別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋熱田 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋熱田 9-1 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　本田　知子   TEL.
鑑定評価額 2,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市熱田区六野１丁目３０６番
｢六野１－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 12,139  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ5		 大規模な工場、倉庫
等が建ち並ぶ内陸型
工業地域		 東14.9m市道 水道、ガス、下水 金山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    75 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 賃貸用物流施設用地又は流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．９ｍ市道 交通

施設		 金山駅南東方

1.5km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模な工場、倉庫等が多く見られる地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は緩
やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 賃貸用物流施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市及び周辺市町で、高速道路ＩＣ等から比較的近い場所において物流施設適地が存する範囲であ
る。需要者の中心は物流会社、不動産業者、投資法人等である。金山駅近くという立地において、１万㎡を超える物件
は稀少性が高く、物流施設用地としての需要をはじめ多用途での底堅い需要が見込まれる。取引総額は規模や利用目的
によってばらつきがあるため、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めており実証的な価格である。また収益価格は標準地に
賃貸用建物の建設を想定して求めた理論的な価格である。需要者の観点からはいずれの試算価格も説得力を有するもの
の、収益価格は想定部分が大きく比準価格と比較してやや精度が劣る。従って、相対的信頼性が高い比準価格を中心に
、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    246,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[135.5]		 [100.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 熱田区の人口は微増傾向。建築費の高騰、物
価高、金利上昇等に対する懸念はあるものの
、熱田区の不動産市場は比較的安定して推移
している。

物流施設用地であり、地域要因に特段の変動
はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋熱田 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ昭和０８
４２
-1		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東49.9m市道、
南8m、西6m、
北8m、四方路
工業

(84,310)
b Ａ昭和０８
４５
-14		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北7.9m市道、
東6m、角地
工業
絶対高３１ｍ高度
(70,200)
c Ａ稲沢０８
４０
-5		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北9.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ｂ一宮０６
２９
-501		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8.8m市道、
北6.4m、
北西5.6m、
三方路
準工

(70,200)
e Ｂ港０７０
２
-1		 名古屋市港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m市道、
中間画地
準工
流通業務地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,822  		 100
[ 100.0]		 [ 125.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
278,652 		 100
[ 135.7]
205,344 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
205,000 
b (　           ) 
273,191  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
267,886 		 100
[ 134.2]
199,617 
200,000 
c (　           ) 
114,950  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
116,559 		 100
[  61.4]
189,836 
190,000 
d (　           ) 
111,807  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
112,350 		 100
[  56.4]
199,202 
199,000 
e (　           ) 
99,261  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
108,393 		 100
[  53.9]
201,100 
201,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



名古屋熱田 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

442,644,140 
90,376,600 
352,267,540 
259,826,000 
92,441,540 		 （　0.9384）
86,747,141 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  2,224,285,667 円　　　　（　    183,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋熱田 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 6,676.00 Ｓ4 24,993.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   12,139 ㎡     89.0 m x  143.0 m  前面道路：市道     　  14.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 マルチテナント型の倉庫（３分割可）を想定。 ⑦有効率　  93.5 ％
の理由		 建物規模、用途等から標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫、事務所
6,633.00 
92.4 
6,126.00 
1,700 
10,414,000 		 8.0  83,312,000 
0.0  0 

 2～ 3		 倉庫
6,600.00 
94.5 
6,236.00 
1,600 
9,978,000 		 8.0  79,824,000 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
5,160.00 
92.6 
4,778.00 
1,600 
7,645,000 		 8.0  61,160,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
24,993.00 
93.5 
23,376.00 

38,015,000 		 304,120,000 
0 
⑨年額支払賃料     38,015,000 円　×　12ヶ月　＝　     456,180,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  23,376.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  70 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       456,180,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    23,145,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 439,755,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       304,120,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,889,140 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     442,644,140 円　　　　（　        36,465 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋熱田 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,070,000 円  　　　　  4,690,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 13,887,000 円  　　　      462,900,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,161,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   35,878,500 円  　　　　  4,690,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,690,000 円  　　　　  4,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,690,000 円  　　　　  4,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      90,376,600 円　（　　　　　　         7,445 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9384    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,690,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　  24,993.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 60 ％　＋　0.0572 ×  20 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 259,826,000 円  
（　　　　　        21,404 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 442,644,140 円      
②総費用 90,376,600 円      
③純収益　①－② 352,267,540 円      
④建物等に帰属する純収益 259,826,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 92,441,540 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 86,747,141 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,146 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,224,285,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     183,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋熱田 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市熱田区六野一丁目３０６番
 1806000036565-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋熱田 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋熱田 9-1 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　明子   TEL.
鑑定評価額 2,310,000,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市熱田区六野１丁目３０６番
｢六野１－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 12,139  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ5		 大規模な工場、倉庫
等が建ち並ぶ内陸型
工業地域		 東14.9m市道 水道、ガス、下水 金山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    75 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 賃貸用物流施設用地又は流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．９ｍ市道 交通

