別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋中 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-22 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌塚　敦司   TEL.
鑑定評価額 1,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄１丁目１２１４番外
｢栄１－１２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 427  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等


(100,800)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 東50m国道、南側道 水道、ガス、下水 伏見

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 伏見駅南方

250m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 伏見通沿いに事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区を中心に名古屋市内の容積率の高い準高度ないし高度商業地域である。需要者は主としてＪ－ＲＥＩ
Ｔ、私募リート等の機関投資家や全国的に事業を展開する不動産会社が中心となるが、地場の不動産会社や企業も見ら
れる。伏見駅に近く、容積率も高いため、高層の店舗兼事務所ビル用地に適することから投資意欲は強く地価は上昇を
続けている。取引の中心は規模によって異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格に比較して収益価格が低位に求められた。急激な建築費の高騰に賃料の上昇が追い付かず投資採算性が一時的
に悪化して乖離が発生しているものと思われる。自用のホテルや事務所用地を取得する取引も見られるが、基準容積率
が高く事務所の賃貸需要が強い地域であるため収益目的での取引も多く見られる。市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格も参考にし、代表標準地との比較も勘案して上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,850,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[112.2]		 100
[192.2]		 [103.0]
100		 2,370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 名古屋の商業用不動産には投資資金が活発に
流入していたが、建築費の高騰を背景に投資
案件は減少傾向にある。今後の地価への影響
が注視される。

繁華性の高い商業地であり、地域要因に特段
の変化は見られないが、最近ではマンション
の新築も多く見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +78.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０７３
２
-501		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西50m国道、
北15m、東15m、
三方路
商業
地区計画等
(100,747)
b Ｂ中０７１
３
-5		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東50m国道、
西10m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ｂ中０８１
５
-3		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南19.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ａ中０７１
３
-502		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北49.5m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e Ｂ中０８０
１
-3		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,350,205  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
2,702,736 		 100
[ 142.3]
1,899,323 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,960,000 
b (　           ) 
1,935,218  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
2,029,180 		 100
[  79.2]
2,562,096 
2,640,000 
c (　           ) 
1,768,986  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,823,697 		 100
[  83.1]
2,194,581 
2,260,000 
d (　           ) 
4,040,937  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,101,551 		 100
[ 143.6]
2,856,233 
2,940,000 
e (　           ) 
2,506,588  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,562,858 		 100
[ 128.2]
1,999,109 
2,060,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,370,000 円／㎡]  



名古屋中 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

134,431,577 
51,477,355 
82,954,222 
57,240,000 
25,714,222 		 （　0.9515）
24,467,082 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    906,188,222 円　　　　（　  2,120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 372.50 ＲＣ9 3,135.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   900 ％   800 ％   427 ㎡     17.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗スケルトン、２Ｆ以上は事務所の店舗兼事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  77.4 ％
の理由		 １級建築士作成の想定図面による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
335.15 
50.2 
168.15 
5,040 
847,476 		 12.0  10,169,712 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
350.00 
80.7 
282.50 
4,293 
1,212,773 		 10.0  12,127,730 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
350.00 
80.7 
282.50 
3,733 
1,054,573 		 10.0  10,545,730 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,135.15 
77.4 
2,428.15 

9,442,260 		 96,117,552 
0 
⑨年額支払賃料      9,442,260 円　×　12ヶ月　＝　     113,307,120 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,428.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　      26,224,020 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       139,531,140 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       2,520,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     8,523,068 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 133,528,072 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        96,117,552 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         903,505 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     134,431,577 円　　　　（　       314,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,733 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,240,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 31,819,455 円  　　　      142,051,140　×　　　　  22.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,995,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,262,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      51,477,355 円　（　　　　　　       120,556 円／㎡）　　（経費率　　  38.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,080,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   3,135.15 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,240,000 円  
（　　　　　       134,052 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 134,431,577 円      
②総費用 51,477,355 円      
③純収益　①－② 82,954,222 円      
④建物等に帰属する純収益 57,240,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,714,222 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,467,082 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       57,300 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    906,188,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄一丁目１２１４番
 1800000210770-0000
2 　名古屋市中区栄一丁目１２１５番
 1800000210771-0000
3 　名古屋市中区栄一丁目１２１６番１
 1800000210772-0000
4 　名古屋市中区栄一丁目１２１６番２
 1800000210773-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋中 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-22 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　内田　克也   TEL.
鑑定評価額 991,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄１丁目１２１４番外
｢栄１－１２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 427  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等


