別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋昭和 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 5-5 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　近藤　裕二   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 559,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区御器所通２丁目２３番１
 ②地積
　(㎡)		 312  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼事務所
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南50m市道 水道、ガス、下水 御器所

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 御器所駅西方

50m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗や事務所の中に中高層の共同住宅等も見受けられる地下鉄駅に近い商業地域である。地域要因に大き
な変動はなく、当面は現状維持で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    559,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    499,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は昭和区及び隣接区の地下鉄駅に近い商業地域の範囲であり、店舗の連たんの度合いが高い中で、中高層の
共同住宅も見られる地域である。需要者の中心は地元で営業活動を行う企業及び個人事業主並びにマンション開発業者
である。駅至近に位置し集客力があることに加え、利便性に優れているため、需要は強い。取引の中心価格帯は、画地
規模、取得者の利用用途等によってばらつきがあり一定の傾向は見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格である。収益価格は店舗兼共
同住宅ビルを想定して求めたもので、賃貸経営の投資採算性を示しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いないためやや低位に試算された。したがって、試算価格の説得力の観点から比準価格を標準とし、収益価格は参考に
留め、更に代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 5-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    380,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.8]		 [100.0]
100		 553,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部で足踏みがみられるものの、緩や
かな回復基調にあり、不動産市場も二極化の
様相が強まる中で、都市部を中心に堅調な動
きが続いている。

飲食店舗、事務所等が建ち並ぶ地下鉄駅に近
い商業地域であり、マンション用地としても
適していることから、需要は強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ昭和０７
５０
-501		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西32.7m市道、
中間画地
近商
特定用途誘導地区
(100,400)
b Ａ昭和０６
４０
-531		 名古屋市昭和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西14.5m市道、
北東12.2m、
角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(100,200)
c Ａ昭和０８
４５
-11		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11.7m市道、
中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(84,200)
d Ａ昭和０８
５０
-4		 名古屋市昭和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西24.5m市
道、
南東6.3m、
二方路
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
e Ａ昭和０６
３５
-510		 名古屋市昭和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24.5m県道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
414,164  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
429,074 		 100
[  81.8]
524,540 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
525,000 
b (　           ) 
284,190  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.5]
319,824 		 100
[  62.7]
510,086 
510,000 
c (　           ) 
302,524  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
404,947 		 100
[  68.4]
592,028 
592,000 
d (　           ) 
395,611  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
392,568 		 100
[  68.9]
569,765 
570,000 
e (　           ) 
320,539  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
349,388 		 100
[  58.3]
599,293 
599,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    559,000 円／㎡]  



名古屋昭和 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,533,618 
7,340,146 
28,193,472 
22,111,600 
6,081,872 		 （　0.9213）
5,603,229 		 （  3.7 -  0.1 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    155,645,250 円　　　　（　    499,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 142.08 ＲＣ15 1,398.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   312 ㎡     15.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階以上は共同住宅（単身用）を想定した。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 同種・同規模建物として標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.08 
37.9 
46.98 
4,000 
187,920 		 8.0  1,503,360 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
91.03 
93.1 
84.78 
2,400 
203,472 		 3.0  610,416 
0.0  0 

 6～10		 住宅
91.03 
93.1 
84.78 
2,448 
207,541 		 3.0  622,623 
0.0  0 

11～15		 住宅
91.03 
93.1 
84.78 
2,520 
213,646 		 0.0  0 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,398.50 
88.2 
1,233.90 

3,107,743 		 7,058,139 
0 
⑨年額支払賃料      3,107,743 円　×　12ヶ月　＝　      37,292,916 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,233.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,292,916 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,084,233 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,468,683 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,058,139 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,935 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,533,618 円　　　　（　       113,890 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋昭和 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,113,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,927,646 円  　　　       38,552,916　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      404,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,153,500 円  　　　　    371,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       371,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       371,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,340,146 円　（　　　　　　        23,526 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9213    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 371,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,398.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0420 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0875 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,111,600 円  
（　　　　　        70,871 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,533,618 円      
②総費用 7,340,146 円      
③純収益　①－② 28,193,472 円      
④建物等に帰属する純収益 22,111,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,081,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,603,229 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,959 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    155,645,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     499,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区御器所通二丁目２３番１
 1808000150580-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋昭和 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 5-5 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小上　慎介   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区御器所通２丁目２３番１
 ②地積
　(㎡)		 312  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼事務所
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南50m市道 水道、ガス、下水 御器所

