鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
岡崎 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡崎 9-4

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　星野　ゆかり

TEL.

鑑定評価額

44,300,000 円

１㎡当たりの価格

48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡崎市下青野町字喜昌島５番１外				②地積　(㎡)	918 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:3	工場	中規模の工場、倉庫が建ち並ぶ工業地域	北10.8m市道	水道	岡崎 4.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 90 ｍ、南 55 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中小工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．８ｍ市道

交通

施設

岡崎駅南西方

4.4km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

岡崎市南部にて、中小工場や物流施設が多く見られる工業地域である。労働力確保や交通接近性の観点等から工
場地としての需要は底堅く、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中小規模の事務所兼工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として岡崎市を中心とした西三河一円の中小工業地域である。需要者の中心は、主に地縁性を有する
工場事業者や倉庫業者等である。大規模工場の周辺に関連業種の中小工場等が見られ、工場集積度が比較的高いこと、
周辺のバイパス道路やその他幹線道路等への交通アクセスも良好なこと等により、需要は底堅い。需要の中心となる価
格帯は、工場用地規模等により様々なことから把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象近隣は、自用の工場又は倉庫等の取引が中心で、事業者向け賃貸市場は未成熟なため、収益価格は低位に試算され
た。他方、比準価格は、個別事情を含むものの、現下の市場実勢を反映した実証的な価格である。よって、相対的規範
性に優る比準価格を中心に収益価格を参考にとどめ、更に昨今の経済情勢や不動産市況等を総合的に勘案し、単価と総
額との関連をも考慮の上、本鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高や米国の関税等の懸念はあるが、自動
車関連産業を中心とする地域経済の下、新規
進出や生産能力拡大等の設備投資の動きが見
られている。

特に大きな地域的特性の変化は見られないも
のの、好調な地域経済を背景に、地価は上昇
傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡崎 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０８３１ -17	岡崎市		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ａ岡崎０７２６ -508	岡崎市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東5.1m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ａ岡崎０７３０ -521	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.7m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ岡崎０７３１ -530	岡崎市		更地	（　）	不整形	東4.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	Ａ幸田０７３１ -502	額田郡幸田町		更地	（　）	袋地等	北西10m町道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,145	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,581	100 [ 186.5]	46,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,000
b	(　 86,745) 86,745	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,220	100 [ 174.3]	50,614		50,600
c	(　 ) 75,533	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,044	100 [ 152.8]	50,421		50,400
d	(　 ) 27,323	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 65.5]	42,299	100 [ 87.1]	48,564		48,600
e	(　 ) 45,404	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	47,323	100 [ 100.9]	46,901		46,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +83.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +78.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +70.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -34.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,300 円／㎡]

岡崎 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、価格時点における土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,517,427	1,321,358	4,196,069	3,484,320	711,749	（　0.9728） 692,389	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	15,736,114 円　　　　（　 17,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼工場	476.00	Ｓ1	476.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	918 ㎡	18.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て工場（事務所付）の一括貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	476.00	100.0	476.00	1,028	489,328	5.0	2,446,640
							1.0	489,328
～

～

～

～

計		476.00	100.0	476.00		489,328		2,446,640
								489,328

⑨年額支払賃料	489,328 円　×　12ヶ月　＝　 5,871,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 476.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一括貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,871,936 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 469,755 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,402,181 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,446,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,509 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 489,328 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 92,737 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,517,427 円　　　　（　 6,010 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,028 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,000 円	47,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	176,158 円	5,871,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 326,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 485,500 円	47,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,321,358 円　（　　　　　　 1,439 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,600,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 476.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,484,320 円（　　　　　 3,796 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,517,427 円
②総費用	1,321,358 円
③純収益　①－②	4,196,069 円
④建物等に帰属する純収益	3,484,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	711,749 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	692,389 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 754 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,736,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岡崎 9-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岡崎市下青野町字喜昌島５番１	1803000185142-0000
2	岡崎市下青野町字喜昌島６番２	1803000185145-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
岡崎 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡崎 9-4

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　山田　次郎

TEL.