施設		 金山駅南東方

1.5km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大工場、事業所に隣接したインターチェンジに近い工業地域であり、都心にも近いことから、物流施設用地とし
ての利用が高まっていくものと予測されるが、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 賃貸用物流施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市及び周辺市町の交通利便性の高い物流施設需要の成立する地域であり、主な需要者は物流・倉
庫業者、デベロッパーのほか、投資法人等である。ネット通販市場の拡大や物流の効率化の必要性から大都市周辺の交
通利便性の高いエリアでは物流施設の需要が高まっており、需要は強含みにある。取引総額は規模や利用目的によって
ばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の中心は物流・倉庫業者のほか、デベロッパーや投資法人等であり、需要者は収益性を重視して価格決定される
傾向にある。一方で、比準価格は大規模画地のほか、周辺地域の事例から求めており、市場の実態を反映した実証的な
価格であるが、査定価格間に開差が見られる。以上より、収益価格と比準価格を相互に関連付け、代表標準地との検討
を踏まえ、単価と総額との関連にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    246,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[142.3]		 [100.0]
100		 189,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰、物価高等もあり先行きに対する
不透明感は強まっているが、比較的好調な地
域経済を反映し地価は底堅い状況にある。


都心やインターチェンジに近い地域で多様な
用途での利用のほか、立地から賃貸用物流施
設用地の需要もあり、地価は上昇基調にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋熱田 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ熱田０８
４２
-1		 名古屋市熱田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m市道、
北6m、西6m、
三方路
工業

(80,200)
b Ａ昭和０８
４５
-1		 名古屋市昭和区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西19m市道、
南東5.9m、
二方路
準工
絶対高３１ｍ高度
(70,200)
c Ａ中０６１
３
-505		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
北8m、西6m、
三方路
準工
絶対高３１ｍ高度
(80,200)
d Ｂ東海０６
２０
-501		 東海市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10m市道、
北西9.5m、
西9m、
三方路
工業
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
381,796  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
376,444 		 100
[ 130.4]
288,684 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
289,000 
b (　    300,000) 
300,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
302,376 		 100
[ 168.0]
179,986 
180,000 
c (　           ) 
199,696  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  94.5]
226,889 		 100
[ 146.4]
154,979 
155,000 
d (　           ) 
116,420  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
114,053 		 100
[  57.2]
199,393 
199,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -21.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    210,000 円／㎡]  



名古屋熱田 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

444,867,140 
99,131,500 
345,735,640 
259,826,000 
85,909,640 		 （　0.9384）
80,617,606 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  2,067,118,103 円　　　　（　    170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋熱田 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 6,676.00 Ｓ4 24,993.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   12,139 ㎡     89.0 m x  143.0 m  前面道路：市道     　  14.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 マルチテナント型倉庫を想定。 ⑦有効率　  93.5 ％
の理由		 規模等から概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫、事務室
6,633.00 
92.4 
6,126.00 
1,710 
10,475,000 		 8.0  83,800,000 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
6,600.00 
94.5 
6,236.00 
1,640 
10,227,000 		 8.0  81,816,000 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
6,600.00 
94.5 
6,236.00 
1,640 
10,227,000 		 8.0  81,816,000 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
5,160.00 
92.6 
4,778.00 
1,640 
7,836,000 		 8.0  62,688,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
24,993.00 
93.5 
23,376.00 

38,765,000 		 310,120,000 
0 
⑨年額支払賃料     38,765,000 円　×　12ヶ月　＝　     465,180,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  23,376.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       465,180,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    23,259,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 441,921,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       310,120,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,946,140 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     444,867,140 円　　　　（　        36,648 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,640 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋熱田 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 23,450,000 円  　　　　  4,690,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 13,955,400 円  　　　      465,180,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   16,467,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   35,878,500 円  　　　　  4,690,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,690,000 円  　　　　  4,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,690,000 円  　　　　  4,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      99,131,500 円　（　　　　　　         8,166 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9384    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,690,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　  24,993.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 60 ％　＋　0.0572 ×  20 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 259,826,000 円  
（　　　　　        21,404 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 444,867,140 円      
②総費用 99,131,500 円      
③純収益　①－② 345,735,640 円      
④建物等に帰属する純収益 259,826,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 85,909,640 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 80,617,606 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,641 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,067,118,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋熱田 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市熱田区六野一丁目３０６番
 1806000036565-0000
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備考