別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岡崎 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-2 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.
鑑定評価額 61,400,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市東大友町字松花４３番１外
 ②地積
　(㎡)		 563  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南東16m県道 水道、ガス、下水 宇頭

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 宇頭駅東方

1.9km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、地域要因に特段の変動は無いため、今後も現状を
維持するものと予測される。当面、地価水準は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幹線・準幹線道路沿線を中心とする岡崎市全域の商業地域である。需要者の中心は、地元の個人事業者
及び西三河地区を中心に事業を営む法人等である。近隣地域は低層店舗、営業所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域であ
る。近隣地域の商況に変化はなく、空き店舗もあまり見られないため、根強い需要がある地域と思われる。取引面積や
総額は業種や事業規模によって異なるためばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域並びに周辺類似地域においては、自用の店舗又は店舗併用住宅としての利用が主であり、収益に着目した取引
はあまり見られない。このような地域特性により、賃料水準は低位にとどまり、建築費高騰の影響もあり、収益価格は
割安に求められやや精度が劣る。以上により、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考として、代表
標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等も留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[105.8]		 100
[148.0]		 [100.0]
100		 109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 再開発が進捗する東岡崎駅周辺やロードサイ
ドにおける出店需要は強さを維持し、それ以
外のエリアにおいても概して需要は底堅い状
態にある。

県道沿線に位置する路線商業地域であるが、
交通量は比較的多いものの、特筆すべき商業
施設の出店等は見られないため、繁華性に変
化はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０７
２９
-509		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ岡崎０７
３０
-517		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
西8.9m、
二方路
近商

(90,200)
c Ａ岡崎０８
２４
-10		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北26m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d Ａ岡崎０７
２２
-515		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m県道、
北6m、西2.5m、
三方路
準住居

(70,200)
e Ａ岡崎０８
３１
-8		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
109,242  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
115,728 		 100
[ 102.8]
112,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
113,000 
b (　           ) 
129,099  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
128,472 		 100
[ 128.0]
100,369 
100,000 
c (　           ) 
138,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
139,794 		 100
[ 121.3]
115,246 
115,000 
d (　           ) 
126,126  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
121,561 		 100
[ 109.0]
111,524 
112,000 
e (　           ) 
104,866  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
115,125 		 100
[ 106.0]
108,608 
109,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



岡崎 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,450,343 
2,811,010 
10,639,333 
8,960,400 
1,678,933 		 （　0.9752）
1,637,295 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     37,211,250 円　　　　（　     66,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.70 Ｓ3 699.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   563 ㎡     27.3 m x   20.7 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は平均専有面積約７５㎡のファミリータイプの共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.70 
100.0 
250.70 
2,350 
589,145 		 5.0  2,945,725 
1.0  589,145 

 2～ 3		 居宅
224.54 
100.0 
224.54 
1,269 
284,941 		 2.0  569,882 
1.0  284,941 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
699.78 
100.0 
699.78 

1,159,027 		 4,085,489 
1,159,027 
⑨年額支払賃料      1,159,027 円　×　12ヶ月　＝　      13,908,324 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     699.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,908,324 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,147,226 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,193,098 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,085,489 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,586 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,159,027 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         219,659 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,450,343 円　　　　（　        23,890 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 655,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 430,210 円  　　　       14,340,324　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      127,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,336,200 円  　　　　    131,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,811,010 円　（　　　　　　         4,993 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     699.78 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,960,400 円  
（　　　　　        15,915 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,450,343 円      
②総費用 2,811,010 円      
③純収益　①－② 10,639,333 円      
④建物等に帰属する純収益 8,960,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,678,933 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,637,295 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,908 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,211,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市東大友町字松花４３番１
 1803000340513-0000
2 　岡崎市東大友町字松花４４番１
 1803000340515-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岡崎 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-2 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　大場　憲祐   TEL.
鑑定評価額 61,400,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市東大友町字松花４３番１外
 ②地積
　(㎡)		 563  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南東16m県道 水道、ガス、下水 宇頭

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 宇頭駅東方

1.9km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持しながら推移
するものと予測する。地価については安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として岡崎市内の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する地元
を拠点とする法人、個人事業者等である。県道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ成熟した商業地域であり、背後の住宅
地需要が堅調であり、商業地需要は底堅く推移している。地価水準は需要者の属性、画地規模、利用目的等により取引
される価格に幅があり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の店舗、営業所等の多い地域であり、賃貸事業目的の取引は少なく賃貸市場の熟成度が低く、元本価
値に見合う賃料の収受が困難であることから収益価格は低位に試算された。よって、実際の不動産市場における取引事
例を基にした市場性を反映する実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌し、不動産市況の動向、対象標準地の単価
と総額の関連の適否に留意の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[105.8]		 100
[148.0]		 [100.0]
100		 109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費等の物価高や金利等の変動で不動産市
況に先行き不透明感があるが、良好な立地条
件を有する土地の需要は引き続き底堅い。


域要因に特段の変動はないが、背後の住宅地
需要が堅調であり、地価は安定的に推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０７
２９
-509		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ岡崎０７
３０
-517		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
西8.9m、
二方路
近商

(90,200)
c Ａ岡崎０８
２４
-19		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北16m市道、
南東6m、角地
準工

(70,200)
d Ａ岡崎０７
２９
-517		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東12m県道、
西3.3m、
二方路
近商

(86,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
109,242  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
115,728 		 100
[ 105.9]
109,280 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
129,099  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
128,472 		 100
[ 115.0]
111,715 
112,000 
c (　           ) 
114,540  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.6]
119,401 		 100
[ 107.0]
111,590 
112,000 
d (　           ) 
103,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
104,476 		 100
[  98.0]
106,608 
107,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



岡崎 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,675,804 
2,869,822 
10,805,982 
9,165,600 
1,640,382 		 （　0.9752）
1,599,701 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     36,356,841 円　　　　（　     64,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.70 Ｓ3 699.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   563 ㎡     27.3 m x   20.7 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は平均専有面積約７５㎡のファミリータイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.70 
100.0 
250.70 
2,369 
593,908 		 5.0  2,969,540 
1.0  593,908 

 2～ 3		 居宅
224.54 
100.0 
224.54 
1,303 
292,576 		 2.0  585,152 
1.0  292,576 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
699.78 
100.0 
699.78 

1,179,060 		 4,139,844 
1,179,060 
⑨年額支払賃料      1,179,060 円　×　12ヶ月　＝　      14,148,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     699.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,148,720 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,166,458 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,414,262 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,139,844 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,087 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,179,060 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         223,455 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,675,804 円　　　　（　        24,291 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,369 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 670,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 437,422 円  　　　       14,580,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      127,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,366,800 円  　　　　    134,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,869,822 円　（　　　　　　         5,097 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     699.78 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,165,600 円  
（　　　　　        16,280 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,675,804 円      
②総費用 2,869,822 円      
③純収益　①－② 10,805,982 円      
④建物等に帰属する純収益 9,165,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,640,382 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,599,701 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,841 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,356,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市東大友町字松花４３番１
 1803000340513-0000
2 　岡崎市東大友町字松花４４番１
 1803000340515-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考