鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
名古屋中 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-3

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　内田　克也

TEL.

鑑定評価額

228,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,980,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区栄３丁目２５０２番２｢栄３－２５－４１｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ6	中高層の店舗事務所ビル等が多い商業地域	西20m市道	水道、ガス、下水	矢場町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

矢場町駅西方

400m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ栄中心部に近い商業地域であり、当面は現状を維持しつつ推移していく
ものと予測される。地価水準の動向は周辺の取引動向等から強含み傾向で推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,720,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市内の駅周辺の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に事業拠点を有す
る地元の法人や投資家等が想定される。当地域に見られる店舗ビルのテナント入居率は良好にて、近年再開発が活発化
している栄中心部に近いことから需要は強含みで推移している。また、取引面積や総額は業種や事業規模によって異な
るため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場の実態を反映した比準価格及び不動産の収益性に着目した収益価格が得られた。比準価格は多数の類似した事例に
よる実証的な価格にてその説得力は高い。収益価格は建築費の上昇等により稍低めに求められたが、需要者の特性を反
映した説得力の高い価格である。従って本評価では比準価格を重視し収益価格を比較考量し、更に他の標準地との均衡
に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景況感は改善傾向にて、好調なオフィス賃貸
市場のほか、住宅賃料も上昇の兆しが見られ
、不動産市況は堅調である。

地下鉄「矢場町」駅徒歩圏に位置する商業地
域である。栄中心部の再開発により都市機能
の向上が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０７１３ -15	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ中０７１５ -5	名古屋市中区		建付地	（　）	不整形	東30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ｂ中０８１５ -3	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	南19.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ｂ中０７１３ -5	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東50m国道、西10m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	Ａ中０７１３ -4	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,178,368	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,204,508	100 [ 115.0]	1,916,963	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,920,000
b	(　 ) 2,106,694	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,159,893	100 [ 98.0]	2,203,972		2,200,000
c	(　 ) 1,768,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,823,697	100 [ 95.0]	1,919,681		1,920,000
d	(　 ) 1,935,218	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	2,029,180	100 [ 94.6]	2,145,011		2,150,000
e	(　 ) 2,359,251	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	2,587,320	100 [ 137.6]	1,880,320		1,880,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,000,000 円／㎡]

名古屋中 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,613,454	11,726,106	19,887,348	13,846,500	6,040,848	（　0.9493） 5,734,577	（ 3.1 - 0.2 ） 2.9％
	⑧収益価格	197,744,034 円　　　　（　 1,720,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	92.28	ＲＣ9	721.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	115 ㎡	8.6 m x 13.4 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～９階事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 94.6 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.18	89.2	71.56	5,094	364,527	10.0	3,645,270
							0.0	0
2～ 9	事務所	80.18	95.3	76.40	2,911	222,400	8.0	1,779,200
							0.0	0
～

～

～

計		721.62	94.6	682.76		2,143,727		17,878,870
								0

⑨年額支払賃料	2,143,727 円　×　12ヶ月　＝　 25,724,724 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 682.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,373,808 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,098,532 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,654,927 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,443,605 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,878,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 169,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,613,454 円　　　　（　 274,900 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,930 円/㎡　月額支払賃料（　 2,911 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	255,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	6,619,706 円	33,098,532　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,625,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,950,700 円	255,000,000　×　　 45.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段の費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,726,106 円　（　　　　　　 101,966 円／㎡）　　（経費率　　 37.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9493

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	255,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 721.62 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0543	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0504 × 30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,846,500 円（　　　　　 120,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,613,454 円
②総費用	11,726,106 円
③純収益　①－②	19,887,348 円
④建物等に帰属する純収益	13,846,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,040,848 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,734,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,866 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,744,034 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,720,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中区栄三丁目２５０２番２	1800000214737-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
名古屋中 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-3

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　加藤　真裕美

TEL.

鑑定評価額

228,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,980,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区栄３丁目２５０２番２｢栄３－２５－４１｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ6	中高層の店舗事務所ビル等が多い商業地域	西20m市道	水道、ガス、下水	矢場町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

矢場町駅西方

400m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。繁華性は栄中心部と比してやや劣るが、高い流動性を
背景に取引価格は堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,620,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中区内の繁華性の高い商業地域である。需要者は地元中小企業、投資家、不動産業者が中心であると想定
される。テナントに飲食店等の店舗も多い地域であり、近時は繁華性の高まりが認められ、賃料や入居率は上昇傾向に
ある。栄中心部から徒歩圏内にあり、比較的流動性が高いことから、需要は安定している。中心価格帯は、面積や用途
等で大きく異なることから、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は中区内の商業地の事例を採用し、市場を反映した実証的な価格である。収益価格は金利上昇や建築費高騰等
の影響で価格は押さえられたが、需要者の観点から説得力の高い価格である。よって本件では、比準価格と収益価格を
関連づけて、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰、金利上昇等の懸念材料はあるも
のの、投資需要は強く、中心部が地価を牽引
しながら不動産市況は堅調に推移している。

栄エリアから徒歩圏内にある商業地域である
。栄中心部の再開発や周辺マンション建築等
で繁華性の向上が認められ、地価は堅調に推
移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０７１５ -5	名古屋市中区		建付地	（　）	不整形	東30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ中０８１５ -3	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	南32.6m市道、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ中０８１３ -6	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	南19.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ａ中０８１３ -10	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西14.8m市道、南東7.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,106,694	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,159,893	100 [ 88.4]	2,443,318	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,440,000
b	(　 ) 1,346,154	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,327,677	100 [ 67.6]	1,964,019		1,960,000
c	(　 ) 1,502,567	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,513,085	100 [ 67.6]	2,238,291		2,240,000
d	(　 ) 1,522,765	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	1,534,214	100 [ 71.2]	2,154,795		2,150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,200,000 円／㎡]

名古屋中 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,389,304	11,393,316	18,995,988	13,296,000	5,699,988	（　0.9456） 5,389,909	（ 3.1 - 0.2 ） 2.9％
	⑧収益価格	185,858,931 円　　　　（　 1,620,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	92.28	ＲＣ9	721.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	115 ㎡	8.6 m x 13.4 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～９階事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 94.6 ％
の理由

同種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.18	89.2	71.52	5,350	382,632	10.0	3,826,320
							0.0	0
2～ 9	事務所	80.18	95.3	76.41	2,950	225,410	10.0	2,254,100
							0.0	0
～

～

～

計		721.62	94.6	682.80		2,185,912		21,859,120
								0

⑨年額支払賃料	2,185,912 円　×　12ヶ月　＝　 26,230,944 円
⑩a共益費（管理費）	760 円／㎡　×　 682.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,227,136 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,458,080 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,272,066 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,186,014 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,859,120 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 203,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,389,304 円　　　　（　 264,255 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,975 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	960,000 円	240,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	6,491,616 円	32,458,080　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,625,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,836,000 円	240,000,000　×　　 45.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,393,316 円　（　　　　　　 99,072 円／㎡）　　（経費率　　 37.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 721.62 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0554	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0504 × 30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,296,000 円（　　　　　 115,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,389,304 円
②総費用	11,393,316 円
③純収益　①－②	18,995,988 円
④建物等に帰属する純収益	13,296,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,699,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,389,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,869 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,858,931 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,620,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中区栄三丁目２５０２番２	1800000214737-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考