鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
豊橋 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 5-12

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　市川　隆治

TEL.

鑑定評価額

68,600,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市草間町字二本松５番１				②地積　(㎡)	686 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:2	事務所Ｓ2	低層の店舗、事務所等が見られる路線商業地域	北西16m県道	水道、ガス、下水	南栄 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 55 ｍ、南 160 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

南栄駅西方

1.2km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所等が見られる路線商業地域であり、用途面の変化はなく今後も現状を維持していくものと予測した
。市中心部からやや離れているものの、地価水準は堅調に推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として豊橋市内の準幹線道路沿いに形成された商業地域と判定した。中心となる需要者は事業所、小売
店舗での利用を目的とする地元中小法人、個人事業主等である。背後には既成住宅地域が形成されており、顧客の通行
量も見込めることから需要は堅調に推移している。当地域の取引で中心となる価格帯は、画地規模や取引目的によりま
ちまちのため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格においては、商業地の取引件数は相対的に少なく同一需給圏は広域的に形成されるため、市内の路線沿いの取
引を中心に幅広く採用した。近隣地域での取引は自用目的が中心であり、賃貸市場が未成熟であることを考慮し、比準
価格に比べて収益価格の説得力がやや劣ると判断した。従って本件では、収益価格は参考に留め比準価格を重視し、半
年間の変動率にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊橋 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    100,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東三河の中核を担う当市であるが、人口は県
全体をやや上回る減少率を示している。高齢
化率も同様に県全体よりやや高く、微増傾向
にある。

中心部からやや離れた当地域では、価格形成
要因に影響を与える地域要因の変動は見られ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０８２７ -14	豊橋市		底地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ａ豊橋０７４３ -503	豊橋市		更地	（　）	長方形	南東11.5m国道、南西4.5m、角地		準住居 (60,200)
c	Ａ豊橋０７２４ -524	豊橋市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ａ豊橋０７３７ -505	豊橋市		更地	（　）	ほぼ台形	南西10.8m市道、南東5.6m、角地		１中専 (60,200)
e	Ａ豊橋０８３７ -6	豊橋市		建付地	（　）	台形	北東16m県道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 129,763) 129,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,763	100 [ 100.0]	129,763	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 109,353	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	108,378	100 [ 101.9]	106,357		106,000
c	(　 ) 90,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.7]	108,288	100 [ 105.0]	103,131		103,000
d	(　 ) 95,169	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	93,303	100 [ 97.0]	96,189		96,200
e	(　 ) 104,211	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,211	100 [ 106.0]	98,312		98,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

豊橋 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,302,734	1,389,880	3,912,854	2,750,120	1,162,734	（　0.9745） 1,133,084	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	24,632,261 円　　　　（　 35,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	236.00	Ｓ1	236.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	686 ㎡	18.0 m x 38.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの平家店舗を想定した。建物規模は地域の需要と投資採算性を考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	236.00	100.0	236.00	1,996	471,056	3.0	1,413,168
							1.0	471,056
～

～

～

～

計		236.00	100.0	236.00		471,056		1,413,168
								471,056

⑨年額支払賃料	471,056 円　×　12ヶ月　＝　 5,652,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 236.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,652,672 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 452,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,200,458 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,413,168 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,001 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 471,056 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 89,275 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,302,734 円　　　　（　 7,730 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,035 円/㎡　月額支払賃料（　 1,996 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,000 円	39,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	169,580 円	5,652,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 554,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,000 円	39,400,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,389,880 円　（　　　　　　 2,026 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,400,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 236.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,750,120 円（　　　　　 4,009 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,302,734 円
②総費用	1,389,880 円
③純収益　①－②	3,912,854 円
④建物等に帰属する純収益	2,750,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,162,734 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,133,084 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,652 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,632,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊橋 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊橋市草間町字二本松５番１	1804000182167-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
豊橋 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 5-12

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　田島　拓

TEL.

鑑定評価額

68,600,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市草間町字二本松５番１				②地積　(㎡)	686 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:2	事務所Ｓ2	低層の店舗、事務所等が見られる路線商業地域	北西16m県道	水道、ガス、下水	南栄 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 55 ｍ、南 160 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

南栄駅西方

1.2km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗、事務所等が見られる郊外路線商業地域であり、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は、
地域の特性を反映し概ね横ばい傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に市内の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、東三河地方に地縁関係を有する
店舗事業者または広域的な展開を図る法人である。近隣地域は、店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で交通量及び
繁華性は比較的良好である為、需要は底堅く、地価は安定的に推移している。初期投資を抑える観点から賃貸需要が多
く、商業地取引は住宅地に比べ少ない上、規模等による価格のバラツキもあるため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は低層店舗が多く見られる路線商業地域に存する。比準価格は、相対的に規範性の優る取引事例を重視して
試算した。収益価格は、地域的特性や需給動向を踏まえて平家建店舗の一棟貸しを想定して試算したが、元本価値に即
応する賃料を収受し得ない賃貸市場の実態や建築費上昇等を反映し低位に求められた。よって、実証的な比準価格を重
視して収益価格を関連づけ、周辺標準地価格等との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市は東三河中心都市として地価は従来安定
しており、豊橋駅周辺を主とする再開発、産
業道路の整備・充実等から不動産市況は底堅
く推移している。

当市のやや南方に位置する郊外路線商業地域
であり、周辺に公共公益的施設も見られる中
、利用状況に大きな変化はなく、地価も概ね
安定して推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０７３７ -505	豊橋市		更地	（　）	ほぼ台形	南西10.8m市道、南東5.6m、角地		１中専 (60,200)
b	Ａ豊橋０７３１ -520	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ豊橋０７２４ -524	豊橋市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ａ豊橋０８３７ -6	豊橋市		建付地	（　）	台形	北東16m県道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,169	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	93,303	100 [ 100.0]	93,303	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,300
b	(　 ) 127,420	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	127,420	100 [ 111.1]	114,689		115,000
c	(　 ) 90,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.7]	108,288	100 [ 108.0]	100,267		100,000
d	(　 ) 104,211	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,211	100 [ 103.9]	100,299		100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

豊橋 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握し得ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,316,017	1,363,305	3,952,712	2,638,440	1,314,272	（　0.9745） 1,280,758	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	27,842,565 円　　　　（　 40,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	236.00	Ｓ1	236.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	686 ㎡	18.0 m x 38.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定した。なお、敷地内平面駐車場の賃料は家賃にて考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	236.00	100.0	236.00	2,001	472,236	3.0	1,416,708
							1.0	472,236
～

～

～

～

計		236.00	100.0	236.00		472,236		1,416,708
								472,236

⑨年額支払賃料	472,236 円　×　12ヶ月　＝　 5,666,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 236.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,666,832 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 453,347 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,213,485 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,416,708 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 472,236 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 89,498 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,316,017 円　　　　（　 7,749 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 2,001 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	37,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,005 円	5,666,832　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 554,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,200 円	37,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,363,305 円　（　　　　　　 1,987 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 236.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,638,440 円（　　　　　 3,846 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,316,017 円
②総費用	1,363,305 円
③純収益　①－②	3,952,712 円
④建物等に帰属する純収益	2,638,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,314,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,280,758 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,867 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,842,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊橋 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊橋市草間町字二本松５番１	1804000182167-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考