鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
名古屋守山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋守山 5-3

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　松岡　徹郎

TEL.

鑑定評価額

332,000,000 円

１㎡当たりの価格

133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市守山区平池東３０４番１外				②地積　(㎡)	2,496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) 準防（その他） (70,267)
	台形 1.2:1	店舗Ｗ1	低層の郊外型店舗が多く見られる路線商業地域	北25m県道、背面道	水道、ガス、下水	神領 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 25 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 2,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

神領駅南西方

2.8km

法令

規制

準住居
(70,267)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

収益力のある郊外型店舗等が連たんしており、路線商業地域としての熟成が進むものと予測する。志段味地区に
て進行中の土地区画整理事業の影響を受け、地価水準の上昇傾向は続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね守山区及び春日井市内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は主に小売店、飲食店等の
経営を目的とする事業者が想定される。交通量の多い路線沿いであり、背後に土地区画整理事業進行中の住宅地域を抱
え集客力が増している。路線沿いの商業地、特に大規模地は事業用定期借地が中心になると考えられ、価格帯も地積規
模や業種によって異なるため詳細な把握は困難であるが、㎡当たり１２万円～１５万円程度が取引の中心と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的としての取引が主で、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標
準地は路線商業地域に存し、低層店舗の一棟貸にて賃貸想定を行ったが、十分な投資採算性の確保が難しく、想定要素
も多いため収益価格の規範性は劣ると判断される。従って、市場の特性に最も適合した比準価格を重視して採用し、収
益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大規模店舗、飲食・小売店舗が連たんする路
線沿いや乗降客の多い駅至近エリアを中心に
区内商業地の地価は上昇が続いている。

土地区画整理事業により整備された背後の住
宅地域が熟成しつつあり、その影響で大規模
店舗の多い竜泉寺街道沿いの地価も上昇して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山０７２３ -15	名古屋市守山区		更地	（　）	長方形	西18m県道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ守山０７２７ -17	名古屋市守山区		更地	（　）	長方形	北西12m県道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ守山０７２３ -47	名古屋市守山区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西24m県道、北東6m、角地		準住居高度地区最高45m (80,300)
d	Ａ守山０８２７ -35	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南25m県道、中間画地		準住居高度地区最高45m (70,300)
e	Ａ守山０８３６ -38	名古屋市守山区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西25m県道、中間画地		準住居高度地区最高45m (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,075	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,538	100 [ 104.7]	129,454	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 133,407	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	138,476	100 [ 99.8]	138,754		146,000
c	(　 ) 134,545	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	131,499	100 [ 110.3]	119,219		125,000
d	(　 ) 112,601	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,853	100 [ 104.0]	110,436		116,000
e	(　 ) 139,759	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,157	100 [ 112.4]	125,585		132,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

名古屋守山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,401,552	5,482,450	15,919,102	10,494,000	5,425,102	（　0.9774） 5,302,495	（ 3.9 - 0.1 ） 3.8％
	⑧収益価格	139,539,342 円　　　　（　 55,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	756.00	Ｓ1	756.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	70 ％	300 ％	267 ％	2,496 ㎡	56.0 m x 45.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	756.00	100.0	756.00	2,315	1,750,140	12.0	21,001,680
							3.0	5,250,420
～

～

～

～

計		756.00	100.0	756.00		1,750,140		21,001,680
								5,250,420

⑨年額支払賃料	1,750,140 円　×　12ヶ月　＝　 21,001,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,001,680 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 840,067 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,161,613 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,001,680 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 201,616 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,250,420 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,038,323 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,401,552 円　　　　（　 8,574 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,457 円/㎡　月額支払賃料（　 2,315 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋守山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	495,000 円	165,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	630,050 円	21,001,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,765,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,262,200 円	165,000,000　×　　 45.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,482,450 円　（　　　　　　 2,196 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9774

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 50 ％　＋　0.0723 × 25 ％　＋ 0.0888 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,494,000 円（　　　　　 4,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,401,552 円
②総費用	5,482,450 円
③純収益　①－②	15,919,102 円
④建物等に帰属する純収益	10,494,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,425,102 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,302,495 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,124 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,539,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋守山 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市守山区平池東３０４番１	1844000461813-0000
2	名古屋市守山区平池東３０４番２	1844000461814-0000
3	名古屋市守山区平池東３１５番	1844000457492-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
名古屋守山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋守山 5-3

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　三和　正真

TEL.

