別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋港 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋港 5-1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　秋田　文江   TEL.
鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市港区東海通３丁目２０番９
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗

ＲＣ5		 中層店舗等が見られ
る駅に近い商業地域
 南24.5m市道 水道、ガス、下水 東海通

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４．５ｍ市道 交通

施設		 東海通駅東方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は東海通駅至近の商業地域である。交通利便性に加えて、周辺の大規模商業施設やライブハウス型ホー
ルによる集客も期待できることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区の路線商業地域及び近隣商業地域である。主な需要者は生活物販、飲食店等の法人、個
人事業者等であるが、東海通駅至近の交通利便性に富む立地のため、画地規模が纏まればマンション事業者等も想定さ
れる。周辺には大規模商業施設やライブハウス型ホールがあり、これらによる集客も期待できることから需要は堅調で
ある。画地規模や用途等により取引価格には幅があり、需要の中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は自用目的での取引が中心であり、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格の規範性は高い。一方
、収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、想定要素が多いことは否めない。また、賃貸市場が未成熟で土
地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が相当低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収
益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋港 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    184,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 [100.0]
100		 214,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    209,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており商業地需要は堅
調である。ただし、米国の通商政策や国際情
勢のほか、物価や金利上昇等の懸念があり注
視すべきある。

地下鉄駅至近の路線商業地域であり、高い利
便性から需要は堅調である。令和７年３月、
「みなとアクルス」内にライブハウス型ホー
ルが開業した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋港 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ港０７３
２
-14		 名古屋市港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西48.5m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ａ港０６０
２
-515		 名古屋市港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24.5m市道、
南4.1m、
二方路
近商

(90,300)
c Ａ港０８２
１
-15		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d Ａ港０６２
１
-533		 名古屋市港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20.4m県道、
南7.3m、角地
準工

(80,200)
e Ａ中川０８
２７
-16		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24m県道、
中間画地
近商

(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,456  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
177,445 		 100
[  79.4]
223,482 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
223,000 
b (　           ) 
165,521  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
166,003 		 100
[  83.6]
198,568 
199,000 
c (　           ) 
151,255  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
151,255 		 100
[  67.5]
224,081 
224,000 
d (　           ) 
114,038  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
114,604 		 100
[  58.6]
195,570 
196,000 
e (　           ) 
174,834  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  97.4]		 100
[  88.4]
204,071 		 100
[  93.6]
218,025 
218,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    215,000 円／㎡]  



名古屋港 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,289,718 
1,802,821 
5,486,897 
5,032,720 
454,177 		 （　0.9363）
425,246 		 （  3.9 -  0.1 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     11,190,684 円　　　　（　     67,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋港 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 95.60 ＲＣ5 368.99
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   165 ㎡      9.1 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  24.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階はフロア貸し店舗、３階～５階は１ＤＫ（３０㎡×６戸）の店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 同種・同用途の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.00 
55.7 
46.80 
3,008 
140,774 		 5.0  703,870 
3.0  422,322 

 2～ 2		 店舗
71.99 
88.9 
63.99 
2,256 
144,361 		 3.0  433,083 
3.0  433,083 

 3～ 5		 共同住宅
71.00 
84.5 
60.00 
1,880 
112,800 		 1.0  112,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
368.99 
78.8 
290.79 

623,535 		 1,475,353 
855,405 
⑨年額支払賃料        623,535 円　×　12ヶ月　＝　       7,482,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     290.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,482,420 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       374,121 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,108,299 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,475,353 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,016 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          855,405 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         167,403 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,289,718 円　　　　（　        44,180 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,882 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,880 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋港 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 408,500 円  　　　　     81,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 374,121 円  　　　        7,482,420　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      162,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      694,400 円  　　　　     81,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,700 円  　　　　     81,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,700 円  　　　　     81,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,802,821 円　（　　　　　　        10,926 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9363    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 213,000 円／㎡　×　     368.99 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,032,720 円  
（　　　　　        30,501 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,289,718 円      
②総費用 1,802,821 円      
③純収益　①－② 5,486,897 円      
④建物等に帰属する純収益 5,032,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 454,177 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 425,246 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,577 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,190,684 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋港 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市港区東海通三丁目２０番９
 1806000278442-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋港 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋港 5-1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也   TEL.
鑑定評価額 35,000,000 円  １㎡当たりの価格 212,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市港区東海通３丁目２０番９
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗

