鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
名古屋瑞穂 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋瑞穂 -10

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　西村　研二

TEL.

鑑定評価額

91,600,000 円

１㎡当たりの価格

280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市瑞穂区弥富ケ丘町１丁目４番４				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (30,100) （その他）高度地区最高10m 風致地区
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東6.3m市道	水道、ガス、下水	瑞穂運動場東 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　６
．３ｍ市道

交通

施設

瑞穂運動場東駅北東方

360m

法令

規制

１低専
(30,100)
高度地区最高10m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

すでに熟成した品等の高い住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持すると予測する。住宅地需要は堅調であ
るが、近年は傾斜地の需要が弱いため、地価水準は横ばいから微増傾向で推移するものと予測する予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市瑞穂区・昭和区・名東区・千種区・東区の各区に点在する高級住宅地域の存する圏域と判断し
た。主となる需要者は、市内の自営業者や会社役員などの富裕層である。高級住宅地の市場は小さく、しかも非公開取
引がほとんどである。「総合リハビリセンター」駅周辺の高級住宅地域は、傾斜地が多く、造成費の高騰や災害等の懸
念があり、近年の地価は停滞している。中心価格帯等は不明である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は成約事例に基づく実証的な価格である。比準過程に誤りはなく価格の規範性は高い。また、比準過程は主た
る需要者の価格決定プロセスに類似していて、説得力も高い。収益価格は収益性を基礎とした理論的な価格であるが、
当該標準地は自用の戸建住宅向きの画地条件であって、収益性が価格形成に与える影響は弱い。本件では比準価格を標
準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意したうえで上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 390,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[154.4]

[107.0]
100

280,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅建設は弱含んでいる。一方、個人消費や
実質総雇用者所得には持ち直しの動きがみら
れ、雇用環境の改善が今後の需要を下支えす
る。

地域要因の変動はないが、市内の住宅地地価
との牽連関係により近隣地域の地価は上昇し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋瑞穂 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瑞穂０８５５ -12	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	長方形	南東6.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 第１種風致地区 (30,100)
b	Ａ瑞穂０７５１ -518	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (30,100)
c	Ａ瑞穂０８５１ -13	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	長方形	北西6.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致地区 (30,100)
d	Ａ瑞穂０８４３ -1	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.4m市道、西4m、角地		１低専高度地区最高10m (30,100)
e	Ａ瑞穂０７５１ -529	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西5.5m市道、南東5.5m、角地		１低専高度地区最高10m (30,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 249,565	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	235,337	100 [ 95.1]	247,463	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	265,000
b	(　 ) 256,397	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	251,215	100 [ 97.0]	258,985		277,000
c	(　 ) 296,125	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	298,494	100 [ 107.8]	276,896		296,000
d	(　 ) 314,974	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.9]	299,947	100 [ 112.2]	267,332		286,000
e	(　 ) 296,970	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	273,256	100 [ 105.9]	258,032		276,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

名古屋瑞穂 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,562,500	1,052,413	3,510,087	2,563,200	946,887	（　0.9555） 904,751	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	22,618,775 円　　　　（　 69,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋瑞穂 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	91.12	ＲＣ2	182.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区最高10m 風致地区	30 ％	100 ％	100 ％	327 ㎡	18.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

テラスハウス（２階建９１．１２㎡）２棟、駐車スペース各２台分を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

テラスハウスのため、共用部分はない。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	91.12	100.0	91.12	1,995	181,784	3.0	545,352
							0.0	0
～

～

～

～

計		182.24	100.0	182.24		363,568		1,090,704
								0

⑨年額支払賃料	363,568 円　×　12ヶ月　＝　 4,362,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,362,816 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 290,569 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,552,247 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,090,704 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,253 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,562,500 円　　　　（　 13,953 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,995 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋瑞穂 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,000 円	44,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	193,713 円	4,842,816　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 213,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 378,200 円	44,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,052,413 円　（　　　　　　 3,218 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9555

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,500,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 182.24 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0576	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 45 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0900 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,563,200 円（　　　　　 7,839 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,562,500 円
②総費用	1,052,413 円
③純収益　①－②	3,510,087 円
④建物等に帰属する純収益	2,563,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	946,887 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	904,751 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,618,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋瑞穂 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市瑞穂区弥富ケ丘町一丁目４番４	1808000347463-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
名古屋瑞穂 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋瑞穂 -10

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　角谷　英之

TEL.

