令和8年1月15日　提出 名古屋中川 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -24 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　秋田　文江   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区荒江町２９１３番１外 ｢荒江町２９－２２｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、併用住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 尾頭橋 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 尾頭橋駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、併用住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。特段の変動要因は認められないことから、当面は 現状を維持するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 間口狭小　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中川区及びその隣接区の住宅地域で、ＪＲ、地下鉄、あおなみ線等の鉄道沿線がその中心である。地縁的 選好性が比較的強く、主な需要者は当該圏域の居住者等であるが、圏域外からの転入も一部で認められる。最寄駅から 徒歩圏内に立地し、商業施設にも近く高い生活利便性から需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土 地で２，５００万円から３，０００万円程度、新築戸建住宅では４，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は賃貸市場が未成熟である上、対象標準地は規模が小さく経済合理性に見合う賃貸用建物の想定は非現実的で あるため、収益還元法は非適用とした。一方、自己使用目的での取引が中心であることから、市場の実態を反映した実 証的な価格である比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    222,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [109.0] 100 [117.0] [ 98.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の通商政策や国際情勢等の懸念はあるが 、景気は緩やかに回復している。物価高や金 利上昇等を背景に、住宅地需要に陰りが見ら れる。 最寄駅徒歩圏内の既成住宅地域で、高い利便 性から需要は概ね堅調である。地域要因につ いて特段の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％