鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
名古屋昭和 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋昭和 -6

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　大羽　昌広

TEL.

鑑定評価額

182,000,000 円

１㎡当たりの価格

317,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市昭和区広路町字梅園５３番７				②地積　(㎡)	575 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (30,100) （その他）高度地区最高10m 風致地区
	台形 1:1	住宅ＲＣ2	中規模以上の住宅が多く見られる住宅地域	東12.7m市道	水道、ガス、下水	八事 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　１
２．７ｍ市道

交通

施設

八事駅西方

550m

法令

規制

１低専
(30,100)
高度地区最高10m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

八事丘陵に位置する閑静な住宅地域として成熟しており、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状の住環境
を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は昭和区南東部及び隣接する瑞穂区に位置し、丘陵地の地勢を活かして形成された画地規模が大きい閑静な
優良住宅地域である。需要者の中心は、会社経営者、医師等の富裕者層を中心とする個人である。需要者層の性格から
、価格水準よりも居住環境に対する選好性が高い地域であることや供給が少ないことから、地価は高値安定で推移して
いる。需要の中心となる価格帯は、土地が１億～１億５千万円前後、画地規模は３００㎡～５００㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は近隣地域及び類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地
域は自用目的の取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。従って比準価格を重視し、収益価格を参考
に留め、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 390,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[129.0]

[100.9]
100

316,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    306,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が、
景気の緩やかな回復を支えることが期待され
るが、米国の通商政策や物価上昇の影響など
が懸念される。

周辺地域は高台に立地する閑静な優良住宅地
域である。需要者は富裕者層であり、地価は
安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋昭和 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ昭和０８５０ -3	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12.1m市道、西5.3m、角地		２中専高度地区最高20m (70,200)
b	Ａ昭和０８５３ -6	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.2m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致地区 (30,100)
c	Ａ瑞穂０８５１ -5	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ正方形	東5.4m市道、北5.4m、角地		１低専高度地区最高10m (30,100)
d	Ａ瑞穂０７５１ -529	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西5.5m市道、南東5.5m、角地		１低専高度地区最高10m (30,100)
e	Ａ瑞穂０８４３ -1	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.4m市道、西4m、角地		１低専高度地区最高10m (30,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 375,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	343,693	100 [ 104.1]	330,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	333,000
b	(　 ) 355,733	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	342,632	100 [ 101.9]	336,243		339,000
c	(　 ) 265,264	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	270,569	100 [ 94.1]	287,533		290,000
d	(　 ) 296,970	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	273,256	100 [ 94.0]	290,698		293,000
e	(　 ) 314,974	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.9]	299,947	100 [ 97.8]	306,694		309,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

名古屋昭和 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,504,046	2,394,560	8,109,486	6,808,300	1,301,186	（　0.9555） 1,243,283	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	31,082,075 円　　　　（　 54,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋昭和 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区最高10m 風致地区	30 ％	100 ％	100 ％	575 ㎡	28.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 12.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	140.00	100.0	140.00	1,995	279,300	3.0	837,900
							0.0	0
2～ 3	居宅	140.00	100.0	140.00	2,035	284,900	3.0	854,700
							0.0	0
～

～

～

計		420.00	100.0	420.00		849,100		2,547,300
								0

⑨年額支払賃料	849,100 円　×　12ヶ月　＝　 10,189,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,189,200 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 788,844 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,480,356 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,547,300 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,690 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,504,046 円　　　　（　 18,268 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,995 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋昭和 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,000 円	103,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	563,460 円	11,269,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 425,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 787,900 円	103,000,000　×　　 45.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別なものはない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,394,560 円　（　　　　　　 4,164 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9555

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0736 × 40 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,808,300 円（　　　　　 11,841 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,504,046 円
②総費用	2,394,560 円
③純収益　①－②	8,109,486 円
④建物等に帰属する純収益	6,808,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,301,186 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,243,283 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,162 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,082,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋昭和 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市昭和区広路町字梅園５３番７	1808000173359-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
名古屋昭和 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋昭和 -6

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　出原　満

TEL.

