別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋中川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中川 5-1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.
鑑定評価額 40,600,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中川区昭和橋通１丁目３３番２外
 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層店舗、店舗兼
住宅が建ち並ぶ路線
商業地域		 北32.7m国道、背面道 水道、ガス、下水 六番町

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．７ｍ国道 交通

施設		 六番町駅西方

1.3km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域であり、テナントの入替等を繰り返しながら、今後とも推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中川区及び周辺区に存する幹線もしくは準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、ロードサ
イド型の店舗を広域的に展開する法人、地元の個人及び中小事業者であり、画地規模によって多様である。市内に存す
る幹線道路沿いということもあり、投資目的としての需要も見込まれるが、土地形状、立地条件による選別の目は厳し
い。取引規模、取引目的により価格水準には開差があり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方
、収益価格は土地の収益性に着目した理論的な価格であるが、当該地域が自用の店舗等が多く、適切な賃貸事例は限ら
れる。従って、自用目的での取引価格により水準が形成されることが多いと考えられる。以上より、市場動向を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中川 5-7             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    310,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[101.9]		 100
[181.7]		 [102.0]
100		 177,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。一方で、米国
の通商政策の影響による景気下振れリスクに
は留意が必要である。現状商業地の地価は高
止まりしている。

交通量の多い路線商業地域であり、地域要因
に特段の変動は認められない。商業地の需要
は回復しており、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中川０７
１８
-529		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南24.5m県道、
西8.8m、角地
近商

(100,300)
b Ａ中川０７
２７
-518		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
西5.4m、角地
近商

(90,300)
c Ａ港０８２
１
-15		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d Ａ中川０７
２８
-517		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e Ａ中川０７
２８
-525		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北14.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,723  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
201,137 		 100
[ 113.7]
176,901 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
184,696  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
178,891 		 100
[ 113.2]
158,031 
161,000 
c (　           ) 
151,255  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
151,255 		 100
[  79.4]
190,497 
194,000 
d (　           ) 
118,148  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
120,157 		 100
[  97.6]
123,112 
126,000 
e (　           ) 
199,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
200,668 		 100
[ 111.9]
179,328 
183,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



名古屋中川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,898,908 
3,693,138 
12,205,770 
11,366,500 
839,270 		 （　0.9363）
785,809 		 （  3.9 -  0.1 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     20,679,184 円　　　　（　     90,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 102.20 ＲＣ11 839.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   228 ㎡      8.5 m x   27.5 m  前面道路：国道     　  32.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１１階は居宅（約３０㎡、１Ｋ）、各階２戸の計２０戸を想定。 ⑦有効率　  79.4 ％
の理由		 画地の形状等を考慮し、妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.00 
79.8 
71.00 
2,784 
197,664 		 5.0  988,320 
3.0  592,992 

 2～11		 共同住宅
75.00 
79.3 
59.50 
1,920 
114,240 		 1.0  114,240 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
839.00 
79.4 
666.00 

1,340,064 		 2,130,720 
592,992 
⑨年額支払賃料      1,340,064 円　×　12ヶ月　＝　      16,080,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     666.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,080,768 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       825,638 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,687,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,130,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,242 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          592,992 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         191,536 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,898,908 円　　　　（　        69,732 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,922 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,920 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 895,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 825,638 円  　　　       16,512,768　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,521,500 円  　　　　    179,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,693,138 円　（　　　　　　        16,198 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9363    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 179,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     839.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,366,500 円  
（　　　　　        49,853 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,898,908 円      
②総費用 3,693,138 円      
③純収益　①－② 12,205,770 円      
④建物等に帰属する純収益 11,366,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 839,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 785,809 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,447 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,679,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中川区昭和橋通一丁目３３番２
 1806000067506-0000
2 　名古屋市中川区昭和橋通一丁目３４番
 1806000067507-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋中川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中川 5-1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　三輪　勝年   TEL.
鑑定評価額 40,800,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中川区昭和橋通１丁目３３番２外
 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層店舗、店舗兼
住宅が建ち並ぶ路線
商業地域		 北32.7m国道、背面道 水道、ガス、下水 六番町

