 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         344,329 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,485,928 円　　　　（　         6,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,253 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 865,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 654,066 円  　　　       21,802,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,153,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,764,600 円  　　　　    173,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,782,666 円　（　　　　　　         1,949 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 115,000 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 70 ％　＋　0.0668 ×  20 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,137,800 円  
（　　　　　         3,417 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,485,928 円      
②総費用 5,782,666 円      
③純収益　①－② 14,703,262 円      
④建物等に帰属する純収益 10,137,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,565,462 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,452,239 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,501 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,187,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市大平町字榎田２４番
 1803000086894-0000
2 　岡崎市大平町字榎田２５番
 1803000086895-0000
3 　岡崎市大平町字榎田２６番
 1803000086896-0000
4 　岡崎市大平町字榎田２７番
 1803000086897-0000
5 　岡崎市大平町字榎田２８番
 1803000086898-0000
6 　岡崎市大平町字榎田２９番１
 1803000086899-0000
7 　岡崎市大平町字榎田２９番３
 1803000086901-0000
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備考