別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋昭和 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 -3 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小上　慎介   TEL.
鑑定評価額 234,000,000 円  １㎡当たりの価格 404,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区南山町２３番１２外
 ②地積
　(㎡)		 578  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(30,100)

（その他）
高度地区最高10m
風致地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 大規模な住宅が多い
高台の住宅地域
 東6.3m市道 水道、ガス、下水 いりなか

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 名古屋市内屈指の優良住宅地
域。		 街

路		 ６．３ｍ市道 交通

施設		 いりなか駅南西方

480m		 法令

規制		 １低専
(30,100)
高度地区最高10m
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 品等が高い邸宅が建ち並ぶ居住環境の極めて良好な住宅地域である。従来から名声の高い地域で格別の変動要因
はなく、今後も現況のままの住環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    404,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は昭和区、瑞穂区の丘陵地に広がる高級住宅地域である。需要者は企業経営者や医師等の富裕層である。当
該需要者は、居住の快適性、利便性のほか地域の名声を重視して行動するものと考えられる。名古屋を代表する伝統あ
る高級住宅地域で取引は少ないが物価高の影響を受ける地域ではなく、周辺では高値の事例が散見され需要の強さが伺
える。取引の中心となる価格帯は、規模や取引当事者の属性等による差異が大きく、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し規範性は高い。
一方収益価格は、賃料の上昇は若干みられるものの、建築費の高騰が続いていることから低位に把握された。取引に当
たって収益性が重視される場面は多くなく、市場性、居住の快適性が重視されるため、本件では市場の動向を反映した
比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、近隣の地価動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　昭和（県） -1              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    399,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢の動向、物価上昇、金融市場の変動
等による景気の下振れリスクはあるが、昭和
区内の住宅取得需要は安定している。


丘陵地に存する住環境が良好な住宅地域。地
域要因に目立った変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０８
５３
-2		 名古屋市昭和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6.3m市道
、中間画地
２中専
高度地区最高20m
文教地区
(70,200)
b Ａ昭和０８
５３
-6		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.2m市道
、中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区
(30,100)
c Ｂ昭和０８
５０
-3		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12.1m市
道、西5.3m、
角地
２中専
高度地区最高20m
(70,200)
d Ｂ昭和０８
５０
-4		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.3m市道
、南東8.1m、
角地
１低専
高度地区最高10m
(60,150)
e Ａ瑞穂０８
５１
-13		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6.3m市道
、中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区
(30,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
287,609  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
325,318 		 100
[  80.6]
403,620 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
404,000 
b (　           ) 
355,733  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.9]
342,632 		 100
[  77.6]
441,536 
442,000 
c (　           ) 
375,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.2]
343,693 		 100
[  79.3]
433,409 
433,000 
d (　           ) 
363,309  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.3]
330,340 		 100
[  83.8]
394,200 
394,000 
e (　           ) 
296,125  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
298,494 		 100
[  72.3]
412,855 
413,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 +10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    404,000 円／㎡]  



名古屋昭和 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,297,077 
1,723,000 
5,574,077 
3,453,210 
2,120,867 		 （　0.9767）
2,071,451 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     51,786,275 円　　　　（　     89,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 172.90 ＬＳ2 261.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区最高10m
風致地区		 30 ％   100 ％   100 ％   578 ㎡     19.6 m x   29.3 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２住戸・平均専用面積約６３㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  96.9 ％
の理由		 建物の規模、用途、敷地面積等から判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
134.70 
94.1 
126.70 
2,220 
281,000 		 2.0  562,000 
1.0  281,000 

 2～ 2		 居宅
126.70 
100.0 
126.70 
2,220 
281,000 		 2.0  562,000 
1.0  281,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
261.40 
96.9 
253.40 

562,000 		 1,124,000 
562,000 
⑨年額支払賃料        562,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,744,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     253.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,744,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       535,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,108,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,124,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,453 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          562,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         177,704 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,297,077 円　　　　（　        12,625 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,287 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,220 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋昭和 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 219,600 円  　　　　     54,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 382,200 円  　　　        7,644,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      544,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      466,600 円  　　　　     54,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,723,000 円　（　　　　　　         2,981 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     261.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0640 ×  40 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,453,210 円  
（　　　　　         5,974 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,297,077 円      
②総費用 1,723,000 円      
③純収益　①－② 5,574,077 円      
④建物等に帰属する純収益 3,453,210 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,120,867 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,071,451 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,584 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,786,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区南山町２３番１２
 1808000184610-0000
2 　名古屋市昭和区南山町２３番２２
 1808000184620-0000
3 　名古屋市昭和区南山町２３番２３
 1808000184621-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋昭和 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 -3 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　近藤　裕二   TEL.
鑑定評価額 234,000,000 円  １㎡当たりの価格 404,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区南山町２３番１２外
 ②地積
　(㎡)		 578  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(30,100)

