別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋中川 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中川 -5 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　波多野　茂   TEL.
鑑定評価額 60,100,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中川区荒子２丁目１１４番
 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅、共同住宅
のほか、空地も残る
住宅地域		 南14m市道 水道、ガス、下水 荒子

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　１
４ｍ市道		 交通

施設		 荒子駅西方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域は鉄道二路線の最寄駅が徒歩圏内に存し、交通利便性に優れている。地域内は、空地が見られるが、底堅い
住宅需要を背景に、住宅建築に際し、画地の細分化が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中川区を中心としたあおなみ線及び地下鉄東山線沿線の住宅地域である。主な需要者は、市区内の居住
者であるが、周辺市町からの転入者も想定される。当地域は鉄道二路線の最寄駅の徒歩圏内に存し、需要は底堅い。地
価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地１５０㎡程度で、３０００～３５００万円程度、新築
戸建住宅で４５００～５０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域は、自用目的の取引が中心であるため、多数の取引事例を収集のうえ試算された比準価格の相対的規範性は高い。
一方、地域内には賃貸住宅もみられるが、土地価格に見合う賃料水準には至っていないため、収益価格は低位に試算さ
れた。以上より、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準
地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中川 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    222,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[109.0]		 100
[102.8]		 [106.8]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    213,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、建築資材を
含む物価上昇や金融資本市場の変動リスクに
注意が必要である。中川区の地価は上昇幅の
鈍化傾向にある。

鉄道二路線の最寄駅が徒歩圏内に存し、交通
利便性に優れ、住環境の良好な住宅地域であ
る。地域要因に特段の変動はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中川 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中川０７
１８
-539		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b Ａ中川０８
２１
-5		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c Ａ中川０７
２７
-528		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d Ａ中川０７
２７
-507		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
e Ａ中川０８
３３
-8		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南12m市道、
東6.5m、角地
１住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
175,452  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.6]
171,726 		 100
[  78.7]
218,203 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.8]
　　　　 100
233,000 
b (　           ) 
161,243  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
164,012 		 100
[  75.7]
216,661 
231,000 
c (　           ) 
174,602  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
171,720 		 100
[  81.6]
210,441 
225,000 
d (　           ) 
159,921  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
154,895 		 100
[  77.3]
200,382 
214,000 
e (　           ) 
192,520  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.5]
169,317 		 100
[  90.9]
186,267 
199,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    220,000 円／㎡]  



名古屋中川 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,776,710 
982,398 
3,794,312 
3,155,820 
638,492 		 （　0.9722）
620,742 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     15,518,550 円　　　　（　     56,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中川 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.36 ＬＳ2 252.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   273 ㎡     11.6 m x   23.2 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階同型。各階約４２㎡の１ＬＤＫ３戸、合計６戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
126.36 
100.0 
126.36 
1,617 
204,324 		 2.0  408,648 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
126.36 
100.0 
126.36 
1,659 
209,631 		 2.0  419,262 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.72 
100.0 
252.72 

413,955 		 827,910 
0 
⑨年額支払賃料        413,955 円　×　12ヶ月　＝　       4,967,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,967,460 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       198,698 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,768,762 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           827,910 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,948 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,776,710 円　　　　（　        17,497 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中川賃貸０２
　　　　-27		 1,951  
(   1,948) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,770 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,662 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,659 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中川賃貸１８
　　　　-12		 1,554  
(   1,554) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,554 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中川 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,800 円  　　　　     44,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 198,698 円  　　　        4,967,460　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      379,900 円  　　　　     44,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,700 円  　　　　     44,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,700 円  　　　　     44,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         982,398 円　（　　　　　　         3,599 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     252.72 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0736 ×  40 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,155,820 円  
（　　　　　        11,560 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,776,710 円      
②総費用 982,398 円      
③純収益　①－② 3,794,312 円      
④建物等に帰属する純収益 3,155,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 638,492 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 620,742 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,274 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,518,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中川 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中川区荒子二丁目１１４番
 1806000045113-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋中川 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中川 -5 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　晃   TEL.
鑑定評価額 60,100,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中川区荒子２丁目１１４番
 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅、共同住宅
のほか、空地も残る
住宅地域		 南14m市道 水道、ガス、下水 荒子

