鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
豊橋 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 5-6

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　小笠原　貴洋

TEL.

鑑定評価額

43,200,000 円

１㎡当たりの価格

93,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市上地町９番外				②地積　(㎡)	463 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、一般住宅等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	南14.5m県道	水道、ガス、下水	豊橋 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 270 ｍ、西 330 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 460 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ県道

交通

施設

豊橋駅東方

3.3km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの商業地域で土地利用は混在しているが、背後地の住宅地需要が堅調であることもあって、地価はやや
上昇傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊橋市内の幹線道路や準幹線道路沿いに位置する商業地域であり、需要者は地元法人や広域的に事業を展
開する法人を中心に個人事業主等も見られる。集客力の高い店舗等は特段見られず土地利用も用途的に混在しているが
、背後の住宅地域の需要が堅調である影響もあって、地価は若干の上昇傾向で推移している。現下の経済情勢において
土地の画地条件や市場参加者の属性等により取引価格は大きく左右されるため中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益
価格は賃借人の属性や土地及び建物の規模、金利の動向等にも左右されるとともに建築コスト上昇に見合う賃料形成が
なされていないことからも低位に求められた。以上より比準価格を標準として収益価格も参酌し、代表標準地との検討
も踏まえるとともに単価と総額との関係にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊橋 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 100,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[108.0]

[100.0]
100

92,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築コストの上昇等による投資意欲への影響
が懸念されるとともに地域間の格差も見られ
るが、豊橋市内の商業地の重要は概ね堅調に
推移している。

県道沿いの商業地域で用途的に混在している
が、背後の住宅地域の需要が堅調である影響
も受け、需要は底堅く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０７３１ -516	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m県道、南5m、二方路		近商 (90,200)
b	Ａ豊橋０８４２ -3	豊橋市		更地	（　）	ほぼ整形	南14m県道、西7.2m、角地		２住居 (70,200)
c	Ａ豊橋０７４０ -516	豊橋市		更地	（　）	長方形	北東20m国道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ豊橋０８３７ -6	豊橋市		建付地	（　）	台形	北東16m県道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e	Ａ豊橋０７２４ -524	豊橋市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西20m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,154	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	88,491	100 [ 100.0]	88,491	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,500
b	(　 ) 100,838	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	95,320	100 [ 100.0]	95,320		95,300
c	(　 ) 81,860	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,860	100 [ 83.8]	97,685		97,700
d	(　 ) 104,211	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,211	100 [ 112.3]	92,797		92,800
e	(　 ) 90,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.7]	108,288	100 [ 117.0]	92,554		92,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,300 円／㎡]

豊橋 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,419,833	1,039,438	3,380,395	2,446,880	933,515	（　0.9721） 907,470	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	19,727,609 円　　　　（　 42,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	198.74	ＬＳ1	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	463 ㎡	20.4 m x 22.6 m	前面道路：県道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	198.74	100.0	198.74	1,900	377,606	4.0	1,510,424
							2.0	755,212
～

～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		377,606		1,510,424
								755,212

⑨年額支払賃料	377,606 円　×　12ヶ月　＝　 4,531,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,531,272 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 271,876 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,259,396 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,510,424 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,198 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 755,212 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 146,239 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,419,833 円　　　　（　 9,546 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,972 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,000 円	32,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	135,938 円	4,531,272　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 349,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 324,700 円	32,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,039,438 円　（　　　　　　 2,245 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,446,880 円（　　　　　 5,285 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,419,833 円
②総費用	1,039,438 円
③純収益　①－②	3,380,395 円
④建物等に帰属する純収益	2,446,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	933,515 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	907,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,727,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊橋 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊橋市上地町９番	1804000087007-0000
2	豊橋市上地町１０番４	1804000087011-0000
3	豊橋市上地町１０番５	1804000087012-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
豊橋 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 5-6

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　岡部　耕一郎

TEL.

鑑定評価額

43,100,000 円

１㎡当たりの価格

93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市上地町９番外				②地積　(㎡)	463 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、一般住宅等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	南14.5m県道	水道、ガス、下水	豊橋 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 270 ｍ、西 330 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 460 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ県道

交通

施設

豊橋駅東方

3.3km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市電沿いの旧来からの商業地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。需要は底堅く、地価水準は
安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に市内の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、東三河地方に地縁関係を有す
る店舗事業者または広域的な展開を図る法人である。近隣地域は市電沿いに低層店舗、一般住宅、併用住宅等が混在す
る商業地域であり、繁華性は高くないが、背後住宅地の需要が堅調なこともあり、地価は安定的に推移している。市内
の商業地取引は総じて少なく、また、規模等により取引価格にバラツキがあるため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗、事務所等が多い商業地域である。賃貸用不動産は少ないため、賃貸市場は成熟しておらず、土
地価格に見合う賃料水準に至っていないことから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実際に市場で生起
した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。従って、売買市場の実態を反映した比準
価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊橋 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 100,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[108.0]

[100.0]
100

92,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市は東三河の中核市で地価は全般的に安定
しており、不動産市況は底堅く推移している
が、立地条件等による二極化が拡大傾向にあ
る。

市電沿線の住商混在の商業地域であるが、大
きな地域的特性の変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０８４２ -3	豊橋市		更地	（　）	ほぼ整形	南14m県道、西7.2m、角地		２住居 (70,200)
b	Ａ豊橋０７３１ -516	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m県道、南5m、二方路		近商 (90,200)
c	Ａ豊橋０７４０ -516	豊橋市		更地	（　）	長方形	北東20m国道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ豊橋０８４１ -6	豊橋市		更地	（　）	長方形	北40m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,838	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	95,225	100 [ 100.0]	95,225	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,200
b	(　 ) 81,154	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	88,491	100 [ 100.0]	88,491		88,500
c	(　 ) 81,860	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,860	100 [ 85.9]	95,297		95,300
d	(　 ) 115,093	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	125,852	100 [ 135.4]	92,948		92,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

豊橋 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,461,701	1,029,326	3,432,375	2,402,120	1,030,255	（　0.9721） 1,001,511	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	21,771,978 円　　　　（　 47,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	198.74	ＬＳ1	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	463 ㎡	20.4 m x 22.6 m	前面道路：県道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	198.74	100.0	198.74	1,918	381,183	4.0	1,524,732
							2.0	762,366
～

～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		381,183		1,524,732
								762,366

⑨年額支払賃料	381,183 円　×　12ヶ月　＝　 4,574,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,574,196 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 274,452 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,299,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,524,732 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,332 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 762,366 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 147,625 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,461,701 円　　　　（　 9,637 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,990 円/㎡　月額支払賃料（　 1,918 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,000 円	32,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,226 円	4,574,196　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 348,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,700 円	32,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,029,326 円　（　　　　　　 2,223 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,402,120 円（　　　　　 5,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,461,701 円
②総費用	1,029,326 円
③純収益　①－②	3,432,375 円
④建物等に帰属する純収益	2,402,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,030,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,001,511 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,163 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,771,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊橋 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊橋市上地町９番	1804000087007-0000
2	豊橋市上地町１０番４	1804000087011-0000
3	豊橋市上地町１０番５	1804000087012-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考