鑑定評価額

182,000,000 円

１㎡当たりの価格

317,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市昭和区広路町字梅園５３番７				②地積　(㎡)	575 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (30,100) （その他）高度地区最高10m 風致地区
	台形 1:1	住宅ＲＣ2	中規模以上の住宅が多く見られる住宅地域	東12.7m市道	水道、ガス、下水	八事 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　１
２．７ｍ市道

交通

施設

八事駅西方

550m

法令

規制

１低専
(30,100)
高度地区最高10m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

高台の閑静な住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測する
。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市昭和区及び瑞穂区の住宅地域と判断した。主たる需要者は、自己の居住を目的とする個人であ
り、規模が比較的大きな画地の住宅地であるため富裕層が中心となる。最寄駅から徒歩圏内で生活利便性に優れるため
、地価の上昇傾向は続いている。取引の中心となる価格帯は、土地のみで１億円から２億円程度、画地規模は３００㎡
から６００㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際に成約した取引事例をもとに試算した実証的な価格である。一方、周辺は不動産価格に見合った賃料
水準が形成されておらず、利回りを重視して取り引きが行われる地域ではないことから、結果として収益価格は低位に
試算された。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格との均衡にも
留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 390,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[129.0]

[100.9]
100

316,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、米国の通商政策による影響がみられ
るものの緩やかに回復している。但し、物価
上昇や金利上昇による影響について注視すべ
き状況にある。

高台の閑静な住宅地域として成熟しており、
地域要因に特段の変動はない。昭和区東部の
優良住宅地域として底堅い需要が見込まれる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋昭和 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ昭和０８５３ -6	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.2m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致地区 (30,100)
b	Ａ瑞穂０８５１ -5	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ正方形	東5.4m市道、北5.4m、角地		１低専高度地区最高10m (30,100)
c	Ａ瑞穂０８４３ -1	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.4m市道、西4m、角地		１低専高度地区最高10m (30,100)
d	Ａ昭和０８４５ -7	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10.9m市道、北6.3m、角地		１低専高度地区最高10m 風致地区 (40,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 355,733	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	342,632	100 [ 99.9]	342,975	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 265,264	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	270,569	100 [ 91.3]	296,352		299,000
c	(　 ) 314,974	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.9]	299,947	100 [ 95.8]	313,097		316,000
d	(　 ) 347,832	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	325,972	100 [ 106.8]	305,217		308,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

名古屋昭和 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,236,998	2,602,508	8,634,490	7,204,900	1,429,590	（　0.9555） 1,365,973	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	34,149,325 円　　　　（　 59,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋昭和 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区最高10m 風致地区	30 ％	100 ％	100 ％	575 ㎡	28.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 12.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（各階６０㎡と８０㎡の２戸）の共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	140.00	100.0	140.00	2,136	299,040	2.0	598,080
							0.0	0
2～ 3	居宅	140.00	100.0	140.00	2,163	302,820	2.0	605,640
							0.0	0
～

～

～

計		420.00	100.0	420.00		904,680		1,809,360
								0

⑨年額支払賃料	904,680 円　×　12ヶ月　＝　 10,856,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	建物管理費等と同額を徴収することを想定し、いずれも非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,856,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 716,170 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,219,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,809,360 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,008 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,236,998 円　　　　（　 19,543 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,140 円/㎡　月額支払賃料（　 2,136 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋昭和 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	436,000 円	109,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	596,808 円	11,936,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 425,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,500 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別なものはない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,602,508 円　（　　　　　　 4,526 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9555

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0736 × 40 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,204,900 円（　　　　　 12,530 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,236,998 円
②総費用	2,602,508 円
③純収益　①－②	8,634,490 円
④建物等に帰属する純収益	7,204,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,429,590 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,365,973 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,376 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,149,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋昭和 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市昭和区広路町字梅園５３番７	1808000173359-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考