令和8年1月15日　提出 名古屋南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -10 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区星崎１丁目３３４番２ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に 小工場等も見られる 住宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 本星崎 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 本星崎駅南方 850m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に小工場が見られる住宅地域で、特段の地域的変動は見当たらず、当面は現状のまま推移するも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区南東部を中心とする名鉄名古屋本線、ＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。主たる需要者は名古 屋市内に勤務する圏内の居住者である。鉄道駅から距離を有し、周辺には戸建住宅のほか工場等も立地するため相対的 に住環境がやや劣る状況にあるが、住宅需要は概ね安定的に推移している。市場での中心価格帯は、土地は標準的規模 で２，０００万円程度、新築戸建住宅は４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅の外に共同住宅が混在するものの、その賃貸経営の多くは所有地の活用を目的とするものであり、 土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は地積が小さく、アパートの想定が困難であることに加え、売買市 場では自用が中心であり、利便性や快適性を重視して取引されるため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場動 向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    168,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [ 98.0] 100 [160.6] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。一方で、米国 の通商政策の影響による景気下振れリスクに は留意が必要である。現状住宅地の地価は高 止まりしている。 一般住宅が多い中に、中小工場等が混在する 住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認 められない。地価は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％