別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋中 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 -4 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　東谷　和輝   TEL.
鑑定評価額 963,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区丸の内３丁目８０１番
｢丸の内３－８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 573  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

2.5:1		 共同住宅

ＲＣ11		 中高層事務所ビル、
共同住宅等が建ち並
ぶ地域		 西20m市道、北側道 水道、ガス、下水 久屋大通

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 久屋大通駅北西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 都心に近い住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,540,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市中区及び隣接する東区・千種区の宅地地域一円であり、主たる需要者は、高層共同住宅の開発
・販売を目的とするマンションデベロッパーである。対象標準地は、都心に近く建築費が高騰するなかでも販売価格へ
の転嫁が可能であり、容積率が高く中規模のマンション開発が可能であることから、マンション素地として強い需要が
見込める。取引の中心となる価格帯は、地域や地積等による差異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の主にマンション素地の取引事例から求めた。開発法による価格は高層共同住宅の開発・販売
を想定して求めた。対象標準地はマンションの開発・販売が可能な大規模地であり、主たる需要者は類似不動産の取引
事例と実際の開発計画の双方に基づき意思決定するが、開発法による価格は一つの想定に過ぎず、採用した資料の信頼
性が相対的に劣る。したがって本件では比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の中でも所得環境や雇用情勢は堅調で
あり、マンションの販売価格は上昇傾向にあ
る。建築費の高騰や人手不足等が開発や取引
に影響している。

都心に近い住宅地域として成熟しており、地
域要因に特段の変動はない。建築費の高騰等
により、マンション用地は厳しく選別されて
いる。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ東０６１
５
-1		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北50m国道、
南7.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,716)
b Ｂ中０７１
５
-503		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西19.9m市道、
北19.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ａ中０７１
３
-506		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東49.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ｂ中０７１
３
-503		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e Ｂ中０７１
３
-505		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北19.9m市道、
西14.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,279,788  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,311,631 		 100
[ 176.2]
1,879,473 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
1,990,000 
b (　           ) 
3,994,474  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
3,678,547 		 100
[ 197.0]
1,867,283 
1,980,000 
c (　           ) 
1,376,057  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,391,194 		 100
[  82.9]
1,678,159 
1,780,000 
d (　           ) 
2,056,288  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,087,132 		 100
[ 137.4]
1,519,019 
1,610,000 
e (　           ) 
1,914,239  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,815,844 		 100
[ 124.0]
1,464,390 
1,550,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +54.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +95.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,780,000 円／㎡]  



名古屋中 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用は分譲用の高層共同住宅地であり、主たる需要者の観点から規範性に乏しいため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲用の高層共同住宅地と判断したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,688,635,981 
1,805,079,216 
12 
1,080,000 
3,360.00 
455,000 
4,128.60 
⑧開発法による価格 　　          883,556,765 円　　　　（　            1,540,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 -4　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
573 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  573.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
339.30 ㎡  4,128.60 ㎡  3,437.35 ㎡  691.25 ㎡  3,360.00 ㎡  ＲＣ・15F 1B
 (    70 戸)
 48㎡・１ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      59.2 ％）  （     720.5 ％）  （     599.9 ％）  （     120.6 ％）  （     81.38 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   36.4 ｍ

  15.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,080,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,080,000 円／㎡　　×　　     3,360.00 ㎡　　＝　　　　       3,628,800,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,628,800,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   455,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   468,650 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考にして査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    468,650 円／㎡　　×　　　   4,128.60 ㎡　　＝　　　　       1,934,868,390 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,628,800,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         362,880,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,297,748,390 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 9 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 22 ヶ月  販売管理費(2期目) 19 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 32 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 35 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 290,304,000 円  (      8 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          235,842,970 円 
販売総額(2期) 2,612,736,000 円  (     72 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　        1,931,334,451 円 
販売総額(3期) 725,760,000 円  (     20 ％) ×　　0.7185  （     35 ヶ月） ＝　　          521,458,560 円 
収入合計 － － － － 2,688,635,981 円 
支出 建築工事費(1期) 193,486,839 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          179,400,997 円 
建築工事費(2期) 193,486,839 円  (     10 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          160,187,754 円 
建築工事費(3期) 1,547,894,712 円  (     80 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　        1,144,203,771 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 217,728,000 円  (     60 ％) ×　　0.9185  （      9 ヶ月） ＝　　          199,983,168 円 
販売管理費(2期) 145,152,000 円  (     40 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　          121,303,526 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,805,079,216 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,688,635,981 円　　－　　　　　　        1,805,079,216 円　　＝　　　　　           883,556,765 円 