(100,800)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 東50m国道、南側道 水道、ガス、下水 伏見

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 伏見駅南方

250m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測され
る。地価水準の動向は周辺の取引動向等から強含み傾向で推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,860,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市内の幹線道路沿い等の商業地域である。需要者の中心は、資金力を有する大手企業や機関投資
家のほかマンションデベロッパーなども想定される。当地域は伏見駅に近い幹線道路沿いにて事務所のほかマンション
としての立地条件に優れることから様々な用途の需要が競合し、需要は強含みで推移している。また、取引面積や総額
は業種や事業規模によって異なるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場の実態を反映した比準価格及び不動産の収益性に着目した収益価格が得られた。比準価格は多数の類似した事例に
よる実証的な価格にてその説得力は高い。収益価格は需要者の特性を反映したものであるが、建築費の上昇等により稍
低めに求められ、変動率等の想定要因の多さからも信頼性は相対的に稍劣る。従って本評価では比準価格を中心に、収
益価格を比較考量して更に代表標準地と規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,850,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[112.2]		 100
[196.6]		 [103.0]
100		 2,310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況感は改善傾向にて、好調なオフィス賃貸
市場のほか、住宅賃料も上昇の兆しが見られ
、不動産市況は堅調である。


地下鉄「伏見」駅徒歩圏に位置する幹線沿い
の商業地域である。価格に影響を与える特段
の要因は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０７１
３
-1		 名古屋市中区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東50m国道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ｂ中０７１
３
-5		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東50m国道、
西10m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ａ中０７１
５
-16		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
d Ｂ中０７１
３
-508		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    759,707) 
1,899,268  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
1,817,617 		 100
[  86.5]
2,101,291 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
2,160,000 
b (　           ) 
1,935,218  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
2,029,180 		 100
[  82.7]
2,453,664 
2,530,000 
c (　           ) 
1,185,423  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,200,833 		 100
[  54.9]
2,187,310 
2,250,000 
d (　           ) 
2,126,537  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
2,350,262 		 100
[  99.8]
2,354,972 
2,430,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -29.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,380,000 円／㎡]  



名古屋中 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

134,530,721 
49,946,700 
84,584,021 
62,010,000 
22,574,021 		 （　0.9515）
21,479,181 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    795,525,222 円　　　　（　  1,860,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 372.50 ＲＣ9 3,135.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   900 ％   800 ％   427 ㎡     17.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所、９階建店舗兼事務所ビル、平面駐車場を想定した。 ⑦有効率　  77.4 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
335.15 
50.2 
168.15 
4,814 
809,474 		 12.0  9,713,688 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
350.00 
80.7 
282.50 
3,566 
1,007,395 		 8.0  8,059,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,135.15 
77.4 
2,428.15 

8,868,634 		 74,186,968 
0 
⑨年額支払賃料      8,868,634 円　×　12ヶ月　＝　     106,423,608 円 
⑩a共益費（管理費）           1,050 円／㎡　×　   2,428.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　      30,594,690 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  33,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,376,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       137,018,298 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,376,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     5,575,772 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 133,818,526 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        74,186,968 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         712,195 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     134,530,721 円　　　　（　       315,060 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,566 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,680,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 26,903,100 円  　　　      139,394,298　×　　　　  19.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,073,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,950,500 円  　　　　  1,170,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,170,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,170,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      49,946,700 円　（　　　　　　       116,971 円／㎡）　　（経費率　　  37.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   3,135.15 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,010,000 円  
（　　　　　       145,222 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 134,530,721 円      
②総費用 49,946,700 円      
③純収益　①－② 84,584,021 円      
④建物等に帰属する純収益 62,010,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,574,021 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,479,181 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       50,303 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    795,525,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,860,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄一丁目１２１４番
 1800000210770-0000
2 　名古屋市中区栄一丁目１２１５番
 1800000210771-0000
3 　名古屋市中区栄一丁目１２１６番１
 1800000210772-0000
4 　名古屋市中区栄一丁目１２１６番２
 1800000210773-0000
5 　
6 　
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備考