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　１
４ｍ市道		 交通

施設		 荒子駅西方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 鉄道駅２路線の徒歩圏で都心へのアクセス性も良好なため、住宅地として混在度が高まる。当地域は、土地の需
給動向が底堅いので、利用度が高まりつつ小規模画地が増加していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄東山線沿線及びあおなみ線沿線の住宅地域が中心である。需要者の中心は、市区内の一次取得者
や不動産業者等である。当地域は地下鉄駅の徒歩圏内で利便性の高い地域であり、需要は底堅い。対象近隣の取引は少
なく、供給が少ない需給バランスが地価上昇の一要因となっている。総額は、区住宅需要の中心となる画地規模の土地
で、土地価額（更地）で２５００万円前後、分譲住宅（新築）では４６００万円前後が中心と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 住宅利用の取引が中心で居住環境が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の
規範性が高い。また、比準価格は複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、収益価格は
、高騰した建築費等を運営収入に十分に転嫁できない賃貸市場の特性から、比準価格との乖離が拡大する傾向にある。
本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性を適切に反映した比準価格を採用して、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中川 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    222,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[109.0]		 100
[102.8]		 [106.8]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    213,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微減傾向、世帯数は増加傾向が続
いている。土地取引件数は堅調で高止まりし
ているが、住宅投資は資材高等により昨年に
比べ弱含み。

土地区画整理で街区が形成され、荒子駅のほ
か地下鉄高畑駅も徒歩利用できる住宅地域で
ある。地域要因に大きな変化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中川 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中川０８
２７
-13		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b Ａ中川０８
２１
-5		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c Ａ中川０８
２８
-8		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
北6.5m、角地
２住居

(70,200)
d Ａ中川０８
２７
-30		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.9m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
163,811  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
160,312 		 100
[  78.3]
204,741 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.8]
　　　　 100
219,000 
b (　           ) 
161,243  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
164,012 		 100
[  78.5]
208,932 
223,000 
c (　           ) 
257,099  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.8]
255,079 		 100
[ 101.4]
251,557 
269,000 
d (　           ) 
175,872  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.2]
186,402 		 100
[  90.4]
206,197 
220,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    220,000 円／㎡]  



名古屋中川 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が適切に把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,788,375 
975,684 
3,812,691 
3,120,520 
692,171 		 （　0.9722）
672,929 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     16,823,225 円　　　　（　     61,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中川 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.36 ＬＳ2 252.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   273 ㎡     11.6 m x   23.2 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階同型。各階約４２㎡の１ＬＤＫ３戸、合計６戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
126.36 
100.0 
126.36 
1,617 
204,324 		 2.0  408,648 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
126.36 
100.0 
126.36 
1,667 
210,642 		 2.0  421,284 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.72 
100.0 
252.72 

414,966 		 829,932 
0 
⑨年額支払賃料        414,966 円　×　12ヶ月　＝　       4,979,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,979,592 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       199,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,780,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           829,932 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,967 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,788,375 円　　　　（　        17,540 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,667 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中川 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 176,800 円  　　　　     44,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 199,184 円  　　　        4,979,592　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      375,700 円  　　　　     44,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,200 円  　　　　     44,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,200 円  　　　　     44,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         975,684 円　（　　　　　　         3,574 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     252.72 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0736 ×  40 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,120,520 円  
（　　　　　        11,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,788,375 円      
②総費用 975,684 円      
③純収益　①－② 3,812,691 円      
④建物等に帰属する純収益 3,120,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 692,171 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 672,929 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,465 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,823,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中川 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中川区荒子二丁目１１４番
 1806000045113-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考