別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岡崎 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-23 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　中野　雅之   TEL.
鑑定評価額 51,200,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市本町通１丁目１２番外
 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ5F1B		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 東30m県道 水道、ガス、下水 東岡崎

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 東岡崎駅北西方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来は岡崎市の商業中心の一角であったが、郊外型大型店の影響で商業地としての活力はやや弱含みである。一
方、一定規模の画地ではマンション用地需要も見込まれるが、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市内の商業地域で、特に中心市街地の既成商業地との代替性が高い。需要者は地縁性を有する法人や
個人事業主が中心だが、一定規模ではマンション用地としての需要も見込まれる。同一需給圏の経済状況は概ね堅調な
一方、金融情勢、物価高等の先行き不透明感や初期投資の軽減等から空き店舗等を利用した進出が多い。また、土地を
取得する場合の需要の中心となる価格帯は業種、業態、事業戦略等により異なり、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は岡崎市の旧来の中心部の一角に位置する従来からの商業地域である。一定の繁華性は認められるが、土地価
格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位となった。一方、比準価格は、事業用地の取得を目的と
した取引事例を基礎に試算されており、市場の実情に適合した実証的な価格である。よって、比準価格を標準とし、収
益価格は参考に留めるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    177,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 [100.0]
100		 185,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人件費の高騰、金利の上昇等、先行き不透明
感は増しているが、相対的に競争力の劣る地
域を除き、地価は比較的堅調に推移している
。

旧来は商業中心の一角であったが、郊外型大
型店の影響で活力は弱含みつつも、地域要因
に特段の変動はなく、地価は概ね上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０７
２６
-501		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b Ａ岡崎０７
２４
-508		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西24m国道、
中間画地
準工

(70,200)
c Ａ岡崎０７
３１
-531		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m県道、
西8m、東4m、
三方路
１住居

(70,200)
d Ａ岡崎０８
２４
-5		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e Ａ岡崎０７
３０
-517		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
西8.9m、
二方路
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
239,441  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
265,160 		 100
[ 100.0]
265,160 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
265,000 
b (　           ) 
111,605  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
119,829 		 100
[  61.5]
194,844 
195,000 
c (　           ) 
132,086  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
131,437 		 100
[  70.6]
186,171 
186,000 
d (　           ) 
135,526  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
137,965 		 100
[  79.3]
173,979 
174,000 
e (　           ) 
129,099  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
128,472 		 100
[  88.3]
145,495 
145,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



岡崎 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,126,863 
6,831,016 
22,295,847 
20,862,600 
1,433,247 		 （　0.9537）
1,366,888 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     31,065,636 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 243.75 ＲＣ6 1,380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   277 ㎡     11.5 m x   24.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上６階建てのフロア貸し店舗ビルを想定した。 ⑦有効率　  79.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.50 
76.4 
154.73 
3,114 
481,829 		 5.0  2,409,145 
1.0  481,829 

 2～ 2		 店舗
202.50 
76.8 
155.57 
2,647 
411,794 		 5.0  2,058,970 
1.0  411,794 

 3～ 3		 店舗
243.75 
80.7 
196.82 
2,336 
459,772 		 5.0  2,298,860 
1.0  459,772 

 4～ 6		 店舗
243.75 
80.7 
196.82 
2,180 
429,068 		 5.0  2,145,340 
1.0  429,068 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,380.00 
79.5 
1,097.58 

2,640,599 		 13,202,995 
2,640,599 
⑨年額支払賃料      2,640,599 円　×　12ヶ月　＝　      31,687,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,097.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,687,188 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,168,719 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,518,469 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,202,995 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         118,827 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,640,599 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         489,567 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,126,863 円　　　　（　       105,151 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,114 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,595,000 円  　　　　    319,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 950,616 円  　　　       31,687,188　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      393,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,253,800 円  　　　　    319,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       319,000 円  　　　　    319,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       319,000 円  　　　　    319,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,831,016 円　（　　　　　　        24,661 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9537    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 319,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　   1,380.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,862,600 円  
（　　　　　        75,316 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,126,863 円      
②総費用 6,831,016 円      
③純収益　①－② 22,295,847 円      
④建物等に帰属する純収益 20,862,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,433,247 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,366,888 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,935 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,065,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市本町通一丁目１２番
 1803000396040-0000
2 　岡崎市本町通一丁目１３番
 1803000396041-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岡崎 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-23 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.
鑑定評価額 51,200,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市本町通１丁目１２番外
 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ5F1B		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 東30m県道 水道、ガス、下水 東岡崎

