別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
豊橋 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 5-17 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　穂坂　文雄   TEL.
鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 99,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市前田町１丁目２番１０
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1		 事務所兼住宅

Ｓ3		 事務所、店舗、一般
住宅が混在する路線
商業地域		 南東30m市道 水道、ガス、下水 豊橋

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 豊橋駅東方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、事務所、店舗、一般住宅が混在する路線商業地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現
状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市のほか周辺市等における東三河の商業地域である。需要者の中心は、東三河を基盤とする個人事
業主や法人等が主である。市場における需給動向は、ロードサイド型店舗等の出店が見られること等から地価水準は上
昇傾向である。又、取引には事業用定期借地に基づくものが見られる中、規模、立地条件等により需要の強弱に開差が
あるため、中心となる価格帯を見出すことが困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の属する地域は、事務所、店舗、一般住宅が混在する路線商業地域であり、ロードサイド型店舗に対する需
要も見受けられるものの、賃貸事業の収支が芳しくないため、収益価格は低位に求められた。ここで、収益価格には多
くの想定要素が含まれているため、収益価格を参考に留め、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映した比準価格を
重視し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    157,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[127.3]		 [100.0]
100		 126,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中核市である豊橋市では少子高齢化が進んで
いるが、人口の集約化等から不動産市場では
二極化が顕在化しつつある。


事務所、店舗、一般住宅が混在する路線商業
地域であり、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０７
４０
-517		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b Ａ豊橋０８
２７
-21		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北8.2m市道、
東7.2m、角地
近商

(100,200)
c Ａ豊橋０８
４１
-6		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d Ａ豊橋０７
４５
-511		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.9m市道、
中間画地
近商

(90,233)
e Ａ豊橋０７
２４
-518		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,988  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
122,440 		 100
[  99.9]
122,563 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
88,795  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  97.9]
100,777 		 100
[  73.8]
136,554 
137,000 
c (　           ) 
115,093  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,784 		 100
[  96.9]
119,488 
119,000 
d (　           ) 
132,713  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,704 		 100
[ 100.8]
133,635 
134,000 
e (　           ) 
120,966  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
133,063 		 100
[ 106.0]
125,531 
126,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    128,000 円／㎡]  



豊橋 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,225,044 
1,364,502 
4,860,542 
4,408,860 
451,682 		 （　0.9721）
439,080 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      9,545,217 円　　　　（　     57,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 115.50 ＬＳ3 346.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   165 ㎡     12.9 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～３階は事務所の各階フロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.50 
80.0 
92.40 
2,168 
200,323 		 4.0  801,292 
2.0  400,646 

 2～ 3		 事務所
115.50 
85.0 
98.18 
1,778 
174,564 		 3.0  523,692 
1.0  174,564 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
346.50 
83.3 
288.76 

549,451 		 1,848,676 
749,774 
⑨年額支払賃料        549,451 円　×　12ヶ月　＝　       6,593,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     288.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,593,412 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       527,473 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,065,939 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,848,676 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,008 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          749,774 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         142,097 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,225,044 円　　　　（　        37,728 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,168 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊橋 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,500 円  　　　　     59,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 197,802 円  　　　        6,593,412　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      585,000 円  　　　　     59,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        59,100 円  　　　　     59,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,100 円  　　　　     59,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,364,502 円　（　　　　　　         8,270 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     346.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0746     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,408,860 円  
（　　　　　        26,720 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,225,044 円      
②総費用 1,364,502 円      
③純収益　①－② 4,860,542 円      
④建物等に帰属する純収益 4,408,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 451,682 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 439,080 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,661 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,545,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市前田町一丁目２番１０
 1804000463844-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
豊橋 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 5-17 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文   TEL.
鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 99,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市前田町１丁目２番１０
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1		 事務所兼住宅

Ｓ3		 事務所、店舗、一般
住宅が混在する路線
商業地域		 南東30m市道 水道、ガス、下水 豊橋

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 豊橋駅東方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 広幅員の道路沿いに事務所、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状維持での推移と見込まれ
る。地価水準は、背後の住宅地需要が堅調なことから、底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として豊橋市の市街地に位置する商業地域である。需要者は主に、地縁性を有する個人事業者又は地
元企業等であるが、圏外からの需要者も見られる。対象近隣は、豊橋駅及び官公署から２ｋｍ圏内で利便性が高く、希
少性が高いこと等から、需要は安定している。市内の商業地取引は総じて少なく、また、位置、規模、総額の多寡等に
より多様であることから、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用の店舗、事務所等の多い地域であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は未だ低く、元本価値
相当の賃料設定が難しいため収益価格は低位に求められた。他方、比準価格は個別事情を含むものの、現下の市場実勢
を反映した実証的価格である。従って、相対的規範性に優る比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討
を踏まえ、本鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    157,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[128.4]		 [100.0]
100		 125,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復により雇用や所得環境の
改善が見られる中、商業地の不動産市場は立
地条件や収益性等による需要の二極化傾向が
続いている。

特に大きな地域的特性の変化は見られないも
のの、背後の堅調な住宅地需要に支えられ、
地価は底堅く推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０７
４０
-517		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b Ａ豊橋０８
３８
-9		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
西4m、角地
近商

(89,200)
c Ａ豊橋０８
４１
-6		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d Ａ豊橋０７
３９
-531		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m市道、
北西6m、角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,988  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
122,440 		 100
[  93.8]
130,533 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
111,656  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
111,214 		 100
[  86.3]
128,869 
129,000 
c (　           ) 
115,093  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,784 		 100
[  92.8]
124,767 
125,000 
d (　           ) 
105,317  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
108,975 		 100
[  95.0]
114,711 
115,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



豊橋 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,169,885 
1,349,623 
4,820,262 
4,356,640 
463,622 		 （　0.9721）
450,687 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      9,797,543 円　　　　（　     59,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 115.50 ＬＳ3 346.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   165 ㎡     12.9 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～３階は事務所の各階フロア貸しを想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.50 
80.0 
92.40 
2,024 
187,018 		 4.0  748,072 
2.0  374,036 

 2～ 3		 事務所
115.50 
85.0 
98.18 
1,822 
178,884 		 3.0  536,652 
1.0  178,884 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
346.50 
83.3 
288.76 

544,786 		 1,821,376 
731,804 
⑨年額支払賃料        544,786 円　×　12ヶ月　＝　       6,537,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     288.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,537,432 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       522,995 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,014,437 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,821,376 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,757 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          731,804 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         138,691 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,169,885 円　　　　（　        37,393 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,024 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊橋 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 292,000 円  　　　　     58,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 196,123 円  　　　        6,537,432　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      166,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      578,100 円  　　　　     58,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        58,400 円  　　　　     58,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,400 円  　　　　     58,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　必要なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,349,623 円　（　　　　　　         8,180 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     346.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0746     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,356,640 円  
（　　　　　        26,404 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,169,885 円      
②総費用 1,349,623 円      
③純収益　①－② 4,820,262 円      
④建物等に帰属する純収益 4,356,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 463,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 450,687 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,731 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,797,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市前田町一丁目２番１０
 1804000463844-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考