別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋昭和 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 5-6 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　出原　満   TEL.
鑑定評価額 476,000,000 円  １㎡当たりの価格 541,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区隼人町５番１
 ②地積
　(㎡)		 879  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
絶対高４５ｍ高度


(97,285)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い商業地域
 北東24.5m国道、北西側道 水道、ガス、下水 いりなか

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４．５ｍ　国道 交通

施設		 いりなか駅南東方

100m		 法令

規制		 近商
(97,285)
準防 
絶対高４５ｍ高度
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに中高層の店舗兼共同住宅が多く見受けられる地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面は
現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    547,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              535,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、昭和区及び周辺区における商業地域において、分譲マンション適地の存する範囲である。需要者の中心
はマンション素地の取得を目的としたデベロッパーである。開発用地の取得需要は建築費の高騰により一部で慎重な動
きが見られるが、地下鉄への接近性など利便性に優れ、名古屋市外からの転入も見込める地域であり、マンション素地
としての需要は底堅い。取引水準は立地条件、規模等に応じて多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、画地規模が比較的大きく、マンション適地となりうる取引事例から試算しており、市場動向を反映した実
証的な価格である。一方、開発法による価格は、主たる需要者であるマンションデベロッパーの投資行動を反映し、そ
の投資採算性に着目した価格であり規範性が認められる。以上より、比準価格と開発法による価格を関連付け、更に単
価と総額との関連に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策による影響がみられ
るものの緩やかに回復している。但し、物価
上昇や金利上昇による影響について注視すべ
き状況にある。

幹線道路沿いに中高層の店舗兼共同住宅が見
受けられる地域であり、利便性に優れている
ため、マンション素地としての需要も認めら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０８
５０
-4		 名古屋市昭和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西24.5m市
道、
南東6.3m、
二方路
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
b Ａ瑞穂０８
４３
-23		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西32.7m市道、
中間画地
近商

(100,400)
c Ａ昭和０６
３５
-510		 名古屋市昭和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24.5m県道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
d Ａ昭和０８
５２
-14		 名古屋市昭和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
e Ａ瑞穂０７
４３
-39		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24.5m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高45m
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
395,611  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
392,568 		 100
[  73.5]
534,106 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   -3.0

その他　    0.0

　　　[ 103.8]
　　　　 100
554,000 
b (　           ) 
439,328  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
452,508 		 100
[  86.1]
525,561 
546,000 
c (　           ) 
320,539  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
349,388 		 100
[  65.1]
536,694 
557,000 
d (　           ) 
314,114  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
291,060 		 100
[  55.0]
529,200 
549,000 
e (　           ) 
272,035  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
290,171 		 100
[  56.8]
510,864 
530,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    547,000 円／㎡]  



名古屋昭和 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 事業採算性を反映した開発法を適用したため、収益還元法は採用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,621,987,789 
1,151,483,152 
12 
900,000 
2,401.20 
440,000 
2,665.00 
⑧開発法による価格 　　          470,504,637 円　　　　（　              535,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 5-6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
879 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  879.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
227.90 ㎡  2,665.00 ㎡  2,499.45 ㎡  165.55 ㎡  2,401.20 ㎡  ＲＣ・15F
 (    29 戸)
 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      25.9 ％）  （     303.2 ％）  （     284.4 ％）  （      18.8 ％）  （     90.10 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
絶対高４５ｍ高度
97 ％ 
300 ％ 
285 ％ 		 間口

奥行		   25.0 ｍ

  35.4 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   24.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 900,000 円／㎡  店舗等 900,000 円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンション取引価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    900,000 円／㎡　　×　　     2,318.40 ㎡　　＝　　　　       2,086,560,000 円 
店舗等 　    900,000 円／㎡　　×　　        82.80 ㎡　　＝　　　　          74,520,000 円 
合　計　　　　　　　　         2,161,080,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   440,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   453,200 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    453,200 円／㎡　　×　　　   2,665.00 ㎡　　＝　　　　       1,207,778,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,161,080,000 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         259,329,600 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,467,107,600 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目) 32 ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 108,054,000 円  (      5 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　           96,481,417 円 
販売総額(2期) 108,054,000 円  (      5 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　           87,783,070 円 
販売総額(3期) 1,944,972,000 円  (     90 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　        1,437,723,302 円 
収入合計 － － － － 1,621,987,789 円 
支出 建築工事費(1期) 120,777,800 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          111,985,176 円 
建築工事費(2期) 120,777,800 円  (     10 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　           99,991,941 円 
建築工事費(3期) 966,222,400 円  (     80 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　          714,231,598 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 129,664,800 円  (     50 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          120,225,203 円 
販売管理費(2期) 103,731,840 円  (     40 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　           85,879,590 円 
販売管理費(3期) 25,932,960 円  (     10 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　           19,169,644 円 
支出合計 － － － － 1,151,483,152 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,621,987,789 円　　－　　　　　　        1,151,483,152 円　　＝　　　　　           470,504,637 円 