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 東岡崎駅北西方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 従前は中心商業地域であったが、住宅系用途への転換も見られる。岡崎市ＱＵＲＵＷＡプロジェクト内にあり、
諸施設の整備も計画され、客足の流動性も向上しているが、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡崎市及び周辺市町の商業地域である。需要者の中心は、地元の個人事業者並びに西三河地区を中心に
事業を営む法人等である。近隣地域は旧来からの商業地域であり、中低層のテナントビルや小規模な低層店舗が多く見
受けられる。商況はやや停滞気味で、新規出店は少ない状況にある。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性、事業
規模、取引面積等により差異が生じることから、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用の店舗や小規模店舗を中心とする地域であり、収益・投資目的の取引は少なく、元本と果実の牽連性
が希薄であることから、収益価格は低位に求められた。したがって、本評価では、市場の実態を反映した実証的な価格
である比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地と規準した価格との均衡にも留意した上で、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    177,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 [100.0]
100		 183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商況は堅調に推移している。ただし、
物価上昇の継続が個人消費に及ぼす影響や、
金融市場の動向等にも留意する必要がある。


既成商業地域であり、諸施設の整備も計画さ
れ、客足の流動性の向上も期待される。周辺
ではマンション用地への転換もみられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０８
２２
-6		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西30m県道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ａ岡崎０７
２４
-514		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西14.8m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
c Ａ岡崎０７
３１
-526		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d Ａ岡崎０８
２４
-10		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北26m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
199,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
201,612 		 100
[ 100.8]
200,012 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
200,000 
b (　           ) 
152,512  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,715 		 100
[  84.9]
183,410 
183,000 
c (　           ) 
155,546  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
158,035 		 100
[  86.5]
182,699 
183,000 
d (　           ) 
138,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
139,794 		 100
[  78.4]
178,309 
178,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    186,000 円／㎡]  



岡崎 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,301,784 
6,871,125 
22,430,659 
20,993,400 
1,437,259 		 （　0.9537）
1,370,714 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     31,152,591 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 243.75 ＲＣ6 1,380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   277 ㎡     11.5 m x   24.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上６階建てのフロア貸し店舗ビルを想定した。 ⑦有効率　  79.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.50 
76.4 
154.73 
3,133 
484,769 		 5.0  2,423,845 
1.0  484,769 

 2～ 2		 店舗
202.50 
76.8 
155.57 
2,663 
414,283 		 5.0  2,071,415 
1.0  414,283 

 3～ 3		 店舗
243.75 
80.7 
196.82 
2,350 
462,527 		 5.0  2,312,635 
1.0  462,527 

 4～ 6		 店舗
243.75 
80.7 
196.82 
2,193 
431,626 		 5.0  2,158,130 
1.0  431,626 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,380.00 
79.5 
1,097.58 

2,656,457 		 13,282,285 
2,656,457 
⑨年額支払賃料      2,656,457 円　×　12ヶ月　＝　      31,877,484 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,097.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,877,484 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,187,748 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,689,736 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,282,285 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         119,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,656,457 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         492,507 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,301,784 円　　　　（　       105,783 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,133 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,605,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 956,325 円  　　　       31,877,484　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      393,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,274,200 円  　　　　    321,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       321,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       321,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,871,125 円　（　　　　　　        24,806 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9537    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 321,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,380.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,993,400 円  
（　　　　　        75,788 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,301,784 円      
②総費用 6,871,125 円      
③純収益　①－② 22,430,659 円      
④建物等に帰属する純収益 20,993,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,437,259 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,370,714 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,948 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,152,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市本町通一丁目１２番
 1803000396040-0000
2 　岡崎市本町通一丁目１３番
 1803000396041-0000
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備考