令和8年1月16日　提出 岡崎 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -9 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市美合新町１２番２７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、店 舗等が混在する住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 美合 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 美合駅東方 380m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近く利便性に優れ、区画が整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状のま ま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄名古屋本線沿線に位置する住宅地域である。需要者の中心は主に岡崎市及び隣接市町の在住者、周辺 に地縁を有する者である。鉄道駅まで徒歩圏にあり、利便性は高い。美合駅周辺は開発が進んでおり、需要は安定して いる。土地は対象標準地と同程度の規模で２，５００万円程度、新築の戸建物件で３，５００万円から４，０００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパート等の収益物件もみられるものの、自己使用目的の取引が大半であり、収益物件を対象とした取引 は少ない。想定される需要者は、市場性を重視して意思決定を行うのが通常である。対象標準地については、賃貸建物 を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用しなかった。本件では、市場性を反映した精度が高く客観性を 有する比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岡崎（県） -13             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当地域は自動車産業を中心に経済が堅調であ る。不動産市場も底堅く推移しているが、建 築費及び金利の上昇が、土地価格に影響を及 ぼしている。 需要は底堅いが、周辺分譲地の在庫調整にや や懸念がある。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％ 0.0 ％