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．７ｍ国道 交通

施設		 六番町駅西方

1.3km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１号沿いの路線商業地域。コロナ禍の収束と人流の回復により商況は復調している。マンション開発需要も
認められるが、建築費高騰により新規不動産事業の採算確保は困難。地価は堅調ながら先行きは不透明。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中川区及び隣接する熱田区、港区等の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は沿道サ
ービス事業者、地元企業、個人事業主、マンション建築を目的とする不動産業者等であり、店舗出店は事業用定期借地
を活用することが多い。人流の回復により商況は復調傾向であり、低金利と相まって売買市場は堅調で地価は強含みで
ある。取引価格は画地条件、建物用途、テナント業種等によって多様で需要の中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中低層店舗、店舗兼住宅が建ち並ぶ国道１号線沿いの路線商業地域に存する。比準価格は同一需給圏内の類似地域にて
多数の取引事例を収集選択して試算しており説得力は高い。収益価格は標準的な建物プランを前提に事業収支及び利回
りを検討して査定したが想定要素は否めない。おもな需要者は土地取引において市場の実勢価格を重視する傾向がある
ため比準価格を採用し収益価格を参考に留め、代表標準地との価格均衡を検討し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中川 5-7             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    310,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[101.9]		 100
[180.6]		 [102.0]
100		 179,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 消費市場の回復と低金利を背景として、好立
地の店舗用地に対する需要は比較的堅調であ
るが、建築費高騰が建物投資への制約となっ
ている。

国道１号沿いの商業地域。建築費高騰が懸念
されるが、客足の回復とともに事業用定期借
地の活用等による出店意欲が見られ地価はや
や強含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中川０７
２８
-525		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北14.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b Ａ中川０８
２７
-16		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24m県道、
中間画地
近商

(70,300)
c Ａ港０８２
１
-15		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d Ａ港０７２
１
-10		 名古屋市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24.5m市道、
南3.9m、
二方路
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
199,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
200,668 		 100
[ 112.8]
177,897 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
181,000 
b (　           ) 
174,834  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  97.4]		 100
[  88.4]
204,071 		 100
[ 116.7]
174,868 
178,000 
c (　           ) 
151,255  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
151,255 		 100
[  85.3]
177,321 
181,000 
d (　           ) 
169,866  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
177,000 		 100
[  95.0]
186,316 
190,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    179,000 円／㎡]  



名古屋中川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,667,844 
5,845,945 
12,821,899 
11,950,400 
871,499 		 （　0.9363）
815,985 		 （  3.9 -  0.1 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     21,473,289 円　　　　（　     94,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 102.20 ＲＣ11 839.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   228 ㎡      8.5 m x   27.5 m  前面道路：国道     　  32.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し。２階以上は１Ｋ（平均専用面積約３０㎡）、計２０戸。機械式駐車場４台を想定。 ⑦有効率　  79.4 ％
の理由		 ホール、通路、階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.00 
79.8 
71.00 
2,720 
193,120 		 6.0  1,158,720 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
75.00 
79.3 
59.50 
2,020 
120,190 		 2.0  240,380 
0.0  0 

 4～ 6		 共同住宅
75.00 
79.3 
59.50 
2,060 
122,570 		 2.0  245,140 
0.0  0 

 7～ 9		 共同住宅
75.00 
79.3 
59.50 
2,090 
124,355 		 2.0  248,710 
0.0  0 

10～11		 共同住宅
75.00 
79.3 
59.50 
2,210 
131,495 		 2.0  262,990 
0.0  0 

計
839.00 
79.4 
666.00 

1,437,265 		 3,647,010 
0 
⑨年額支払賃料      1,437,265 円　×　12ヶ月　＝　      17,247,180 円 
⑩a共益費（管理費）             161 円／㎡　×　     666.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,286,712 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,533,892 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       980,695 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,633,197 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,647,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,647 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,667,844 円　　　　（　        81,877 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,734 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,720 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 970,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,745,945 円  　　　       19,613,892　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,845,945 円　（　　　　　　        25,640 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9363    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　     839.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,950,400 円  
（　　　　　        52,414 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,667,844 円      
②総費用 5,845,945 円      
③純収益　①－② 12,821,899 円      
④建物等に帰属する純収益 11,950,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 871,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 815,985 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,579 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,473,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      94,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中川区昭和橋通一丁目３３番２
 1806000067506-0000
2 　名古屋市中川区昭和橋通一丁目３４番
 1806000067507-0000
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