            1,540,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋中 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区丸の内三丁目８０１番
 1800000252747-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋中 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 -4 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.
鑑定評価額 963,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区丸の内３丁目８０１番
｢丸の内３－８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 573  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

2.5:1		 共同住宅

ＲＣ11		 中高層事務所ビル、
共同住宅等が建ち並
ぶ地域		 西20m市道、北側道 水道、ガス、下水 久屋大通

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 久屋大通駅北西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 都心への接近性が高いことから、賃貸・分譲マンションの建設が依然として続いている。今後も、マンションが
増加する傾向は続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,790,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,680,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区を中心とする都心接近性の高い分譲マンション適地である。主たる需要者は大手・中堅のマンショ
ンデベロッパーであり、建築費高騰の影響もあるが、分譲価格に転嫁できるエリアである。そのため、希少性もあって
販売は好調に推移しており、依然として用地取得は旺盛であることから、地価は依然として上昇傾向にある。中心とな
る価格帯は、画地規模等によって差異があるため、一定の傾向は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 開発法による価格と比準価格は比較的近い水準で求められた。比準価格はマンション適地の取引事例を採用して試算し
ており、市場の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は想定要素を含むが、マンション業者の投資採
算性を反映した理論的な価格であり、一定の説得力を有する。以上により、比準価格を考慮の上、開発法による価格を
採用し、上記の通り、対象標準地の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策は依然として緩和的だが、建築費高
騰や物価高に伴う購入マインドの低下等が懸
念され、マンション販売動向も二極化してい
る。

都心部に近く物件価格が高いため、需要者層
は限定されるが、需要は堅調なため、用地費
・建築費ともに分譲価格に転嫁可能な地域で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０７１
３
-503		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ｂ中０８１
３
-1		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東19.9m市道、
北29.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ｂ中０７１
５
-503		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西19.9m市道、
北19.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ｂ中０７１
３
-509		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東14.9m市道、
南14.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,056,288  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,087,132 		 100
[ 136.4]
1,530,155 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
1,620,000 
b (　           ) 
1,374,890  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,249,900 		 100
[  88.9]
1,405,962 
1,490,000 
c (　           ) 
3,994,474  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
3,678,547 		 100
[ 197.0]
1,867,283 
1,980,000 
d (　           ) 
3,437,156  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
3,315,089 		 100
[ 171.7]
1,930,745 
2,050,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +95.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,790,000 円／㎡]  



名古屋中 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定し、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,884,255,752 
1,923,920,803 
12 
1,150,000 
3,360.00 
468,000 
4,128.60 
⑧開発法による価格 　　          960,334,949 円　　　　（　            1,680,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 -4　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
573 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  573.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
339.30 ㎡  4,128.60 ㎡  3,437.35 ㎡  691.25 ㎡  3,360.00 ㎡  ＲＣ・15F 1B
 (    70 戸)
 48㎡・１ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      59.2 ％）  （     720.5 ％）  （     599.9 ％）  （     120.6 ％）  （     81.38 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   36.4 ｍ

  15.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,150,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,150,000 円／㎡　　×　　     3,360.00 ㎡　　＝　　　　       3,864,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,864,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   468,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   486,720 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考にして査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    486,720 円／㎡　　×　　　   4,128.60 ㎡　　＝　　　　       2,009,472,192 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,864,000,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         386,400,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,395,872,192 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目) 31 ヶ月 
建築工事(3期目) 33 ヶ月  販売収入(3期目) 33 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 270,480,000 円  (      7 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　          243,783,624 円 
販売総額(2期) 115,920,000 円  (      3 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　           94,173,408 円 
販売総額(3期) 3,477,600,000 円  (     90 ％) ×　　0.7322  （     33 ヶ月） ＝　　        2,546,298,720 円 
収入合計 － － － － 2,884,255,752 円 
支出 建築工事費(1期) 401,894,438 円  (     20 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          372,636,523 円 
建築工事費(2期) 401,894,438 円  (     20 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          332,728,405 円 
建築工事費(3期) 1,205,683,315 円  (     60 ％) ×　　0.7322  （     33 ヶ月） ＝　　          882,801,323 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 231,840,000 円  (     60 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　          210,951,216 円 
販売管理費(2期) 115,920,000 円  (     30 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　           95,970,168 円 
販売管理費(3期) 38,640,000 円  (     10 ％) ×　　0.7462  （     31 ヶ月） ＝　　           28,833,168 円 
支出合計 － － － － 1,923,920,803 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,884,255,752 円　　－　　　　　　        1,923,920,803 円　　＝　　　　　           960,334,949 円 

            1,680,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋中 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区丸の内三丁目８０１番
 1800000252747-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考