ＲＣ5		 中層店舗等が見られ
る駅に近い商業地域
 南24.5m市道 水道、ガス、下水 東海通

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４．５ｍ市道 交通

施設		 東海通駅東方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 先行きの不透明感は強くなっており、不動産市場に及ぼすリスク要因が顕在化し始めているが、地下鉄駅に近い
商業地の市場優位性は高く、価格の高止まり、あるいは緩やかな上昇が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区内の幹線道路沿いに、小型店舗や事業所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は広域的にロー
ドサイド店舗を展開する大手企業、あるいは区内又は周辺地域に拠点を置く中小事業者である。経済活動の停滞に対す
る反動から、商業地の地価は上昇基調にあったが、長引くインフレ圧力や建築費の高騰等から先行き不透明感が増して
おり、上昇ペースは鈍化傾向にある。商業地で取引される土地の価格帯は個別性が強いため、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法と収益還元法を適用して試算した。取引事例から試算した比準価格は、市場の実勢や取引当事者の属性
を反映した実証的な結果で信頼できる価格である。一方、収益価格は地域の特性や建築費の上昇から、土地の経済価値
に見合った純収益が得られず低位に試算された。したがって、合理的に求められた比準価格を妥当と判断し、相対的な
信頼性が劣る収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋港 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    184,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.1]		 [100.0]
100		 211,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    209,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の宅地需要は依然として堅調であるが、
物価の高騰や金利の負担増といったマイナス
要因の影響により、地価は上昇の勢いが減速
している。

地価水準や市場の需給動向に影響を及ぼす地
域要因の変動は、特段見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋港 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ港０６０
２
-515		 名古屋市港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24.5m市道、
南4.1m、
二方路
近商

(90,300)
b Ａ港０７２
１
-10		 名古屋市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24.5m市道、
南3.9m、
二方路
近商

(100,300)
c Ａ港０７３
２
-14		 名古屋市港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西48.5m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ａ港０８２
１
-15		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
165,521  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
166,003 		 100
[  85.5]
194,156 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
194,000 
b (　           ) 
169,866  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
177,000 		 100
[  81.5]
217,178 
217,000 
c (　           ) 
173,456  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
177,445 		 100
[  82.6]
214,824 
215,000 
d (　           ) 
151,255  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
151,255 		 100
[  68.4]
221,133 
221,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    212,000 円／㎡]  



名古屋港 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,041,623 
1,670,773 
5,370,850 
4,847,920 
522,930 		 （　0.9363）
489,619 		 （  3.9 -  0.1 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     12,884,711 円　　　　（　     78,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋港 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 84.00 ＲＣ5 368.99
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   165 ㎡      9.1 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  24.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３～５階は各フロア２室（３０㎡×６）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.00 
55.7 
46.80 
2,775 
129,870 		 5.0  649,350 
1.0  129,870 

 2～ 2		 店舗
71.99 
88.9 
63.99 
2,220 
142,058 		 5.0  710,290 
1.0  142,058 

 3～ 4		 住宅
71.00 
84.5 
60.00 
1,850 
111,000 		 2.0  222,000 
0.0  0 

 5～ 5		 住宅
71.00 
84.5 
60.00 
1,906 
114,360 		 2.0  228,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
368.99 
78.8 
290.79 

608,288 		 2,032,360 
271,928 
⑨年額支払賃料        608,288 円　×　12ヶ月　＝　       7,299,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     290.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,299,456 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       364,973 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,934,483 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,032,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,307 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          271,928 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          87,833 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,041,623 円　　　　（　        42,677 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,853 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋港 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 314,800 円  　　　　     78,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 364,973 円  　　　        7,299,456　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      668,900 円  　　　　     78,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,670,773 円　（　　　　　　        10,126 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9363    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     368.99 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,847,920 円  
（　　　　　        29,381 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,041,623 円      
②総費用 1,670,773 円      
③純収益　①－② 5,370,850 円      
④建物等に帰属する純収益 4,847,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 522,930 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 489,619 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,884,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋港 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市港区東海通三丁目２０番９
 1806000278442-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考