鑑定評価額

44,300,000 円

１㎡当たりの価格

48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡崎市下青野町字喜昌島５番１外				②地積　(㎡)	918 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:3	工場	中規模の工場、倉庫が建ち並ぶ工業地域	北10.8m市道	水道	岡崎 4.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 90 ｍ、南 55 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中小工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．８ｍ市道

交通

施設

岡崎駅南西方

4.4km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の工場等のほか物流施設も見られる工業地域であり、当面は現状を維持すると予測する。周辺市町の自
動車関連企業との位置関係が良好で需要は底堅く、地価水準は安定して推移している。

(3)最有効使用の判定

中小規模の事務所兼工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三河地域全域の中小工場地域である。主たる需要者は、三河地域を拠点とする製造業、物流関連の法人
等である。当地域は、中小規模の工場等のほか物流施設も見られる工業地域であり、市中心部から距離はあるものの、
大工場の立地する隣接市町の自動車関連企業との位置関係に優れることから需要は底堅く、地価水準は安定して推移し
ている。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性、事業規模、取引面積等によりまちまちであり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模の工場等のほか物流施設も見られる工業地域であるが、当地域における工業地需要は自用目的が大半で、収益
目的を前提としておらず、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は低位に試算された。比準価格は、類似性の高い
複数の取引事例を価格判定の基礎としており、市場の実態を反映しており説得力は高い。よって、本件では、比準価格
を標準とし、収益価格は参考に留め、他の標準地とのバランス等も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内内陸部の工業地需要は安定しているもの
の、建築費の高騰や金利の上昇等により、不
動産市場の不透明感は増しつつある。

中小規模の工場のほか物流施設も見られる工
業地域である。周辺市町の自動車関連企業と
の位置関係が良好で、底堅い需要が認められ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡崎 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０７３０ -521	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.7m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	Ａ岡崎０８３１ -1	岡崎市		底地	（　）	ほぼ台形	南東25m国道、北7m、二方路		｢調区｣ (60,200)
c	Ａ幸田０７２６ -515	額田郡幸田町		建付地	（　）	不整形	北12.5m県道、東7.3m、西2.8m、三方路		｢調区｣ (70,200)
d	Ａ幸田０７３１ -502	額田郡幸田町		更地	（　）	袋地等	北西10m町道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,533	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,044	100 [ 159.0]	48,455	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,500
b	(　 46,374) 46,374	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	46,010	100 [ 94.9]	48,483		48,500
c	(　 ) 25,751	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,060	100 [ 52.1]	50,019		50,000
d	(　 ) 45,404	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	47,323	100 [ 98.7]	47,946		47,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +77.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 -47.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,300 円／㎡]

岡崎 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,463,756	1,311,044	4,152,712	3,447,720	704,992	（　0.9728） 685,816	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	15,586,727 円　　　　（　 17,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼工場	476.00	Ｓ1	476.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	918 ㎡	18.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て事務所付工場の一括貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	476.00	100.0	476.00	1,018	484,568	5.0	2,422,840
							1.0	484,568
～

～

～

～

計		476.00	100.0	476.00		484,568		2,422,840
								484,568

⑨年額支払賃料	484,568 円　×　12ヶ月　＝　 5,814,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 476.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一括貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,814,816 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 465,185 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,349,631 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,422,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 484,568 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 91,835 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,463,756 円　　　　（　 5,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,040 円/㎡　月額支払賃料（　 1,018 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	235,500 円	47,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	174,444 円	5,814,816　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 326,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 480,400 円	47,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,100 円	47,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,100 円	47,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,311,044 円　（　　　　　　 1,428 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,100,000 円	設計監理料率　 99,000 円／㎡　×　 476.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,447,720 円（　　　　　 3,756 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,463,756 円
②総費用	1,311,044 円
③純収益　①－②	4,152,712 円
④建物等に帰属する純収益	3,447,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	704,992 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	685,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,586,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岡崎 9-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岡崎市下青野町字喜昌島５番１	1803000185142-0000
2	岡崎市下青野町字喜昌島６番２	1803000185145-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考