鑑定評価額

91,900,000 円

１㎡当たりの価格

281,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市瑞穂区弥富ケ丘町１丁目４番４				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (30,100) （その他）高度地区最高10m 風致地区
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東6.3m市道	水道、ガス、下水	瑞穂運動場東 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
．３ｍ市道

交通

施設

瑞穂運動場東駅北東方

360m

法令

規制

１低専
(30,100)
高度地区最高10m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

画地規模の大きい戸建住宅を中心とした住環境の良い閑静な住宅地域として既に熟成しており、特段の変動要因
はないため、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 281,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、瑞穂区及び昭和区、天白区の住環境の良好な住宅地域である。需要者は、住宅を取得する富裕層を中心
とする。敷地規模の比較的大きい住宅地が主体であり、資金力を有する需要者層に限定される。良好な住環境を有する
閑静な住宅地として人気が高い一方で、売り物件はやや限定されており、一部には画地分割もみられる。取引総額は敷
地規模によって大きく異なるが、中心となる価格帯は土地価額で８０００万円台から１億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は瑞穂区北東部の優良な環境を有する住宅地の取引事例を中心に試算し、市場実態を反映している。収益価格
は、賃貸用建物の賃貸経営を想定して試算したが、著しく低位に試算された。近隣地域内では収益用建物の建築を目的
とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とする
のが通常であることから、比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 390,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[153.5]

[107.0]
100

282,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩やかな景気回復が持続する中で住宅地需要
も概ね堅調であるが、関税等の海外要因、物
価上昇や金利の上昇が不動産市場に与える影
響が懸念される。

環境の良好な住宅地域として熟成しており、
本地域の地価変動に影響を及ぼす特別の変動
要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋瑞穂 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瑞穂０８５１ -13	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	長方形	北西6.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致地区 (30,100)
b	Ａ瑞穂０８４３ -7	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.8m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (70,192)
c	Ａ瑞穂０７５１ -529	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西5.5m市道、南東5.5m、角地		１低専高度地区最高10m (30,100)
d	Ａ瑞穂０７５１ -513	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	台形	東7.3m市道、北5.5m、角地		２中専高度地区最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,125	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	298,494	100 [ 110.7]	269,642	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	289,000
b	(　 ) 301,217	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	284,636	100 [ 108.3]	262,822		281,000
c	(　 ) 296,970	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	273,256	100 [ 107.9]	253,249		271,000
d	(　 ) 223,901	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	219,636	100 [ 83.2]	263,986		282,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 281,000 円／㎡]

名古屋瑞穂 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,311,246	911,150	3,400,096	2,492,800	907,296	（　0.9540） 865,560	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	21,639,000 円　　　　（　 66,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋瑞穂 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.12	ＬＳ2	182.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区最高10m 風致地区	30 ％	100 ％	100 ％	327 ㎡	18.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のテラスハウスを想定した。１、２階各４５．５６㎡の２階建住戸が２棟。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

連棟式の建物のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	182.24	100.0	182.24	2,185	398,194	3.0	1,194,582
							0.0	0
～

～

～

～

計		182.24	100.0	182.24		398,194		1,194,582
								0

⑨年額支払賃料	398,194 円　×　12ヶ月　＝　 4,778,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,778,328 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 477,833 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,300,495 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,194,582 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,751 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,311,246 円　　　　（　 13,184 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,190 円/㎡　月額支払賃料（　 2,185 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋瑞穂 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,000 円	41,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	143,350 円	4,778,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 214,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 348,500 円	41,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 911,150 円　（　　　　　　 2,786 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 182.24 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0608	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 45 ％　＋　0.0640 × 40 ％　＋ 0.0900 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,492,800 円（　　　　　 7,623 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,311,246 円
②総費用	911,150 円
③純収益　①－②	3,400,096 円
④建物等に帰属する純収益	2,492,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	907,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	865,560 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,647 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,639,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋瑞穂 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市瑞穂区弥富ケ丘町一丁目４番４	1808000347463-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考