令和8年1月16日　提出 豊橋 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -26 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　鳥居　信行   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市東小浜町１２３番２ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 愛知大学前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   230 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　７ ｍ市道 交通 施設 愛知大学前駅西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、街区、居住環境の整ったほぼ完成された住宅地で、今後も現状を維持しつつ推移するものと見込まれ 、地価水準は横這い基調での推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋駅を中心とする市街地の中でも、南部方面の豊鉄渥美線沿線の住宅地域一円である。需要者は市内 に在住する一次取得者のほか市外からの転入者も見込まれる。当地域は、居住環境が良好なほぼ成熟した住宅地域であ り、供給物件が現れることは少ないが、潜在需要の底堅さも在って、地価は安定的な推移が続いている。需要の中心と なるのは、更地物件で概ね２，０００万円まで、新築戸建物件で４，０００万円程度までの価格帯と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域には既存のアパート等も散見されるが、対象標準地の画地規模では賃貸経営が可能な共同住宅等の建築が困難で あるため収益価格は試算しなかった。比準価格は現実に成立した取引事例に基づくもので、居住の快適性・利便性が重 視される住宅地の市場性を反映した実証的な価格であり、その説得力は高いと判断される。ここでは周辺公示価格等と の均衡、最近の市場動向等も検討の上、比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊橋（県） -19             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向で、景気の先行き不透 明感等も懸念されるが、地域経済の業績回復 や雇用・所得環境の改善を受け、市況は堅調 な推移である。 地域要因の特段の変化はなく、居住環境の整 った住宅地は底堅い潜在需要に支えられ、地 価は安定的な推移である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％