鑑定評価額

332,000,000 円

１㎡当たりの価格

133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月11日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市守山区平池東３０４番１外				②地積　(㎡)	2,496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) 準防（その他） (70,267)
	台形 1.2:1	店舗Ｗ1	低層の郊外型店舗が多く見られる路線商業地域	北25m県道、背面道	水道、ガス、下水	神領 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 25 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 2,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

神領駅南西方

2.8km

法令

規制

準住居
(70,267)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

志段味地区における区画整理事業の進展に伴い、路線商業地域としての熟成度が高まっており、今後も同様の基
調にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市守山区及び隣接市区の路線商業地域であり、需要者の中心は飲食・物販・サービス業等の自己業
務用地を取得する法人である。近隣地域付近は、志段味地区における土地区画整理事業の進捗により店舗集積や商圏人
口の増加が見られ、商業繁華性が向上し、地価も上昇基調にある。但し、事業用借地にて出店するケースが多く土地売
買は少ないほか、規模や用途等により取引価格もまちまちであるため、中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は立地や画地条件が類似する路線商業地等の事例に基づき試算し、実証的かつ客観的な価格が求められた。一
方、賃貸市場や昨今の建築費動向を反映して収益価格は低位に求められた。よって、典型的需要者の視点を踏まえ、市
場性に着目した比準価格を重視し、投資採算性の検証手段として一定の説得力を有する収益価格を斟酌のうえ、昨今の
実勢相場等も勘案し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高や金利上昇による先行き不透明感は一
層強いが、区内の土地取引件数は前年比増加
し、立地条件に優る住宅地・商業地の取引価
格は依然高水準。

志段味地区における区画整理事業の進展によ
り背後住宅地の熟成度が高まっており、路線
商業地域の繁華性も安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山０８３６ -7	名古屋市守山区		貸家建付地	（　）	台形	北西30m県道、東6.5m、二方路		近商高度地区最高45m (100,300)
b	Ａ春日井０７３０ -549	春日井市		更地	（　）	長方形	西12m市道、南6m、北6m、三方路		２中専 (80,200)
c	Ａ守山０７２３ -557	名古屋市守山区		貸家建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ春日井０７３２ -557	春日井市		更地	（　）	不整形	西19m市道、南西8m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,527	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	161,937	100 [ 122.0]	132,735	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 160,629	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 112.1]	144,867	100 [ 103.5]	139,968		147,000
c	(　 ) 161,044	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	170,774	100 [ 122.2]	139,750		147,000
d	(　 ) 115,982	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	121,787	100 [ 99.9]	121,909		128,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +12.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

名古屋守山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,644,117	5,522,186	17,121,931	10,576,500	6,545,431	（　0.9554） 6,253,505	（ 3.9 - 0.1 ） 3.8％
	⑧収益価格	164,565,921 円　　　　（　 65,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	756.00	Ｓ1	756.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	70 ％	300 ％	267 ％	2,496 ㎡	56.0 m x 45.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	756.00	100.0	756.00	2,461	1,860,516	6.0	11,163,096
							3.0	5,581,548
～

～

～

～

計		756.00	100.0	756.00		1,860,516		11,163,096
								5,581,548

⑨年額支払賃料	1,860,516 円　×　12ヶ月　＝　 22,326,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,326,192 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 893,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,433,144 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,163,096 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 107,166 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,581,548 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,103,807 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,644,117 円　　　　（　 9,072 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,461 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋守山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	495,000 円	165,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	669,786 円	22,326,192　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,765,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,262,200 円	165,000,000　×　　 45.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,522,186 円　（　　　　　　 2,212 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,576,500 円（　　　　　 4,237 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,644,117 円
②総費用	5,522,186 円
③純収益　①－②	17,121,931 円
④建物等に帰属する純収益	10,576,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,545,431 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,253,505 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,505 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,565,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋守山 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市守山区平池東３０４番１	1844000461813-0000
2	名古屋市守山区平池東３０４番２	1844000461814-0000
3	名古屋市守山区平池東３１５番	1844000457492-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考