令和8年1月16日　提出 豊橋 5-15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 5-15 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　高木　靖人   TEL.

鑑定評価額 62,200,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市下地町字門２３番 ②地積 　(㎡) 999   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:3 事務所兼倉庫 Ｓ1 店舗等を主体に倉庫 も見られる路線商業 地域 南西23m国道 水道、ガス、下水 豊橋 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   340 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２３ｍ国道 交通 施設 豊橋駅北方 2.4km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道１号沿いの路線商業地域であり、当面は大きな変化なく、現状維持で推移するものと予測する。地価は、概 ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市・豊川市の路線商業地域。需要者の中心は、東三河の市町村を中心に営業している個人又は法人 である。近隣地域は、国道１号沿いの交通量の多い、路線商業地域ではあるものの、店舗立地に適しているとはいえず 、地価は概ね安定的に推移すると予想する。市場の中心価格帯は、取引が少なく、需要者の事業目的等による規模の差 が大きく把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の取引事例を採用した実証的な価格であり、精度の高い価格が得られた。収益価格は収益性 に着目した理論的な価格であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算され た。需要者は自用目的の取引を中心としており、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は少ない。従って、比準 価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 5-12                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [160.7] [100.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等のマイナス要因が見られるが、豊 橋市は、東三河の中心市としての安定した土 地需要がある。立地条件等による二極化傾向 が強まっている。 地域要因に特段の変動はないものの、国道沿 いの路線商業地域であり、路線商業地域に対 する需要は堅調で、地価は緩やかな上昇傾向 を持続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％