令和8年1月16日　提出 岡崎 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -53 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐野　克彦   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市桑谷町字下平地２２番外 ②地積 　(㎡) 578   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に農地 が見られる既成住宅 地域 北西3m市道 水道 名電山中 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 名電山中駅西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に位置する市内中心部から距離のある農家集落地域であり、地域要因の変動は見られず、当面 は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市の市街化調整区域内を中心とした住宅地域である。主たる需要者は地縁的関係のあるエンドユーザ ーであると思われる。旧来からの農家集落地域であるが、市街化区域内の宅地と比較した相対的割安感から一定の需要 がみられる。景気も緩やかに回復しているが、市内分譲地の在庫調整にやや懸念はあり、地価は横這い傾向にある。土 地取引総額は１５００万円前後、新築の戸建物件は４０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、要因比較、各種補修正等も適正に行われており、実証 的で説得力に富む価格である。対象地は賃貸市場が未成熟であるとともに、法令上も賃貸物件を想定することが困難で あるため、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、快適性を重視する住宅地域であるので市場性 を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [144.8] [100.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業の業績は通商政策の影響もみ られるが、景気は緩やかに回復している。不 動産市場は一部に弱さもみられるが、底堅く 推移している。 市街化調整区域内の旧来からの農家集落地域 であり、地域要因の変動は特にない。相対的 割安感から相応の需要がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％