別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋中 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 -3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔   TEL.
鑑定評価額 665,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区上前津２丁目１２０８番
｢上前津２－１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 639  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ13		 マンションが多い中
に事務所等も見られ
る地域		 東15m市道、北側道 水道、ガス、下水 上前津

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 上前津駅南東方

360m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 居住環境及び利便性に恵まれた中高層共同住宅地域であるが、昨今の建築費高騰等の影響により、今後の動向に
注意が必要である。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              946,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区を中心に、隣接区も含む都市型マンション適地一円である。需要者の中心は、大手、中堅のマンシ
ョンデベロッパーである。都心中心部に位置する当該地域は、利便性と居住環境が良好であるため、宅地需要は底堅い
。但し、昨今の建築費高騰等の影響を受け、マンション適地の需要は利便性や居住環境の影響に大きく左右されること
が予想される。中心となる価格帯は、立地条件、規模等に応じて多様で、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は画地規模が大きく、マンション適地であるなど類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証
的な価格である。また、開発法による価格は、主たる需要者である分譲マンション業者の投資採算性の視点を具現した
価格であり、一定の説得力を有する。従って、比準価格を標準に、開発法による価格を比較考量し、さらに代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,600,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[106.0]		 100
[159.7]		 [105.0]
100		 1,040,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢、物価上昇等の経済情勢の不安要素
はあるが、不動産の立地、用途、収益物件の
可否等の個性に応じて、取引市場には強弱が
見られる。

当該地域は、居住の快適性、利便性が認めら
れる地域であるものの、昨今の建築費高騰等
の影響により、今後の動向には注意が必要で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０７１
３
-504		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b Ｂ中０６１
５
-3		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東9.9m市道、
南5.9m、
北7.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c Ａ中０８１
３
-3		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14.8m市道、
西7.9m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d Ａ中０６１
５
-17		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e Ａ中０７１
３
-6		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西10m市道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,966,243  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
2,005,965 		 100
[ 165.9]
1,209,141 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,270,000 
b (　           ) 
1,025,683  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.7]
1,022,687 		 100
[ 105.0]
973,988 
1,020,000 
c (　           ) 
1,225,022  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,172,521 		 100
[  98.1]
1,195,230 
1,250,000 
d (　           ) 
526,749  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
538,337 		 100
[  55.1]
977,018 
1,030,000 
e (　           ) 
730,927  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 105.0]
728,415 		 100
[  72.0]
1,011,688 
1,060,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,130,000 円／㎡]  



名古屋中 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,117,747,767 
1,513,083,595 
12 
860,000 
3,142.58 
435,000 
3,547.05 
⑧開発法による価格 　　          604,664,172 円　　　　（　              946,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 -3　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
639 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  639.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
274.34 ㎡  3,547.05 ㎡  3,188.08 ㎡  358.97 ㎡  3,142.58 ㎡  ＲＣ・15F
 (    42 戸)
 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      42.9 ％）  （     555.1 ％）  （     498.9 ％）  （      56.2 ％）  （     88.60 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
100 ％ 
500 ％ 
500 ％ 		 間口

奥行		   22.8 ｍ

  27.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   15.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 860,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    860,000 円／㎡　　×　　     3,142.58 ㎡　　＝　　　　       2,702,618,800 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,702,618,800 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   435,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   452,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    452,400 円／㎡　　×　　　   3,547.05 ㎡　　＝　　　　       1,604,685,420 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,702,618,800 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         270,261,880 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,874,947,300 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目) 28 ヶ月 
建築工事(3期目) 27 ヶ月  販売収入(3期目) 28 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 189,183,316 円  (      7 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　          172,137,899 円 
販売総額(2期) 270,261,880 円  (     10 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          223,749,810 円 
販売総額(3期) 2,243,173,604 円  (     83 ％) ×　　0.7676  （     28 ヶ月） ＝　　        1,721,860,058 円 
収入合計 － － － － 2,117,747,767 円 
支出 建築工事費(1期) 160,468,542 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          148,786,432 円 
建築工事費(2期) 160,468,542 円  (     10 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　          134,103,561 円 
建築工事費(3期) 1,283,748,336 円  (     80 ％) ×　　0.7749  （     27 ヶ月） ＝　　          994,776,586 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 162,157,128 円  (     60 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　          147,546,771 円 
販売管理費(2期) 81,078,564 円  (     30 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　           67,124,943 円 
販売管理費(3期) 27,026,188 円  (     10 ％) ×　　0.7676  （     28 ヶ月） ＝　　           20,745,302 円 
支出合計 － － － － 1,513,083,595 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,117,747,767 円　　－　　　　　　        1,513,083,595 円　　＝　　　　　           604,664,172 円 

