令和8年1月16日　提出 豊橋 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -25 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岩田　肇   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市佐藤２丁目１２番６ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 が残る区画整理済の 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 豊橋 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   250 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 豊橋駅南東方 3.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とした区画整理済みの生活環境に優る住宅地であり、今後も暫くは現状のまま推移し、地 価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋駅南東側の市中心部の住宅地域である。需要者の中心は、豊橋市在住の住宅取得を目的とする一次 取得者が中心であるが、圏外からの転入者もみられる。周辺一帯は幹線の背後にあたり、生活利便性は良好であり若い 世代に人気がある。又区画整理後の閑静な住宅地を形成しているため、宅地需要は安定的に推移している。市場の中心 価格帯は、４０坪程度の画地で１５００万円前後、新築戸建住宅で３５００万～４０００万円程度の価格設定である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は戸建住宅を主体とした住宅地域であり、比準価格は豊橋市内の取引事例から求めており実証的な価格といえ る。標準地は画地規模が小さく共同住宅等の想定が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は自用 目的での取引が中心であるため、取引価格の水準を指標に価格決定されている。従って、最近の不動産市場の動向にも 留意し、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    130,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [123.1] [105.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊橋市の人口は微減傾向が続いているものの 、豊橋駅周辺や環境に優れた地域の宅地需要 は根強く、郊外も割安感から安定的に推移し ている。 住環境に優る既成住宅地であり、若い世代を 中心に人気を有している。地域要因に特段の 変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％