鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
豊橋 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 5-16

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　岩田　肇

TEL.

鑑定評価額

300,000,000 円

１㎡当たりの価格

75,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市曙町字測点７３番外				②地積　(㎡)	3,966 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,189)
	1:1.5	店舗Ｓ2	中規模な店舗、営業所等が多い商業地域	北西7.1m市道、北東側道	水道、ガス、下水	高師 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 200 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．１ｍ市道

交通

施設

高師駅東方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した住宅地の中に形成された中規模な店舗、営業所等が多い商業地域である。大規模画地に対する稀少性か
ら地価水準はやや強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊橋市や隣接市における商業地域一帯であり、需要者の中心は、東三河を基盤とする個人事業者や地元
法人等である。標準地の規模は大きく、路線商業地として街路条件にやや劣るものの、前面市道の交通量は多く、周辺
地域にはドラッグストアーや飲食店舗、雑貨店、コンビニ等が建ち並び、画地規模の大きな敷地は稀少性から需要は堅
調に推移している。需要の中心価格帯については、規模、立地条件等によりバラツキが大きく、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は中規模な店舗が多い準幹線沿いの商業地域に存している。市場参加者は業務利便性や商業繁華性に加え投
資採算性からも検討を行うが、建築単価、賃料水準等の不透明感が強く、収益価格はやや不安定である。比準価格は市
場において成立した商業地の取引事例から比準した価格であり、実証性に優れた価格として説得力を有する。従って、
市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅前商業地への投資や地元企業の潜在需要は
根強いと思われるが、高値への警戒感もあり
郊外の沿道サービス型店舗は様子見の状況に
変化しつつある。

街路条件はやや劣るが交通量は比較的多い商
業地域である。大規模店舗に対しては根強い
需要が見受けられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０８４５ -2	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、東4.5m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
b	Ａ豊橋０７３８ -506	豊橋市		建付地	（　）	長方形	北16.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ豊川０８３９ -22	豊川市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北西6m、角地		近商 (90,200)
d	Ａ豊川０８３９ -1	豊川市		建付地	（　）	長方形	東40m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e	Ａ豊川０７２７ -519	豊川市		更地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,766	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	68,531	100 [ 84.9]	80,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	83,100
b	(　 ) 62,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,455	100 [ 84.9]	73,563		75,800
c	(　 ) 79,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	77,635	100 [ 102.9]	75,447		77,700
d	(　 ) 61,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,807	100 [ 101.9]	60,655		62,500
e	(　 ) 50,885	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.6]	60,148	100 [ 78.8]	76,330		78,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,500 円／㎡]

豊橋 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,222,987	7,174,708	25,048,279	15,425,800	9,622,479	（　0.9745） 9,377,106	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	203,850,130 円　　　　（　 51,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,920.00	Ｓ1	1,920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	189 ％	3,966 ㎡	54.0 m x 70.7 m	前面道路：市道　 7.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの低層店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,920.00	100.0	1,920.00	1,465	2,812,800	4.0	11,251,200
							2.0	5,625,600
～

～

～

～

計		1,920.00	100.0	1,920.00		2,812,800		11,251,200
								5,625,600

⑨年額支払賃料	2,812,800 円　×　12ヶ月　＝　 33,753,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,920.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,753,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,700,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,053,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,251,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 103,511 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,625,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,066,164 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,222,987 円　　　　（　 8,125 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,465 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,105,000 円	221,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,012,608 円	33,753,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,427,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,187,900 円	221,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,174,708 円　（　　　　　　 1,809 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	221,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 1,920.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,425,800 円（　　　　　 3,890 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,222,987 円
②総費用	7,174,708 円
③純収益　①－②	25,048,279 円
④建物等に帰属する純収益	15,425,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,622,479 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,377,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,850,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊橋 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊橋市曙町字測点７３番	1804000001899-0000
2	豊橋市曙町字測点７４番	1804000001900-0000
3	豊橋市曙町字測点７５番	1804000001901-0000
4	豊橋市曙町字測点７６番	1804000001902-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
豊橋 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 5-16

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　松島　教

TEL.

鑑定評価額

300,000,000 円

１㎡当たりの価格

75,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市曙町字測点７３番外				②地積　(㎡)	3,966 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,189)
	1:1.5	店舗Ｓ2	中規模な店舗、営業所等が多い商業地域	北西7.1m市道、北東側道	水道、ガス、下水	高師 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 200 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．１ｍ市道

交通

施設

高師駅東方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

背後に住宅街が広がる郊外の商業地域で、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊橋市及び隣接市の商業地域である。需要者の中心は、東三河地域を商圏として郊外型の物販店等を展開
する地元事業者であるが、全国的に店舗網を有する事業者の進出も見込まれる。まとまった規模の店舗用地は、一定の
需要に対して供給が限定的であることから、地価水準は安定基調である。需要者の業態、利用目的や画地規模等により
取引総額が異なり、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺類似地域は、総じて自用目的での取引が中心で、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないこと
や建築コストの上昇から、収益価格は低位に試算されている。従って、収益価格は参考にとどめ、取引市場の実態を反
映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築コストの上昇が続く中、一部には様子見
姿勢が窺えるものの、底堅い需要に支えられ
、総じて宅地取引市場は堅調である。

地域の状況に特段の変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０８２７ -5	豊橋市		貸家建付地	（　）	台形	西12m市道、南東22m、角地		２住居 (70,200)
b	Ａ豊橋０８２７ -14	豊橋市		底地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	Ａ豊橋０８４５ -2	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、東4.5m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
d	Ａ豊橋０８４５ -9	豊橋市		建付地	（　）	不整形	南東22m県道、北西3.5m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 74,715) 87,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	89,785	100 [ 129.4]	69,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	71,500
b	(　 129,763) 129,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,763	100 [ 163.4]	79,414		81,800
c	(　 ) 59,766	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	68,531	100 [ 92.3]	74,248		76,500
d	(　 ) 53,705	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	62,159	100 [ 90.2]	68,912		71,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +54.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,700 円／㎡]

豊橋 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,167,217	6,972,530	24,194,687	14,727,800	9,466,887	（　0.9745） 9,225,481	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	200,553,935 円　　　　（　 50,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,920.00	Ｓ1	1,920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	189 ％	3,966 ㎡	54.0 m x 70.7 m	前面道路：市道　 7.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,920.00	100.0	1,920.00	1,417	2,720,640	4.0	10,882,560
							2.0	5,441,280
～

～

～

～

計		1,920.00	100.0	1,920.00		2,720,640		10,882,560
								5,441,280

⑨年額支払賃料	2,720,640 円　×　12ヶ月　＝　 32,647,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,920.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,647,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,611,814 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,035,866 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,882,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,441,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,031,231 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,167,217 円　　　　（　 7,859 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,470 円/㎡　月額支払賃料（　 1,417 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,055,000 円	211,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	979,430 円	32,647,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,427,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,088,900 円	211,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,972,530 円　（　　　　　　 1,758 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	211,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 1,920.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,727,800 円（　　　　　 3,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,167,217 円
②総費用	6,972,530 円
③純収益　①－②	24,194,687 円
④建物等に帰属する純収益	14,727,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,466,887 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,225,481 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,326 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,553,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊橋 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊橋市曙町字測点７３番	1804000001899-0000
2	豊橋市曙町字測点７４番	1804000001900-0000
3	豊橋市曙町字測点７５番	1804000001901-0000
4	豊橋市曙町字測点７６番	1804000001902-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考