別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋昭和 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 5-1 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　出原　満   TEL.
鑑定評価額 73,500,000 円  １㎡当たりの価格 525,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区広路町字石坂３０番３
 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ商業地域
 北東24.5m国道 水道、ガス、下水 八事近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２４．５ｍ国道 交通

施設		 八事近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食を中心とした店舗ビル等が建ち並ぶ熟成した駅前の商業地域。特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推
移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    546,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    425,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、昭和区及び周辺区の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、地元中小企業や不動産業者の
ほか、規模の大きな土地についてはマンションデベロッパーも考えられる。駅前商業地のため飲食店をはじめ多様な店
舗の出店需要が認められるが、開発用地の取得需要は建築費の高騰により一部で慎重な動きがみられる。取引総額は規
模・用途等よってバラツキがあり一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際に成約した事例をもとに試算した実証的な価格である。採用した事例は幹線又は準幹線道路沿いの商
業地に存する事例であり規範性が認められる。一方、収益価格は、収益物件の取引もみられる地域のため一定の規範性
は認められるが、多くの想定要素を含んでいる。需要者の属性や行動原理を勘案の上、本件では比準価格を標準としつ
つも、収益価格も比較考量の上、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 5-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    380,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.6]		 [100.0]
100		 525,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策による影響がみられ
るものの緩やかに回復している。但し、物価
上昇や金利上昇による影響について注視すべ
き状況にある。

八事駅前の商業地域。地域要因に目立った変
動はなく、飲食店を中心に店舗の出店需要は
底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ昭和０７
５０
-501		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西32.7m市道、
中間画地
近商
特定用途誘導地区
(100,400)
b Ａ昭和０８
５３
-7		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東24.5m国
道、中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
c Ａ天白０７
５１
-25		 名古屋市天白区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北24.6m県道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
d Ａ瑞穂０７
４３
-39		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24.5m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高45m
(70,300)
e Ａ瑞穂０８
４３
-23		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西32.7m市道、
中間画地
近商

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
414,164  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
429,074 		 100
[  83.6]
513,246 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
513,000 
b (　           ) 
272,377  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
333,261 		 100
[  57.7]
577,575 
578,000 
c (　           ) 
301,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
320,350 		 100
[  54.7]
585,649 
586,000 
d (　           ) 
272,035  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
290,171 		 100
[  55.6]
521,890 
522,000 
e (　           ) 
439,328  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
452,508 		 100
[  85.5]
529,249 
529,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    546,000 円／㎡]  



名古屋昭和 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,264,134 
3,563,300 
11,700,834 
9,494,400 
2,206,434 		 （　0.9429）
2,080,447 		 （  3.7 -  0.2 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     59,441,343 円　　　　（　    425,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 108.13 ＲＣ8 578.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   140 ㎡      8.4 m x   19.0 m  前面道路：国道     　  24.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階は事務所（フロア貸し）、３階以上は住宅（シングルタイプ・平均専有面積約２９．７㎡）を想定。 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 建物の規模、用途、敷地面積等から判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.50 
52.2 
48.25 
3,800 
183,000 		 6.0  1,098,000 
1.0  183,000 

 2～ 2		 事務所
92.50 
86.5 
80.00 
3,050 
244,000 		 3.0  732,000 
1.0  244,000 

 3～ 6		 住宅
65.63 
90.5 
59.38 
2,450 
145,000 		 2.0  290,000 
1.0  145,000 

 7～ 8		 住宅
65.63 
90.5 
59.38 
2,573 
153,000 		 2.0  306,000 
1.0  153,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
578.78 
83.7 
484.53 

1,313,000 		 3,602,000 
1,313,000 
⑨年額支払賃料      1,313,000 円　×　12ヶ月　＝　      15,756,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     484.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,756,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       945,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,810,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,602,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,859 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,313,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         419,635 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,264,134 円　　　　（　       109,030 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,524 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋昭和 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 688,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 787,800 円  　　　       15,756,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      281,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,462,000 円  　　　　    172,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,563,300 円　（　　　　　　        25,452 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     578.78 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,494,400 円  
（　　　　　        67,817 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,264,134 円      
②総費用 3,563,300 円      
③純収益　①－② 11,700,834 円      
④建物等に帰属する純収益 9,494,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,206,434 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,080,447 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,860 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,441,343 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     425,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区広路町字石坂３０番３
 1808000172981-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋昭和 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 5-1 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　大羽　昌広   TEL.
鑑定評価額 72,800,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区広路町字石坂３０番３
 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ商業地域
 北東24.5m国道 水道、ガス、下水 八事近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４．５ｍ　国道 交通