              946,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋中 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区上前津二丁目１２０８番
 1800000207932-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋中 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 -3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　明子   TEL.
鑑定評価額 677,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区上前津２丁目１２０８番
｢上前津２－１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 639  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ13		 マンションが多い中
に事務所等も見られ
る地域		 東15m市道、北側道 水道、ガス、下水 上前津

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 上前津駅南東方

360m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の事務所等が多い地域であるが、都心に近い利便性の良好さから緩やかにマンションが増えていくものと予
測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              961,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区・東区及び中村区を中心とした都心のマンション立地に適する地域。需要者の中心は大手のマンショ
ンディベロッパーのほか、中規模の土地では投資用のマンション業者も見られる。マンションの建築費は高騰している
が、都心のマンションの売れ行きは好調であり分譲価格も上昇しているため、素地の需要は強含みである。需要の中心
となる価格帯は画地規模、取引事情等によってばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はマンション適地の取引事例を中心に採用して求めた価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である
。開発法による価格は想定要素を含むが、マンション業者の投資採算性を反映した理論的な価格であり一定の説得力を
有する。以上により、比準価格と開発法による価格双方を重視し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定
評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,600,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[106.0]		 100
[156.5]		 [105.0]
100		 1,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰、物価高等もあり先行きに対する
不透明感は強まっているが、不動産需要は底
堅く推移している。


利便性は良好な地域であるが、採算面からマ
ンション用地の選別はさらに厳しくなってお
り、二極化がより進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０８１
３
-13		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b Ｂ中０８１
３
-14		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西14.9m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
c Ｂ中０７１
３
-4		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ｂ中０７０
１
-1		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,474)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
742,567  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
769,361 		 100
[  86.4]
890,464 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
935,000 
b (　           ) 
1,558,889  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,542,077 		 100
[ 110.0]
1,401,888 
1,470,000 
c (　           ) 
674,567  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
681,987 		 100
[  88.3]
772,352 
811,000 
d (　           ) 
1,317,912  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,333,727 		 100
[ 105.7]
1,261,804 
1,320,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,170,000 円／㎡]  



名古屋中 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,147,411,335 
1,533,377,703 
12 
886,000 
3,142.58 
439,000 
3,547.05 
⑧開発法による価格 　　          614,033,632 円　　　　（　              961,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 -3　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
639 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  639.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
274.34 ㎡  3,547.05 ㎡  3,188.08 ㎡  358.97 ㎡  3,142.58 ㎡  ＲＣ・15F
 (    42 戸)
 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      42.9 ％）  （     555.1 ％）  （     498.9 ％）  （      56.2 ％）  （     88.60 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
100 ％ 
500 ％ 
500 ％ 		 間口

奥行		   22.8 ｍ

  27.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   15.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 886,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する新規分譲価格等を参考に査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    886,000 円／㎡　　×　　     3,142.58 ㎡　　＝　　　　       2,784,325,880 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,784,325,880 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   439,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   452,170 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    452,170 円／㎡　　×　　　   3,547.05 ㎡　　＝　　　　       1,603,869,599 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,784,325,880 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         278,432,588 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,882,302,187 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 19 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目) 29 ヶ月 
建築工事(3期目) 29 ヶ月  販売収入(3期目) 29 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 139,216,294 円  (      5 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　          126,672,906 円 
販売総額(2期) 139,216,294 円  (      5 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          115,257,170 円 
販売総額(3期) 2,505,893,292 円  (     90 ％) ×　　0.7604  （     29 ヶ月） ＝　　        1,905,481,259 円 
収入合計 － － － － 2,147,411,335 円 
支出 建築工事費(1期) 320,773,920 円  (     20 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          297,421,579 円 
建築工事費(2期) 320,773,920 円  (     20 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　          268,070,765 円 
建築工事費(3期) 962,321,759 円  (     60 ％) ×　　0.7604  （     29 ヶ月） ＝　　          731,749,466 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 83,529,776 円  (     30 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           77,448,808 円 
販売管理費(2期) 139,216,294 円  (     50 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　          116,343,057 円 
販売管理費(3期) 55,686,518 円  (     20 ％) ×　　0.7604  （     29 ヶ月） ＝　　           42,344,028 円 
支出合計 － － － － 1,533,377,703 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,147,411,335 円　　－　　　　　　        1,533,377,703 円　　＝　　　　　           614,033,632 円 

              961,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋中 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区上前津二丁目１２０８番
 1800000207932-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考