令和8年1月16日　提出 豊橋 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -27 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　穂坂　文雄   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市松井町字松井１８９番４外 ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅等も見られる 住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 高師 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   220 ｍ、南   150 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 高師駅西方 850m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現 状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊橋市内における市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は、一部隣接市等からの転入者も 見られるものの、主に豊橋市内の居住者が大半を占める。市場における需給動向は、一般住宅のほかに共同住宅等も見 られる住宅地域で需給バランスが均衡しており、地価水準は概ね横ばい傾向にあるものと思料する。需要の中心となる 価格帯としては、土地で１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する地域は、高師駅の西方約８５０ｍに位置し、駅徒歩圏内において、一般住宅のほかに共同住宅等も 見られる住宅地域であるが、対象標準地は画地規模等から経済合理性を有する収益不動産の想定が不合理であるため、 収益還元法を非適用とした。よって、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映している比準価格を採用して、対象標 準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊橋（県） -18             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中核市である豊橋市では少子高齢化が進んで いるが、人口の集約化等から不動産市場では 二極化が顕在化しつつある。 一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅 地域であり、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％