鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
豊橋 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 -12

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　田島　拓

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市神野新田町字イノ割１７０番２外				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅が多く、空地等も見られる住宅地域	南西3m市道	水道、ガス	豊橋 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 110 ｍ、南 50 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、３ｍ市
道

交通

施設

豊橋駅南西方

3.2km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

臨海部に近い郊外の住宅地域で一部空地等も見られるため、住宅地域として徐々に熟成していくものと見込まれ
る。建設物価上昇に伴う不動産需要減が懸念されるが、値頃感もあって地価は横ばい圏内の推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線豊橋駅の西方乃至南西方に位置する住宅地域である。需要者は市内に在住する一次取得者
層が中心で、一部隣接市等からの転入者も見られる。当市中心部からやや離隔した郊外の住宅地域であるが、臨海部に
製造業、物流業等の企業が立地し、通勤便に優れるために需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移している。土地は１
，０００～１，５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００～３，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺に集合住宅も見られ相応の賃貸市場が形成されているが、土地価格に見合う賃料収受は難しいため、収益価格は低
位に試算された。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の
水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を中心に収益価格は参考に止め、代表標準地
から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊橋 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[129.2]

[102.0]
100

63,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市は東三河中心都市として地価は従来安定
しており、豊橋駅周辺を主とする再開発、産
業道路の整備・充実等から不動産市況は底堅
く推移している。

当市郊外に所在し、相対的地価水準が低位で
あるために利用状況、不動産市況は大きな変
動なく推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０７４０ -519	豊橋市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	Ａ豊橋０７３８ -534	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m道路、西4m、北4m、三方路		１住居 (60,200)
c	Ａ豊橋０８４５ -8	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、南5m、二方路		１住居 (60,200)
d	Ａ豊橋０８３７ -3	豊橋市		更地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	Ａ豊橋０８４３ -12	豊橋市		建付地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,720	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	93,439	100 [ 148.5]	62,922	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	64,200
b	(　 ) 57,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	56,770	100 [ 92.7]	61,241		62,500
c	(　 ) 97,384	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	90,928	100 [ 143.9]	63,188		64,500
d	(　 ) 87,723	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,723	100 [ 138.6]	63,292		64,600
e	(　 ) 67,148	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,551	100 [ 106.1]	63,667		64,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +36.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +37.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,100 円／㎡]

豊橋 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握し得ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,945,366	387,838	1,557,528	1,460,200	97,328	（　0.9706） 94,467	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	2,099,267 円　　　　（　 10,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.85	Ｗ2	129.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	206 ㎡	9.0 m x 22.7 m	前面道路：市道　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（２ＬＤＫ又は３ＤＫのファミリータイプ）、平均専有面積約６５㎡、平面駐車場３台付き。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	64.85	100.0	64.85	1,210	78,469	2.0	156,938
							1.0	78,469
～

～

～

～

計		129.70	100.0	129.70		156,938		313,876
								156,938

⑨年額支払賃料	156,938 円　×　12ヶ月　＝　 1,883,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 129.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,883,256 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 99,563 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,891,693 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	313,876 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,982 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 156,938 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 50,691 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,945,366 円　　　　（　 9,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,246 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,000 円	19,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,738 円	1,991,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 161,700 円	19,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 387,838 円　（　　　　　　 1,883 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,600,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 129.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,460,200 円（　　　　　 7,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,945,366 円
②総費用	387,838 円
③純収益　①－②	1,557,528 円
④建物等に帰属する純収益	1,460,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	97,328 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	94,467 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,099,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊橋 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊橋市神野新田町字イノ割１７０番２	1804000230495-0000
2	豊橋市神野新田町字イノ割１７１番	1804000230496-0000
3	豊橋市神野新田町字イノ割１７２番１	1804000230497-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
豊橋 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 -12

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　岡部　耕一郎

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市神野新田町字イノ割１７０番２外				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅が多く、空地等も見られる住宅地域	南西3m市道	水道、ガス	豊橋 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 110 ｍ、南 50 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　３
ｍ市道

交通

施設

豊橋駅南西方

3.2km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

街区が整った住宅地域であるが、空地等も一部介在しており、漸次、住宅地として熟成していくものと予測する
。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,380 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として中心市街地から西部及び南部の市街化区域内の住宅地域である。需要者は市内に在住する一次
取得者が中心であるが、市外からの転入も見られる。近隣地域は豊橋駅からの利便性及び街路幅員がやや劣るものの、
区画整然とした住宅地域で、価格の値頃感から一定の需要は認められる。需要の中心となる価格帯は、土地が１，１０
０～１，５００万円程度であり、新築建売住宅が２，５００～３，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅を主体とし、自己使用目的の土地取引が中心であることから、主として居住の快適性及び利便性に
基づき価格形成が行われる地域である。一方、当該地域では元本価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、
収益価格は低位に試算された。従って、本件では売買市場の実際の取引を反映した比準価格を中心に、収益価格は参考
にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊橋 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[129.2]

[102.0]
100

63,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市は東三河の中核市で地価は全般的に安定
しており、不動産市況は底堅く推移している
が、立地条件等による二極化が拡大傾向にあ
る。

市西部の既成住宅地域で、地域要因に特段の
変化は見られない。地価水準は概ね横ばい傾
向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０７３８ -534	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m道路、西4m、北4m、三方路		１住居 (60,200)
b	Ａ豊橋０７４５ -502	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ａ豊橋０７４１ -509	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5.7m市道、西4.6m、角地		１住居 (60,200)
d	Ａ豊橋０８４０ -12	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		２住居 (65,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	56,770	100 [ 92.7]	61,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	62,500
b	(　 ) 64,813	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	68,585	100 [ 106.1]	64,642		65,900
c	(　 ) 74,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	69,567	100 [ 108.2]	64,295		65,600
d	(　 ) 67,167	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	65,850	100 [ 106.1]	62,064		63,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,100 円／㎡]

豊橋 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,951,448	418,624	1,532,824	1,452,750	80,074	（　0.9706） 77,720	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,727,111 円　　　　（　 8,380 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.85	Ｗ2	129.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	206 ㎡	9.0 m x 22.7 m	前面道路：市道　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２戸（平均専有面積は約６５㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	64.85	100.0	64.85	1,214	78,728	2.0	157,456
							1.0	78,728
～

～

～

～

計		129.70	100.0	129.70		157,456		314,912
								157,456

⑨年額支払賃料	157,456 円　×　12ヶ月　＝　 1,889,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 129.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保しているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,889,472 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 99,874 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,897,598 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	314,912 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 157,456 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 50,858 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,951,448 円　　　　（　 9,473 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,214 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,500 円	19,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,924 円	1,997,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 193,000 円	19,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 418,624 円　（　　　　　　 2,032 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 129.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,452,750 円（　　　　　 7,052 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,951,448 円
②総費用	418,624 円
③純収益　①－②	1,532,824 円
④建物等に帰属する純収益	1,452,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	80,074 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	77,720 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 377 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,727,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,380 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊橋 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊橋市神野新田町字イノ割１７０番２	1804000230495-0000
2	豊橋市神野新田町字イノ割１７１番	1804000230496-0000
3	豊橋市神野新田町字イノ割１７２番１	1804000230497-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考