令和8年1月16日　提出 岡崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 9-1 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 2,040,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市橋目町字御茶屋１番外 ②地積 　(㎡) 40,386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 中小規模工場のほか 住宅等も見られる工 業地域 北東11m市道、四方路 水道、ガス 宇頭 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 220.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 宇頭駅北方 3.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性に優れ、工場の集積も高まりつつある地域に位置することから、工場地としての需要は底堅い。地域 要因に特段の変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広く三河地区の工業地域と判定した。主な需要者は全国に拠点を有する製造業者であり、工業集積度の 高い地域を選好することから、需要は強い。一方、供給面では周辺において工業団地開発が進められているものの、供 給開始には相応の期間を要する。こうした需給環境を背景に地価水準は強含みで推移している。需要の中心となる価格 帯は、業種や画地規模等により異なるため、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の取引事例を収集し、比準を行うことに努めた結果、地域の需給動向を反映した実証的な比準価格を得た 。一方、大規模工場については、広大な敷地全体を対象とする賃貸市場が成立していない状況にあり、規範性を有する 資料の入手は困難であることから、収益還元法は適用しなかった。本件においては、市場性を反映し、精度が高く客観 性を有する比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [107.8] 100 100 [101.0] 100 [110.2] [101.0] 100 49,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各国の通商政策の動向には留意が必要である が、物流系を中心に売り物件の供給が少ない ことから、価格動向は強含みで推移している 。 周辺には自動車関連企業が集積し、高速道路 や幹線道路への利便性も良好である。立地条 件のよい工場地であり、潜在的な需要は底堅 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％