              535,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区隼人町５番１
 1808000172569-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋昭和 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 5-6 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小上　慎介   TEL.
鑑定評価額 476,000,000 円  １㎡当たりの価格 541,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区隼人町５番１
 ②地積
　(㎡)		 879  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
絶対高４５ｍ高度


(97,285)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い商業地域
 北東24.5m国道、北西側道 水道、ガス、下水 いりなか

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２４．５ｍ国道 交通

施設		 いりなか駅南東方

100m		 法令

規制		 近商
(97,285)
準防 
絶対高４５ｍ高度
⑤地域要因の将
　来予測		 いりなか駅近くの国道沿いに店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域。特段の変動要因はなく、当面は現状のま
ま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    556,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              521,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は昭和区及び周辺区の分譲マンション適地を擁する地域である。需要者は大手・中堅のマンションデベロッ
パーである。建築費の高騰が続いていることから分譲価格も上昇し、成約率にも陰りがみられるが、用地取得意欲は依
然として強く、交通接近条件に優れた土地については高値事例も散見される。近年は生活様式、家族構成等の変化を背
景に専有面積が縮小傾向にある。土地価格は規模、容積率、事業者等によって幅があり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格として客観性は高いが、各事例から求められた価格もばらつきがみられ
た。開発法による価格は投資採算性に着目した価格である。やや低位に把握されたが、マンション分譲における収支計
画、開発スケジュール等の想定も適正に行われており規範性は高い。需要者の属性及び行動原理を勘案の上、本件では
比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、単価と総額との関連に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部や交通接近条件の優れた地域では依然
としてマンション用地の取得需要は旺盛であ
るが、エリアの選別が進んでいる。


国道１５３号沿いの店舗兼共同住宅が多くみ
られる地域。近年マンション等への用途転換
が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０８
５３
-4		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南21.7m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(60,202)
b Ａ昭和０８
５０
-5		 名古屋市昭和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.9m市道、
西7.2m、角地
１住居
高度地区最高31m
(80,200)
c Ｂ瑞穂０８
５０
-1		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北21.2m市道、
東7.2m、角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
d Ａ瑞穂０８
４３
-15		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.1m市道、
南7.3m、
北4.6m、
三方路
１中専
高度地区最高15m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
491,366  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
509,055 		 100
[  81.8]
622,317 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   -3.0

その他　    0.0

　　　[ 103.8]
　　　　 100
646,000 
b (　           ) 
418,157  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
403,955 		 100
[  72.8]
554,883 
576,000 
c (　           ) 
440,370  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
434,554 		 100
[  80.1]
542,514 
563,000 
d (　           ) 
316,456  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.4]
337,686 		 100
[  66.1]
510,871 
530,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    556,000 円／㎡]  



名古屋昭和 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,570,797,326 
1,112,690,334 
12 
862,000 
2,401.20 
423,000 
2,665.00 
⑧開発法による価格 　　          458,106,992 円　　　　（　              521,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 5-6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
879 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  879.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
227.90 ㎡  2,665.00 ㎡  2,499.45 ㎡  165.55 ㎡  2,401.20 ㎡  ＲＣ・15F
 (    29 戸)
 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      25.9 ％）  （     303.2 ％）  （     284.4 ％）  （      18.8 ％）  （     90.10 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
絶対高４５ｍ高度
97 ％ 
300 ％ 
285 ％ 		 間口

奥行		   25.0 ｍ

  35.4 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   24.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 862,000 円／㎡  店舗等 862,000 円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンション取引価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    862,000 円／㎡　　×　　     2,318.40 ㎡　　＝　　　　       1,998,460,800 円 
店舗等 　    862,000 円／㎡　　×　　        82.80 ㎡　　＝　　　　          71,373,600 円 
合　計　　　　　　　　         2,069,834,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   423,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   435,690 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    435,690 円／㎡　　×　　　   2,665.00 ㎡　　＝　　　　       1,161,113,850 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,069,834,400 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         248,380,128 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,409,493,978 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 20 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 28 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 35 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 206,983,440 円  (     10 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          171,361,590 円 
販売総額(2期) 1,241,900,640 円  (     60 ％) ×　　0.7676  （     28 ヶ月） ＝　　          953,282,931 円 
販売総額(3期) 620,950,320 円  (     30 ％) ×　　0.7185  （     35 ヶ月） ＝　　          446,152,805 円 
収入合計 － － － － 1,570,797,326 円 
支出 建築工事費(1期) 116,111,385 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          107,658,476 円 
建築工事費(2期) 116,111,385 円  (     10 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           97,963,176 円 
建築工事費(3期) 928,891,080 円  (     80 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　          686,636,286 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 149,028,077 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          138,178,833 円 
販売管理費(2期) 99,352,051 円  (     40 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　           82,253,563 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,112,690,334 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,570,797,326 円　　－　　　　　　        1,112,690,334 円　　＝　　　　　           458,106,992 円 

              521,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区隼人町５番１
 1808000172569-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考