施設		 八事駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食を中心とした店舗ビル等が建ち並ぶ熟成した駅前商業地域であるが、特段の大きな変動要因もなく、今後と
も現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    525,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    423,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、名古屋市昭和区及び周辺区の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、地元中小企業・
自営業者及び不動産業者のほか、デベロッパー等も想定される。駅に近く、大学も立地することから、需要は堅調であ
り、地価は上昇傾向にある。なお、取引価格は用途や画地規模等に応じて価格帯は異なるものの、標準画地規模で７０
００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、店舗等が建ち並ぶ商業地域である。収益不動産の取引も散見されるが、店舗用地の自用目的の取引が旺盛
な地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に求められた。したがって、本
件では最近の不動産市場での動向を反映して求められ実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 5-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    380,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.5]		 [100.0]
100		 519,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が、
景気の緩やかな回復を支えることが期待され
るが、米国の通商政策や物価上昇の影響など
が懸念される。

地下鉄駅に近い商業地域であり、商業集積度
が高く需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０８
５０
-4		 名古屋市昭和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西24.5m市
道、
南東6.3m、
二方路
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
b Ｂ瑞穂０８
５０
-1		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北21.2m市道、
東7.2m、角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
c Ａ天白０７
４５
-3		 名古屋市天白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15.9m県道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
d Ａ天白０７
４５
-517		 名古屋市天白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北24.5m国道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
395,611  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
392,568 		 100
[  73.3]
535,563 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
536,000 
b (　           ) 
440,370  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
434,554 		 100
[  73.5]
591,230 
591,000 
c (　           ) 
261,626  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
276,539 		 100
[  50.5]
547,602 
548,000 
d (　           ) 
200,022  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
255,226 		 100
[  57.0]
447,765 
448,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    525,000 円／㎡]  



名古屋昭和 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,210,110 
3,083,600 
11,126,510 
8,865,000 
2,261,510 		 （　0.9418）
2,129,890 		 （  3.7 -  0.1 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     59,163,611 円　　　　（　    423,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所兼共同住宅 108.13 ＲＣ8 578.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   140 ㎡      8.4 m x   19.0 m  前面道路：国道     　  24.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し）、３階以上単身用共同住宅１２戸を想定した。 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 同種・同規模建物として標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.50 
52.2 
48.25 
3,600 
174,000 		 6.0  1,044,000 
1.0  174,000 

 2～ 2		 事務所
92.50 
86.5 
80.00 
3,000 
240,000 		 6.0  1,440,000 
1.0  240,000 

 3～ 6		 住宅
65.63 
90.5 
59.38 
2,346 
139,000 		 2.0  278,000 
1.0  139,000 

 7～ 8		 住宅
65.63 
90.5 
59.38 
2,463 
146,000 		 2.0  292,000 
1.0  146,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
578.78 
83.7 
484.53 

1,262,000 		 4,180,000 
1,262,000 
⑨年額支払賃料      1,262,000 円　×　12ヶ月　＝　      15,144,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     484.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,144,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,211,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,932,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,180,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,456 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,262,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         239,174 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,210,110 円　　　　（　       101,501 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,346 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋昭和 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 600,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 757,200 円  　　　       15,144,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      278,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,147,500 円  　　　　    150,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,083,600 円　（　　　　　　        22,026 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9418    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     578.78 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0875 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,865,000 円  
（　　　　　        63,321 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,210,110 円      
②総費用 3,083,600 円      
③純収益　①－② 11,126,510 円      
④建物等に帰属する純収益 8,865,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,261,510 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,129,890 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,214 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,163,611 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     423,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区広路町字石坂３０番３
 1808000172981-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考