（その他）
高度地区最高10m
風致地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 大規模な住宅が多い
高台の住宅地域
 東6.3m市道 水道、ガス、下水 いりなか

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 名古屋市内有数の優良住宅地
域		 街

路		 ６．３ｍ市道 交通

施設		 いりなか駅南西方

480m		 法令

規制		 １低専
(30,100)
高度地区最高10m
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 名古屋市内における従来から名声のある住宅地域であり、居住環境が極めて良好な地域として既に熟成しており
、将来的にも現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    404,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市昭和区の東部、瑞穂区の東部等に存する居住環境が良好な住宅地域である。主な需要者は、戸建
住宅建築を目的とする個人である。名古屋市内でも有数な住宅地域であり、地下鉄駅への接近性など利便性に優れてい
るほか、居住環境も極めて良好であり、高所得者層を中心に強い需要がある。取引の中心となる価格帯は、供給が少な
く規模もばらつきが見られるため見出しづらいが、土地のみで１億円～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例から求めたもので市場動向を反映している。収益価格は対象地に最有効使用の賃貸
物件を想定した賃貸収益から求めたものであるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算され
た。本件は収益性より居住の快適性を重視する住宅地であり自用の取引が中心である。したがって、現実の市場動向を
反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、更に単価と総額との関連に留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　昭和（県） -1              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    399,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部で足踏みがみられるものの、緩や
かな回復基調にあり、不動産市場も二極化の
様相が強まる中で、都市部を中心に堅調な動
きが続いている。

敷地が広く、かつ高品等の建物が多い閑静な
住宅地域であり、地域要因に特段の変動はな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０７
５０
-10		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6.3m市道
、中間画地
１低専
高度地区最高10m
(40,100)
b Ｂ昭和０８
５０
-4		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.3m市道
、南東8.1m、
角地
１低専
高度地区最高10m
(60,150)
c Ａ昭和０７
４５
-527		 名古屋市昭和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
外壁後退１．５ｍ
(30,100)
d Ａ昭和０８
４５
-7		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.9m市道、
北6.3m、角地
１低専
高度地区最高10m
外壁後退１．５ｍ
(40,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
301,080  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
315,982 		 100
[  77.0]
410,366 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
410,000 
b (　           ) 
363,309  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.3]
330,340 		 100
[  83.8]
394,200 
394,000 
c (　           ) 
316,489  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.8]
305,524 		 100
[  74.2]
411,757 
412,000 
d (　           ) 
347,832  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
325,972 		 100
[  81.3]
400,950 
401,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    404,000 円／㎡]  



名古屋昭和 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,226,160 
1,623,393 
5,602,767 
3,667,320 
1,935,447 		 （　0.9540）
1,846,416 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     46,160,400 円　　　　（　     79,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 172.90 ＬＳ2 261.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区最高10m
風致地区		 30 ％   100 ％   100 ％   578 ㎡     19.6 m x   29.3 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（約５８㎡２戸、約６９㎡２戸）の共同住宅 ⑦有効率　  96.9 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
134.70 
94.1 
126.70 
2,200 
278,740 		 3.0  836,220 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
126.70 
100.0 
126.70 
2,200 
278,740 		 3.0  836,220 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
261.40 
96.9 
253.40 

557,480 		 1,672,440 
0 
⑨年額支払賃料        557,480 円　×　12ヶ月　＝　       6,689,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     253.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,689,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       379,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,210,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,672,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,888 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,226,160 円　　　　（　        12,502 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,205 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋昭和 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 274,500 円  　　　　     54,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 227,693 円  　　　        7,589,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      544,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      466,600 円  　　　　     54,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,623,393 円　（　　　　　　         2,809 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     261.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0668     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0736 ×  40 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,667,320 円  
（　　　　　         6,345 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,226,160 円      
②総費用 1,623,393 円      
③純収益　①－② 5,602,767 円      
④建物等に帰属する純収益 3,667,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,935,447 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,846,416 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,194 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,160,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区南山町２３番１２
 1808000184610-0000
2 　名古屋市昭和区南山町２３番２２
 1808000184620-0000
3 　名古屋市昭和区南山町２３番２３
 1808000184621-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考