令和8年1月16日　提出 岡崎 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -46 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　加藤　恭一   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市八帖南町１丁目４番１７ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 先行き不透明感は認められるものの、一般住宅を中心に共同住宅等が見られる現在の地域環境並びに地価水準か ら大きく変動することなく、安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市内を中心とする住宅地域で、特に市内中心部の住宅地域との代替性が強い。主たる需要者は岡崎市 のほか豊田市、安城市等に在住の一次取得者層である。鉄道と河川に囲まれた住宅地域であるが、岡崎公園前駅に近い 立地条件より相応の需要は認められる。需要の中心となる価格帯は土地のみで１５００万円から２５００万円程度、新 築戸建住宅で４０００万円から４５００万円程度が標準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地に係る市場の特性等を勘案すると、対象標準地については、自己使用目的でのエンドユーザーが需要の中心 となることが見込まれることから、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した比準価格 は重視する必要がある。本件は、比準価格を標準に代表標準地との比較より得られた対象標準地の規準価格との均衡に 留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [108.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業の業績は好調で、市内住宅地 の需要は堅調な状況を持続しているが、資材 高騰、人手不足等による不動産市場への影響 は否めない。 地域要因に特段の変動はないが、熟成した住 宅地域として安定的に推移しており、地価の 上昇基調は持続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％