令和8年1月16日　提出 豊橋 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -21 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　伴野　幸宏   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市天伯町字高田山３番８１ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 二川 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 二川駅南西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部から離れた中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地であり、地域要因は当面現状維持と予測する。 今後も安定した需要が見込まれることから、地価は概ね横這いからやや強含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市郊外の住宅地域一円で、農家集落地域に存する住宅地も含むが、特に整備された住宅団地と代替 ・競争の関係が強い。需要者の中心は豊橋市または隣接市の基幹産業の従業者が中心である。建築コスト増大により、 郊外における割安感を有する住宅地について一定の需要が認められ、地価は概ね横這い状態である。需要の中心となる 価格帯は対象標準地の規模で１１００万円程度。新築建売住宅は３５００万円台程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地において経済的合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから収益価格は試算しない。周辺地域におい て一部に共同住宅が介在するものの、取引の目的は自用目的が中心であることから比準価格を中心とした価格決定が妥 当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、類似性を有する市内周辺の標準地とのバ ランスにも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木材並びに人件費高騰によって建築コストが 増大している。金融政策の変化によって企業 活動や個人の消費行動、景気等に影響を与え る可能性がある。 郊外の住宅団地で良好な住環境を維持してい る。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％