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 御器所駅西方

50m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 御器所駅近くの幹線道路沿いの商業地域。特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    585,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    472,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は昭和区及び周辺区の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元中小企業、収益用不動産の運
営を目的とする不動産業者のほか、規模の大きな土地についてはマンションデベロッパーも考えられる。都心部に近い
駅前商業地のため飲食店を中心とした店舗の出店需要や収益物件の取得需要は堅調である。開発用地の取得需要は一部
で高値事例がみられ依然として底堅い。取引総額は規模、用途、事業者等によって幅があり一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した事例も昭和区の商業地に存する事例で客観性は高い。
収益価格は賃料の上昇はみられるものの、建築費高騰の影響もあり低位に把握されたが、収益物件の取引もある地域の
ため一定の規範性は認められる。需要者の属性や行動原理を勘案の上、本件では比準価格を標準としつつも、収益価格
も比較考量の上、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 5-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    380,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.8]		 [100.0]
100		 561,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢の動向、物価上昇、金融市場の変動
等による景気の下振れリスクはあるが、昭和
区内の商業地の不動産市場は安定している。


御器所駅近くの商業地域。都心部へのアクセ
スが良好で近年はマンションが増加傾向にあ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０８
５０
-4		 名古屋市昭和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西24.5m市
道、
南東6.3m、
二方路
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
b Ｂ昭和０７
５０
-501		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西32.7m市道、
中間画地
近商
特定用途誘導地区
(100,400)
c Ａ昭和０８
４５
-9		 名古屋市昭和区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北50m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
d Ａ昭和０８
４５
-11		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11.7m市道、
中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(84,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
395,611  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
392,568 		 100
[  68.9]
569,765 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
570,000 
b (　           ) 
414,164  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
429,074 		 100
[  80.9]
530,376 
530,000 
c (　    175,878) 
351,756  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
372,789 		 100
[  59.8]
623,393 
623,000 
d (　           ) 
302,524  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
404,947 		 100
[  65.8]
615,421 
615,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    585,000 円／㎡]  



名古屋昭和 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,759,767 
7,616,328 
29,143,439 
23,560,000 
5,583,439 		 （　0.9227）
5,151,839 		 （  3.7 -  0.2 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    147,195,400 円　　　　（　    472,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 142.08 ＲＣ15 1,398.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   312 ㎡     15.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階は以上は住宅（平均専有面積約２８㎡）を想定。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 建物の規模、用途、敷地面積等から判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.08 
37.9 
46.98 
4,138 
194,403 		 8.0  1,555,224 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
91.03 
93.1 
84.78 
2,420 
205,168 		 2.0  410,336 
0.0  0 

 6～10		 住宅
91.03 
93.1 
84.78 
2,450 
207,711 		 2.0  415,422 
0.0  0 

11～15		 住宅
91.03 
93.1 
84.78 
2,500 
211,950 		 2.0  423,900 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,398.50 
88.2 
1,233.90 

3,113,380 		 7,393,178 
0 
⑨年額支払賃料      3,113,380 円　×　12ヶ月　＝　      37,360,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,233.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,360,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,931,028 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,689,532 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,393,178 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,759,767 円　　　　（　       117,820 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,420 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋昭和 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,931,028 円  　　　       38,620,560　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      285,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,616,328 円　（　　　　　　        24,411 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9227    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   1,398.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0544 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,560,000 円  
（　　　　　        75,513 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,759,767 円      
②総費用 7,616,328 円      
③純収益　①－② 29,143,439 円      
④建物等に帰属する純収益 23,560,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,583,439 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,151,839 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    147,195,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     472,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区御器所通二丁目２３番１
 1808000150580-0000
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