令和8年1月15日　提出 名古屋名東 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋名東 -13 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　松岡　徹郎   TEL.

鑑定評価額 524,000,000 円  １㎡当たりの価格 402,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市名東区一社１丁目５３番 ②地積 　(㎡) 1,303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） ３１ｍ高度地区 (80,200) 台形 2:1 共同住宅 ＲＣ8 中高層マンションが 多い利便性のよい住 宅地域 北8m市道、東側道 水道、ガス、下水 一社 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 一社駅南西方 280m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ３１ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり特段の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。将来の動向として従駅 徒歩圏の従来人気のあるエリアに位置し、地価水準の上昇傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    406,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              401,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね名古屋市内東部、地下鉄沿線にて開発素地の存する地域である。需要者の中心はマンション開発業者 である。マンション開発は素地や建築費、人件費の高騰により以前のような開発利益の確保が難しく、区内東山線沿線 におけるマンション素地取得の峻別も厳しくなっている。大規模開発地の取引は個別性が強く駅距離や公法上の規制、 前面道路、地積規模等によって価格帯が異なるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目した客観的かつ実証的な価格である。全て類似性を有する開発素地の取引事例を採用 し、地域要因の比較及び補修正は適正に行われている。開発法による価格は開発業者の投資採算性に着目して得た価格 であり、規模の大きい画地には重視されるべき価格である。本件においては市場参加者の投資採算性を反映した開発法 よる価格を重視し、市場参加者の市場性を反映した比準価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    392,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内中心部へのアクセスのよい地下鉄駅沿線 の地価上昇は続いており、特に星ヶ丘駅、一 社駅、藤が丘駅徒歩圏の住宅地域は底堅い需 要がある。 熟成した住宅地域であり特段の変動要因はな いが、一社駅から近く、周辺には人気のある 飲食店舗も多いことから従来底堅い土地需要 がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％