令和8年1月16日　提出 名古屋中川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -6 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　波多野　茂   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区松葉町３丁目４３番４ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に共同 住宅や倉庫等もある 住宅地域 南西7.3m市道 水道、ガス、下水 烏森 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 烏森駅南東方 420m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅徒歩圏内の熟成した既成住宅地域である。特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中川区を中心に隣接区を含む近鉄名古屋線、あおなみ線、地下鉄東山線沿線の住宅地域である。主な需 要者は、市区内の居住者であるが、周辺市町からの転入者も想定される。当地域は最寄駅の徒歩圏内に存し、需要は底 堅い。地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地１５０㎡程度で、２５００万円前後、新築戸 建住宅で４０００～４５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は、自用目的の取引が中心であるため、多数の取引事例を収集のうえ試算された比準価格の相対的規範性は高い。 一方、地域内には賃貸住宅もみられるが、画地規模の観点から、賃貸用建物を想定することが現実的ではないため、収 益還元法は適用しなかった。以上より、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    222,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [109.0] 100 [126.0] [105.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、建築資材を 含む物価上昇や金融資本市場の変動リスクに 注意が必要である。中川区の地価は上昇幅の 鈍化傾向にある。 烏森駅徒歩圏内の交通利便性の高い既成住宅 地域である。地域要因に特段の変動はみられ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％