令和8年1月16日　提出 岡崎 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -6 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　中野　雅之   TEL.

鑑定評価額 26,200,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市堂前町２丁目１番８ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が多い区 画整然とした住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅北方 4.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市の中心部より北側に位置する区画整然とした住宅地域であり、近隣地域及びその周辺でも特段の変動要因 はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に岡崎市内の住宅地域で、特に市中心部より北側に位置する住宅地域との代替性が強い。需要の中心は 岡崎市および周辺市町に居住する一次取得者層である。物価上昇が続き、また金融情勢への不透明感は増しつつあるも のの、人口過疎など競争力の低い地域を除き地価は上昇基調にある。取引の中心価格帯は、土地のみで約１，５００万 ～２，５００万円、新築戸建で約３，５００万～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は岡崎市中心部より北側に位置する住宅地域で、当該地域の市場取引の中心は自らの利用を目的とするもので ある。経済合理性の観点や画地条件等による制約等から賃貸住宅を想定することが非現実的であることから、収益価格 は試算しなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある取引事例を市場参加者の価値基準に基づき試算した実証的 な価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    134,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [119.0] [100.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰、金利の上昇等、先行き不透明 感は増しているが、相対的に競争力の劣る地 域を除き、地価は比較的堅調に推移している 。 岡崎市の中心部より北側に位置する区画整然 とした住宅地域で地域要因に特段の変動はな く、地価は概ね安定的ないし上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％