令和8年1月16日　提出 名古屋昭和 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋昭和 -10 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　出原　満   TEL.

鑑定評価額 40,100,000 円  １㎡当たりの価格 326,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市昭和区南分町３丁目１８番３ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ3 一般住宅を中心に共 同住宅も見られる住 宅地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 川名 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       126 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 川名駅南西方 760m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 住環境良好な住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はないことから、今後も現状のまま推移すると予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    326,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市昭和区、瑞穂区及び千種区の住宅地域と判断した。主たる需要者は、自己の居住を目的とする 個人で、名古屋市外からの転入も見込める地域である。居住環境が良好で利便性も高いため、地価の上昇傾向は続いて いる。取引の中心となる価格帯は、土地のみで４０００万円から５５００万円程度、新築の戸建住宅で６０００万円か ら８５００万円程度を中心に取り引きが行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際に成約した事例をもとに試算した実証的な価格である。一方、収益価格は、対象標準地の規模を考慮 すると、賃貸住宅の建築を前提とする対象地の取引を経済合理的に想定できないため試算しなかった。対象地周辺は、 利便性の高さから自己居住用の戸建住宅を取得する目的の取引が中心の地域であるため、その市場実態を反映した比準 価格を採用し、代表標準地の規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋昭和 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    338,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [109.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 325,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    317,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、米国の通商政策による影響がみられ るものの緩やかに回復している。但し、物価 上昇や金利上昇による影響について注視すべ き状況にある。 住環境良好な住宅地域として成熟しており、 地域要因に特段の変動はない。生活利便性に 優れた住宅地域として引き続き底堅い需要が 見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％