令和8年1月16日　提出 岡崎 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -20 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　中野　雅之   TEL.

鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市竜美旭町２番１２ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い高台で閑静な住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市の概ね中心部に位置する居住環境の極めて良好な住宅地域である。周辺で大規模な住宅地開発が行われた ものの、従来から名声の高い住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として岡崎市内の住宅地域で、特に市の概ね中心部に位置する価格水準の高い住宅地域、居住環境の良 好な地域との代替性が強い。需要の中心は岡崎市および周辺市町に居住する一次取得者層である。物価上昇が続き、ま た金融情勢への不透明感は増しつつあるものの、人口過疎など競争力の低い地域を除き地価は上昇基調にある。売買の 中心となる価格帯は、土地のみで３，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は岡崎市の概ね中心部の居住環境に優る住宅地域で、当該地域の市場取引の中心は自らの利用を目的とするも のである。法令上経済合理性を満たす規模の収益物件を想定するのは困難であることから、収益価格は試算しなかった 。一方、比準価格は、代替競争関係にある取引事例を市場参加者の価値基準に基づき試算した実証的な価格である。よ って、比準価格を標準とし、昨今の経済情勢、地価動向も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岡崎 -12                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    176,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰、金利の上昇等、先行き不透明 感は増しているが、相対的に競争力の劣る地 域を除き、地価は比較的堅調に推移している 。 岡崎市の概ね中心部に位置する従来から名声 の高い住宅地域である。周辺で大規模開発が 行われたが、地価は概ね上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％ +1.7 ％